2012年一季度天津土地市场综合分析报告
说明：本文所分析的一季度土地市场分为供应、成交两部分，供应土地分析的时间为2012年1月至2012年3月；而由于土地在推出后通常有20至40天的公示期，所以当月推出的土地通常在下月成交，为了统计成交率等核心数据，在计算成交数据时，提前一个月，一季度成交分析所采用的原始数据为2011年12月至2012年2月所推出的土地的成交情况。 本文数据统计的截止时间为2012年3月30日
2012年一季度土地供应情况如下：一季度共计供应土地59宗（注：不包括工业用地，公共设施用地，批发市场、加油站等特殊商业用地，下同），其中住宅用地19宗，商服用地25宗，综合用地10宗，建筑面积合计4061941平米，挂牌总额617132万元（包含拍卖，不包含招标），折合当季度供应的平均楼面地价为1519.3元/平米。
成交方面：截止到2012年3月26日为止，2011年12月至2012年2月共计供应土地46宗，其中包括住宅用地17宗，商业用地23宗，综合用地6宗，总供应面积为4332988.5平米。在本统计周期内共成交32宗土地，占总供应比例的69.57%，其中住宅成交13宗，成交率76.47%，商业成交16宗，成交率69.56%，综合成交3宗，成交量50%，总成交面积为2522514.97，占比68.76%，综合溢价率为0.78%。
一、土地市场量能分析 1、土地供应分析
表1-1 本季度土地供应宗数表 土地供应宗数 该项占总数比 住宅用地 19 32.2% 商业用地 28 47.46% 综合用地 12 20.34% 总计 59 100%
表1-2 本季度土地供应建筑面积面积表
土地供应建面 该项占总数比 住宅用地 1443929.05 34.02% 商业用地 17087.43 42.15% 综合用地 1011419.5 23.83% 总计 4244435.98 100%
表1-3 参考表 本季度总量与上季度及2011一季度对比表 供应宗数 供应总量 本季度 59 4244436 上季度 76 8035555 环比增幅 -22.37% -47.18% 2011一季度 60 5984678 同比增幅 -1.67% -29.08%
表1-4 对比表 2011年一季度各类土地出让宗数和建筑面积面积占总量比值表
一季度 2012 2011 住宅宗数 住宅面积 商业宗数 商业面积 综合宗数 综合面积 1011420（24%） 2190193（37%） 19（32%） 1443929（34%） 28（47%） 25（42%） 2014431（34%） 24（40%） 17087（42%） 12（20%） 1780054（30%） 11（18%）
表1-5 对比表 2011年全年各类土地出让宗数及建筑面积占总量比值表
11年全年 2011均值 住宅宗数占比 43.48% 住宅面积占比 39.15% 商业宗数占比 40.49% 商业面积占比 32.83% 综合宗数占比 16.03% 综合面积占比 28.1%
特点分析：
A、本季度的土地供应量上来看，相较上季度和去年同期，无论是宗数还是建筑面积都有了较大幅度的下降，非常明显的验证了房地产的延续对土地市场造成的影响。
B、从供应宗数比值与建筑面积出让比值来看，供应宗数占比下降远小于建筑面积的下降，可见单宗土地出让的建筑面积较之前由较大的负增长，而本季度核心城区及热点地区的地块出让并不多。个人认为原因是由于当前土地市场冷淡，致使土地供应方为增加成交可能性，而尽可能的缩小了供应地块的面积，从而减少土地出让金的总额。本季度单宗土地平均出让面积为40916平米，单宗平均价格1.12亿元，而去年同期该数值为59881平米和1.41亿元，去年全年数据为63480平米和1.92亿元。
C、从出让类型上来看，本季度由去年同期的42%变成本季度的35%住宅用地出让宗数占比有显著下降，而商业则从去年同期的40%升至46%，相较2011年全年数据的话变化幅度则更为明显，个人认为这证明目前市场对于住宅用地的未来收益的不确定有所上升。
D、下表为分时段供应数据表，同比去年的数据，可以看出，本年度1月份与2月份土地供应量有明显收缩，而3月份则表现出了较高的供应热情，这是否是供应主体对市场的走势判断出现了变化，尚需进一步观察。
