关于房地产营运资金管理的探索分析
【摘 要】房地产是一个资金密集型行业，具有投资大、回收期长的特点。如何进行房地产营运资金管理、提高营运资金管理水平将直接影响企业经营的经济效益和长效发展。本文从房地产行业的历史发展和劣势特点出发，对房地产的营运资金、投融资等进行研究分析，并简要论述了房地产行业营运资金管理的策略和方法。
标签 房地产；营运资金；管理 房地产营运资金管理，其实质是围绕房地产项目开发流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求大、市场流动性差、投资周期长的特点。作为开发企业，资金管理是企业运营发展过程中的重中之重。因此，加强房地产企业营运资金管理水平，提高企业现金流运营效率，是房地产企业管理者共同面临的课题。
1998年我国全面推行住房分配货币化改革，为房地产正式走向市场化拉开序幕。为了在激烈的竞争中获得优势，维持可持续发展空间，避免出现资金周转困难，甚至资金链断裂危险，提高营运资金的管理效率已成为众多房地产企业的必然选择。
一、房地产行业特征分析
房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发和经营，具有法人资格，实行自主经营、核算、自负盈亏的经济组织，具有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业，有以下三个特点：
1投资成本高。房地产行业所需资金投入高：由于土地资源稀缺且不可替代，供给有限，与人们与日俱增的土地需求之间的矛盾使土地价格不断上升；房屋的建筑、安装要耗费大量材料和资金，需投入大批工作人员和大型设备，投资成本大大高于其它一般产品。
2投资回收期长。房地产开发项目从开始选择地块到最后达到可出售或可出租状态需要3至5年的时间，最终收回全部开发投资需要相当长的时间，而靠出租获营运资金则需要更长的时间来收回投资。另外由于投资周期长，占用资金量大，需要支付大量的贷款利息，在一定程度上增加了房屋建设成本。
3投资风险大。房地产企业开发投资占用资金多，大部分企业都要通过银行借贷、债券等各种融资方式筹措资金，相应的投资风险因素必然增多，且投资易受政治、经济、国家法规等因素影响。一旦投资失败，资金不能按期收回，房地产企业往往会出现资金流枯竭，严重的将直接影响企业的生存和发展。
上述三个特点，是房地产行业客观存在的固有属性和劣势所在，将影响到项目产品质量和品质。
二、房地产企业营运资金管理分析 在房地产市场，通常将营运资金分为采购渠道营运资金、生产渠道营运资金、营销渠道营运资金三种。其周转的特点分析如下：
（一）采购渠道营运资金周转。房地产行业的采购主要是对建筑用设备和原材料进行采购，应注重与供应商建立战略合作伙伴关系，进行渠道关系管理，在考虑自身成本的情况下，使供应商的生产成本、运输时间与成本，以及库存时间与成本均降到最低水平，实现“双赢”；在“公平竞争”的原则上，采取招标的方法增加对采购成本的控制力度，获得商业折扣，既保证采购物资的质量，又能有力
地控制采购支出；实行信息化的采购管理，对于采购计划和订单同步管理，缩短采购周期，利用网上价格信息平台和ERP支付平台，实现企业间采购价格信息的共享，有效降低供应链的管理成本；合理利用商业信用，提高资金使用效率，建立一套完善的信用“预警”功能系统，合理利用信用条件，选择最优支付时机和方式。树立企业的良好信用形象，提高未来融资能力。
（二）生产渠道营运资金周转。生产渠道营运资金的周转期在整个经营活动营运资金周转期乃至整个企业的营运资金周转期中数值最高，影响最大，应从以下几个方面改善营运资金管理绩效：
1.在保证质量的前提下，加快施工进度，缩短生产周期，并确保每个环节都不出现差错。
2.在工程建设期，对建筑企业的款项支付尽可能采取按进度支付，并经双方协议，合理安排施工进度。与建筑商建立良好的合作关系，有效降低生产渠道的资金占用量，并实现双方资源信息共享，达到总体优化。
3.根据市场需求合理做好项目策划，优化项目投资管理。房地产项目开发要按一定的操作流程，从各个角度对房地产市场与拟开发项目进行调研和分析，根据房地产行业发展的最新、宏观环境、城市规划、消费群体的定位等，做出相应的规划设计，使开发产品适应市场需求，实现预期利润。
4.采用成本管理控制的方法，降低在建开发产品的成本：制定成本预算目标，对项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、项目开发成本、经营收入等进行整体预算；加强成本核算，使产品成本正确反映企业产品的实际价值，以确定销售价格，完成目标利润，为企业回收资金打好基础；加强工程预算管理，对工程结算严格把关，按工程预算支出，控制材料消耗，减少浪费；加强成本监督，定期、不定期地對资金使用情况进行检查，既通过日常的财务报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题；积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩的真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的完整和安全。
（三）营销渠道营运资金周转。在房地产经营活动的营运资金周转期中，营销渠道是唯一一个周转期平均值为负值的渠道，原因是房地产在销售时一般采取预售的方式：房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给购买方，由购买方支付定金或房款，预售使房地产企业可以在完成房屋销售工作的同时，用客户已支付的资金建房，既售房又筹资，行业资金来源既无息又安全。房地产企业的赊销情况几乎没有，反而预收款项较多，所以营销渠道营运资金的周转较快，绩效良好。
