租赁资产租金评估方法

租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为，目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多，主要是减少双方的关联交易额度。如何客观评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身利益，下文首先探讨机器设备租赁年租金价格的评估方法，然后推广到其他资产当中。

1、年租金定义

年租金的定义，一般应根据租赁双方签订的租赁合同来确定。租赁双方不同的约定，对租金价格的评估结论有一定的影响。如租金的支付方式不同，所评估的价格会有差异。为此首先假设所需确定的年租金为每个租赁年度期届满，期末等额收回的租金价值。该价值的内涵应包括机器设备的折旧费、资产所占用的利息、资产的平均收益情况以及出租方取得租赁收入应缴纳的相关税款等。

年租金价格的确定是以租赁资产价值评估结果为基础，结合租赁资产价值评估过程中对该资产预计尚可使用年限的判定、出租方和承租方约定的租赁年限、租金价款的支付方式、资产的行业平均收益情况、租赁期满资产的剩余价值等因素综合确定。

2、评估前提

因为租赁行为所涉及的资产的未来情况含有一定的不确定性，对租赁资产租金价格进行评估，首先应确定评估前提。一般设定的评估前提为：

（1）资产按当前使用用途继续使用；

（2）租赁资产在租赁过程中的正常维护由承租方负担；

（3）租金在每个租赁年度期末支付；

（4）租赁期限按n年考虑；

（5）租赁相关资产的市场价格在租赁年期内无显著的变化；

（6）租赁双方约定的其他条件，如由承租方承担资产的保险费、正常维护费用、相关税费等，出租方取得的租赁收入为完整的净租金收入。

3、评估思路

以预期原理为基础，根据评估确定的某项租赁资产的评估价值P0 、租赁期满租赁资产的剩余价值Pn、折现系数r、租赁期间n，确定评估对象未来n年租期内每年的等额年净租金Pzj；再考虑出租方因出租行为应缴纳税费求取等额年租金价格Prj。

4、年租金价格的确定

（1）等额年净租金的确定

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其中

Pn= Po-（Po-P1×D）÷N×n（当N≤n时，Pn= P1×D）

Po—租赁资产评估净值，根据资产评估结果确定

Pzj—租赁资产等额年净租金

Pn—租赁期满租赁资产的剩余价值

P1—租赁资产的评估原值，根据资产评估结果确定

D—租赁资产的净残值率，根据资产类别，分别取1%—3%

R—折现率

n—租赁期限

N—租赁资产的预计尚可使用年限

（2）等额年租金P的确定

以上公式是承租方另行承担相关税费的计算公式，若由出租方承担相关税费，则出租方收取的租金价格当中应包括出租行为应缴纳的相关税费。

P= Pzj/（1-K）

其中：

K—因租赁行为应由出租方缴纳的相关税费，一般有营业税、城市维护建设税、教育费附加等约5.55%左右。

5、房地产租金价格确定

对房地产租金价格的评估，其净租金的确定方法与机器设备是基本相同的，所不同的是一般不考虑净残值；对含税租金价格的确定，税费除5.55%的营业税及附加外，另需考虑房产税12%。

6、注意事项

（1）上述方法所确定的租金是按评估净值为基础，从侧面考虑了设备现况对租金价格的影响。

（2）对租金价格的确定应以经济行为双方的相关约定为前提，如相关税费由哪方承担的问题。

（3）上述租金价格是在资产的市场价格无显著变化等前提下计算的，因此租赁报告中应体现相关前提假设，如“若在租赁期限内资产的市场价值发生显著变化，租金价格应根据同样方法进行适当调整”等事项。

参考文献

1、《租赁资产评估中租赁价格确定方法的探讨》 邓跃进 吴玉坤 《中国资产评估》 2004年8月