表1-6 2012年一季度与去年同期土地供应分月统计对照表 2012年 供应宗数 1月 2月 3月 2011年 供应宗数 1月 2月 3月 34 10 16 供应建面 供应均价 住宅供应 宗数（建面） 商业供应 宗数（建面） 综合供应 宗数（建面） 供应建面 供应均价 住宅供应 宗数（建面） 商业供应 宗数（建面） 综合供应 宗数（建面） 17 6 30 1611119 945247 1231 745 8（751923） 5（199820） 4（669376） 1（72840） 6（842406） 0 10（619165） 14（6069） 6（307441） 15355756 2283 4062078 4069 1028531 1452 1190（招标未计算） 1438 15（1372876） 14（1258469） 5（1430733） 2（153239） 7（431132） 1（309698） 8（488316） 3（90453） 5（449762）
2、土地成交分析
表2-1 本季度土地成交宗数表
土地供应宗数 土地成交宗数 成交供应比 分项占总数比*1 住宅用地 17 13 76.47% 40.625% 商业用地 23 16 69.56% 50% 综合用地 6 3 50% 9.375% 总计 46 32 69.57% / 注：*1、分项占总数比表示该类型土地成交数据与总计成交数据的比值，下同
表2-2 本季度土地成交面积表 土地供应建面 土地成交建面 成交供应比 分项占总数比 住宅用地 15539 1050361 63.83% 35.25% 商业用地 1843668 1307828 70.94% 43.9% 综合用地 6376 621226 69.3% 20.85% 总计 4385583 2979415 67.94% / 表2-3 参考表 上一季度（2011年9月至2011年11月）供应土地成交数据表
供应情况 成交情况 成交占比 宗数 117 76.1% 总建面 1328万 879万 66.2% 住宅 53 41 77.4% 住宅建面 552万 370万 67% 商业 41 31 75.6% 商业建面 304万 200万 65.9% 综合 23 17 73.9% 综合建面 472万 309万 65.5%
特点分析：
A、本季度成交为2011年12月至2012年2月的供应土地成交数据，由于2010年数据库未进行建立，故本部分对照缺乏去年同期对照，主要参照物为上季度
B、本季度成交数据相较上一季度来看，各项成交总数和成交率几乎全部为下降状态（由于本季度为跨年度时间段，上季度处于交易相对活跃的时间，需考虑此部分原因）。从成交率角度来看，总成交率从上季度的76.1%降至本季度69.57%（2011年全年成交率为85.68%）。可见，未成交数量随着市场对短期出现利好预期的降低逐步走低，但考虑到逐月的数据则是另一种情况（见后文）。
C、与上季度相比住宅的成交率与上季度基本一致，从统计修正角度考虑降幅可以忽略，但商业和综合用地的总数成交比则下降相当明显，对比2011年全年成交率数据（住宅88.125%，商业83.9%，综合84.74%）可以看到降幅非常明显，市场热情不足，从周期上来看尚处于低谷。
D、从成交类型上来看本季度商业成交数超过住宅，这是自2011年以来唯一的一次，可以看出目前市场对于未来的判断发生了一定的变化。
E、下表是逐月数据表，可以看到，去年12月份的成交率非常低，仅有50%多，但进入12年之后，成交率反而上升，市场情绪需要进一步观察，但是个人认为这与目前土地供需双方的谨慎情绪有极大关系，证实了目前土地供应上基本处于协定出让的状态，市场应该已经从供方垄断市场进入了相对较为均衡的状态，但下最终结论需要继续观察后续的成交数据。结合当前高层态度和经济形势，不排除市场即将甚至已经进入反转阶段的可能。
表2-4 本季度 成交宗数数据逐月分表 12月 1月 总供应-总成交-成交率 住宅供应-成交-成交率 商业供应-成交-成交率 综合供应-成交-成交率 2 2 100% 4 1 25% 22 13 59.09% 8 5 62.5% 12 6 50% 17 12 70.59% 8 7 87.5% 5 4 80% 2月 7 7 100% 1 1 100% 6 6 100% 0 0 0% 二、土地市场区域分析
说明:对区域划分时，采用了大区和小区的分类方法，方便进行类型判别。 3、土地供应区域分析