为提高营销渠道营运资金周转率，需要在进行市场分析的基础上，选择适当的营销策略，做好宣传、促销等公关工作，提高客户的感知度和满意度，扩大销售量。另外，客户关系管理作为一种经营理念和业务发展战略，指导企业在营销、销售、客户服务甚至生产等方面“以客户为中心”展开相关的业务活动，深层次挖掘客户的需求，不断满足客户的个性化需求，扩大销售量。三、房地产企业融资渠道分析
房地产行业是资金密集型行业，资金融通问题尤其重要。目前，房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分，而预售款中的大部分来自于银行对个人的住房贷款，由于对于住房贷款的较多，使得房地产开发企业的资金来源除了自筹资金之外，主要是来自商业银行的贷款，对银行的依赖程度较高。
在银行贷款出现变化及股市波动的情况下，融资渠道单一成为制约其发
展的瓶颈。因此，房地产企业必须拓宽融资渠道，寻找新的融资方法，以支持企业的持续发展。
房地产行业中多通过以下渠道进行融资：债券、股票融资；外资银行贷款；利用外资直接投资；组建专项基金；信贷融资；与信托机构合作发行房地产信托产品等。随着金融体系的健全、法律法规的完善，房地产企业可选择的融资方式还有很多。通过不断探索，将各种渠道与方式有机组合起来，加大融资数量，并提高资金使用效率，将有助于房地产业的健康稳定、可持续发展。
四、提升房地产企业营运资金管理绩效的策略和方法
（一）积极拓宽融资渠道。大力发展多元化的房地产金融市场，促进直接融资。符合要求的房地产企业可以通过上市打造持续的融资平台，通过债券、信托、房地产基金等多种方式，降低融资渠道单一的风险，并进行金融产品创新组合。大型房地产企业可以通过上市、买壳、发行债券、房地产基金、RE-ITS等多种组合方式，中小型房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等融资方式，还可以利用自身条件积极争取外单位的投资，加强与外界的经济合作，实现新融资渠道的开发。
（二）“零负营运资金”。该管理思想认为，企业的营运资金可以为负，也可以为零，强调的是资金的使用效益，即在满足企业对流动资产基本需要的前提下，尽可能降低企业在流动资产上的投资额，并大量地利用短期负债进行流动资金的融资。要求房地产企业优化供应链，整合在房地产项目开发过程中的投资决策、规划设计、材料采购、建筑施工、营销等流程，集中利用有限的资源专注核心或关键性的流程，将一些无法完成的业务或非核心业务外包给供应链中的其他专业企业，加强营运资金的风险管理。同时，房地产企业应采用科学的发放预测营运资金的需要数量，合理安排流动资产和流动负债的比例，加速營运资金周转，提高企业抵抗风险的能力。
（三）加强对流动资金的管理。房地产上市公司营运资金结构与企业绩效的统计关系表明：流动资产比（流动资产/长期资产）越高的企业绩效越高。房地产企业流动资产金额较大，主要由货存和应收账款构成，对房地产企业的营运资金管理绩效影响较大。
1.加强对存货的管理。房地产企业的盈利能力主要来自存货，即开发项目。如果在存货资产中，未完工开发产品所占比重较大，则不能及时偿还“预收账款”。如果逾期不交房，会产生违约成本，降低企业的盈利能力。因此，保持存货中完工产品的比例，并加速完工产品的销售，有利于企业回笼流动资金，解决流动负债比率过高的问题，保证资金链的顺畅运转，提升房地产企业营运资金管理绩效。
2.加强对应收账款的管理。房地产企业的应收账款主要是指赊销房地产开发产品形成的款项。如果房地产企业逾期应收账款甚至呆账过大，会造成房地产企业营运资金周转期加长，降低营运资金的管理绩效。所以，应当采取相应优惠，缩短应收账款周期，加强对销售对象和合作者的资信审查，降低坏账率，维护流动资金的安全。
（四）构建新型营运资金绩效管理体系。房地产企业应构建新型的营运资金管理绩效评价体系，从供应链管理、渠道管理、客户关系管理的角度，采用营运资金周转期指标进行评价，并不断改进和完善营运资金的管理，以提高房地产企业的营运资金管理水平，提升盈利能力。
1.采购渠道的营运资金管理。选择好供应商并实现良好的管理，降低存货，减少预付账款，同时延长应付账款的期限；采用科学的采购方法额采购流程，降
低存货购置成本，缩短存货的购置时间。
2.生产渠道的营运资金管理。通过对供应商和分销商的整合，将企业的业务流程整合纳入一个整体中，从销售需求预测到采购寻源、从生产建造到交付使用，形成一个完成的供应链，使企业可以对生产成本、销量和订单进行可视化管理，通过信息和技术共享，使资源得到优化，降低生产渠道资金的占用；投资策划机构和设计机构的设计方案直接决定销售情况的好坏，从而决定存货水平和资产运作效率，影响生产渠道资金的使用；选择施工企业，其技术水平决定产品的质量和生产效率，施工企业是否采用了新的生产技术、是否对资源进行合理配置等因素决定了流动资金在生产过程中的使用。
3.营销渠道的营运资金管理。主要是从客户关系管理出发，制定营销策略，利用预售手段，缩短销售周期，加快资金回收，使商品流转与资金供需相对应，加速资金周转，减少营运资金需求量。
综上所述，在项目开发建设过程中，必须加强筹资、投资、用资等各个经营环节的管理工作，采取灵活的融资方式，对各渠道的营运资金进行有效管理，实现营运资金的良好运作，才能使房地产企业利于不败之地，并保持企业健康稳定、可持续发展。
参考文献：
[1]吴婷.房地产企业的营运资金管理探析.企业经济，2010-11