表3-1 本季度各大区土地供应宗数表 本季度 住宅用地 商业用地 综合用地 总计 该区域占比 市内六区 0 0 0 0 0 环城四区 2 3 0 5 9.26% 滨海新区 6 7 4 17 31.48% 郊县 11 15 6 32 59.26% 总计 18 18 8 54 / 表3-2 参考表 上季度各大区土地供应宗数表 上一季度 住宅用地 商业用地 综合用地 总计 该区域占比 市内六区 5 4 2 11 14.47% 环城四区 1 1 3 5 6.58% 滨海新区 0 10 1 11 14.47% 郊县 26 16 7 49 .47% 总计 32 31 13 76 / 表3-3 参考表 2011年一季度各大区土地供应宗数表 11年一季度 住宅用地 商业用地 综合用地 总计 该区域占比 市内六区 1 1 1 3 5% 环城四区 2 1 6 9 15% 滨海新区 7 11 2 20 33.33% 郊县 15 11 2 28 46.67% 总计 25 24 11 60 / 特点分析：
A、从大区数据可以看到目前供应区域相较去年同期和上季度明显的发生了偏移，市内六区完全没有土地供应，郊县和滨海新区则成为了供应主力，特别是郊县，从上季度数据既可以看出，核心区域的土地供应量明显不足，应该是考虑到目前市场热情不高，难以形成溢价，所以对于可能形成高溢价率的地块减少了供应。预计这一形势还会持续一段时间，短期内，市内土地供应还是会较少。
表3-4 本季度各区域土地供应宗数表
住宅 商业 综合 市内六区 东丽 1 西青 1 津南 3 北辰 开发区 4 3 2 塘沽 2 2 1 大港 汉沽 2 1 武清 2 8 2 宝坻 4 2 静海 3 4 4 宁河 2 蓟县 1 总计 18 18 8 总计 占比 0 1 1.85% 1 1.85% 3 5.56% 0 9 16.67% 5 9.26% 0 3 5.56% 12 6 11 2 3.7% 1 1.85% 54 / 22.22% 11.11% 20.37%
图3-1 本季度各区供应土地宗数占比图（3-28要改）
本季度各区供应土地宗数占比图东丽, 1.85%蓟县, 1.85%宁河, 3.70%静海, 20.37%西青, 1.85%津南, 5.56%开发区, 16.67%宝坻, 11.11%塘沽, 9.26%汉沽, 5.56%武清, 22.22%东丽西青津南开发区塘沽汉沽武清宝坻静海宁河蓟县
表3-5 参考表 2011年全年各区供应土地宗数占比表
和平 河东 河西 南开 河北 红桥 东丽 西青 津南 北辰 开发区 塘沽 汉沽 大港 武清 宝坻 静海 宁河 蓟县 1.6% 1.1% 3% 0.8% 0 0.6% 3% 4.9% 5.2% 4.7% 12.3% 8.2% 1.6% 0.6% 28.5% 4.4% 7.1% 3. 6% 8.8%
特点分析：
A、从各小区域供应数量来看供应宗数最多的五个区域为武清区、静海县、开发区、宝坻区和塘沽区，占据了全部供应宗数的将近80%。对比2011年全年平局值，前五名为武清区、开发区、蓟县、塘沽和静海县，而且各区供应的数量更为平均。
B、武清区和静海区供应数量非常大，两区均超过20%的占比。综合来看，除了宝坻区和蓟县外外各区供应的比例与2011年相比变化不算太大
C、从各区供应类型上来看，住宅的主要供应区域为开发区和宝坻区，商业的主要供应区域为武清区，综合的主要供应区域为静海县。
4、土地成交区域分析
表4-1 本季度计算成交地块涉及时段各大区土地供应宗数表 本季度 住宅用地 市内六区 2 环城四区 2 滨海新区 1 郊县 12 总计 17 商业用地 综合用地 总计 该区域占比 1 2 5 10.87% 3 5 10.87% 3 4 8.7% 16 4 31 67.39% 23 6 46 / 注：表中统计的是2011年12月至2012年2月供应的土地，下同
表4-2 本季度各大区土地成交宗数表 住宅成交 住宅成交比 商业成交 商业成交比 综合成交 综合成交比 总成交 成交供应比 成交占总数比 市内六区 2 100% 1 100% 2 100% 5 100% 15.625% 环城四区 2 100% 3 100% 5 100% 15.625% 滨海新区 1 100% 0 0% 1 25% 3.125% 郊县 8 66.67% 12 75% 1 25% 21 67.74% 65.625% 总计 13 76.47% 16 69.56% 3 50% 32 69.57% / 注：表中空格为该项没有供应，“0”表示有供应未成交，下同
图4-1 本季度各大区土地成交宗数图
本季度各大区成交宗数表35302520151050市内六区环城四区滨海新区郊县总计
图4-2 本季度各大区土地成交比例图
住宅成交商业成交综合成交总成交本季度各大区成交率比值图100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%市内六区环城四区滨海新区郊县总计
特点分析：
A、对于总成交量来说由于郊县在该时段供应数高，所以成交总量明显大于其他三个大区。但如果考虑成交率则可以看出市内六区和环城四区的供应土地全部成交，而滨海新区的土地成交率则非常的低，郊县成交由于绝对值高，基本等于平均成交率水平。
B、从成交类型来看，住宅成交率最高，综合用地最低。拉低住宅平均成交率的为郊县，其他大区住宅全部成交，可以看出对于远郊地区的住宅风险，市场的接受度在目前不景气的情况下明显偏低。滨海新区仅有一宗住宅，且成交，样本数量低，需进一步观察。商业上，滨海新区推出的三宗商业用地全部流标，预计与地块本身所处位置有关（有两块在天津港保税区），而郊县的商业用地成交率在其三种类型中成交率最高。综合用地上，可能由于风险较大，市场对其的地段反映非常明显。
表4-3 本季度各区土地成交比例表 住宅 占比 商业 占比 综合 占比 总计 占比 住宅成交比商业成交比综合成交比成交供应比和平 1-1 100% 1-1 100% 河西 2-2 100% 1-1 100% 3-3 100% 南开 1-1 100% 1-1 100% 东丽 1-1 100% 1-1 100% 西青 1-1 100% 1-1 100% 津南 3-3 100% 3-3 100% 开发区 1-1 100% 2-0 0 3-1 33.33% 塘沽 1-0 0 1-0 0 武清 2-1 50% 9-7 77.78% 2-1 50% 13-9 69.23% 宝坻 4-3 75% 2-2 100% 6-5 83.33% 静海 5-3 60% 3-2 66.67% 2-0 0 10-5 50% 蓟县 1-1 100% 2-1 50% 3-2 66.67% 注：无土地供应区域未列入上表；1-1,2-0分别代表，供应一宗土地并成交一宗，及供应两宗土地未成交；占比代表上方表中，成交数与供应数的比值；空格表示无供应
特点分析：
A、从各区开，市内六区和环城四区由于历来在低迷市场上多采取协商出地的方式，所以成交率非常高，而郊县和滨海新区则由于风险更大，难以全部达成协议，所以成交率偏低。
B、从小区域上看，宝坻、武清和蓟县成交率是出了市内各区外最高的三个区域，而滨海新区的成交率则非常低，这是否意味着滨海新区土地市场的整体低迷还需进一步观察。
C、部分区域供应和成交的区块也较为明显：武清区供应和成交的主力区域为武清新城和下朱庄街；静海较为繁杂，县城、新城、团泊都是主要区域。其他各区由于样本数过低，暂时不予统计。
三、市场价格分析 5、土地供应价格分析 平均地价
5-1 本季度供应土地各平均价格及与上季度同步表 住宅平均价格 商业平均价格 综合平均价格 总体平均价格
特点分析：
本季度 1902.5 1208.78 1375. 1501.52 上季度 1880.74 1392.03 2184.43 1812. 增加比 1.16% -13.16% -37.04% -17.16% 注：价格所指为楼面价格，下同
A、由于土地价格与其本身特性相关度非常高，所以阶段性的价格只能作为参考，或形成趋势以供分析，而无法单独对照作为评判依据，所以仅作辅助。
6、土地成交价格分析 住宅平均价格 商业平均价格 综合平均价格 总体平均价格 本季度供应地块平均价 1941.04 847.09 3100.93 1718.22 本季度成交地块供应价*1 2234.72 759.39 4138.75 1984.12 本季度平均成交价 2234.81 794.56 4138.75 1999.59 平均溢价率*2 0 4.63% 0 0.78% 注：*1：本季度平均供应价仅包括成交土地的初始供应价，未成交地块未计算
*2：此值=本季度平均成交价/本季度成交地块供应价-1
特点分析：
A、成交价格上，可以看到目前整体溢价率很低，绝大多数地块都以底价价成交，商业溢价率较高是由于2月份蓟县一块土地采用了拍卖的形式进行出让，可能由于其起拍价格设定较低或是地块特性较为稀缺，使得溢价率达到了71.875%
B、从整体的价格来看，成交的土地在供应土地中属于较贵的土地，证明市场较为疲软，需求方尽可能的选择较贵（同时往往意味着风险较低或回报较高）的地块进行交易。而商业成交部分则低于供应均价，这可能和部分地块在推出时以未来的规划条件作为主要卖点，而市场接受程度较低造成的。
