常州市物业管理条例「全⽂」（2）
常州市物业管理条例「全⽂」
第⼆⼗⼀条 召开业主⼤会会议，应当于会议召开⼗五⽇前通知全体业主。召开住宅⼩区的业主⼤会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主⼤会会议记录，并妥善保存。业主可以查阅业主⼤会会议记录。
第⼆⼗⼆条 业主可以委托他⼈参加业主⼤会会议。业主委托家庭成员以外的⼈参加业主⼤会会议的，应当出具书⾯委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
第⼆⼗三条 业主委员会由业主⼤会会议选举产⽣。业主委员会委员应当由热⼼公益事业、责任⼼强、具有⼀定组织能⼒的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅⾃改变物业使⽤性质、⽆故⽋交物业服务费、电梯使⽤费或者专项维修资⾦、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主⼤会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员;担任业主⼤会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以罢免。 业主委员会由五⾄⼗⼀⼈的单数委员组成，每届任期三⾄五年，委员可以连选连任，具体⼈数、任期由业主⼤会议事规则确定，业主代表任期与业委会委员任期相同。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产⽣。 业主委员会是否实⾏差额选举以及实⾏差额选举的差额⽐例由业主⼤会议事规则确定。
业主委员会实⾏差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选⼈，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员⼈数由业主⼤会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五⼗。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第⼆⼗四条 划分为⼀个物业管理区域的分期开发的建设项⽬，先期开发部分符合条件的，可以成⽴业主⼤会，选举产⽣业主委员会。⾸次业主⼤会会议应当根据分期开发的物业⾯积和进度等因素，在业主⼤会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第⼆⼗五条 有下列情况之⼀的，业主委员会委员资格⾃⾏终⽌： (⼀)以书⾯⽅式提出辞职请求的;
(⼆)因物业转让、灭失等原因不再是业主的; (三)丧失民事⾏为能⼒的; (四)依法被⼈⾝⾃由的;
(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第⼆⼗六条 业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情形之⼀的，应按业主⼤会议事规则等规定予以罢免： (⼀)不履⾏职责的;
(⼆)利⽤委员、成员、代表资格谋取私利的; (三)拒不履⾏业主义务的; (四)侵害他⼈合法权益的;
(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。
第⼆⼗七条 业主委员会应当⾃选举产⽣之⽇起三⼗⽇内，持下列材料向物业所在地的事处(镇⼈民的)和辖市(区)物业管理⾏政主管部门备案： (⼀)业主委员会备案申请书; (⼆)业主委员会委员和业主代表名单; (三)业主⼤会议事规则和管理规约; (四)业主⼤会会议记录; (五)其他应当提供的材料。
第⼆⼗⼋条 依法成⽴的业主委员会，以其选举产⽣之⽇为成⽴⽇期。
业主⼤会议事规则和管理规约⾃业主⼤会审议通过之⽇起⽣效。
第⼆⼗九条 业主委员会任期届满前三个⽉，应当组织召开业主⼤会会议，进⾏换届选举，并报告物业所在地的辖市(区)物业管理⾏政主管部门和事处(镇⼈民的)。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，事处(镇⼈民的)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在事处(镇⼈民的)的指导和监督下，组织换届选举⼯作。
业主委员会应当⾃任期届满之⽇起⼗⽇内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、档案资料、印章及其他属于业主⼤会所有的财物移交新⼀届业主委员会。
第三⼗条 业主⼤会、业主委员会应当依法履⾏职责，不得作出与物业管理⽆关的决定，不得从事与物业管理⽆关的活动。
业主⼤会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市(区)物业管理⾏政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补⾜。业主委员会委员候补办法由业主⼤会决定或者在业主⼤会议事规则中规定。业主委员会委员⼈数不⾜总数的⼆分之⼀时，应当召开业主⼤会临时会议，重新选举业主委员会。
第三⼗⼀条 业主委员会未按业主⼤会议事规则的规定组织召开业主⼤会定期会议，或者发⽣应当召开业主⼤会临时会议的情况，业主委员会不履⾏组织召开会议职责的，事处(镇⼈民的)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在事处(镇⼈民的)的指导和监督下组织召开。
第三⼗⼆条 业主⼤会和业主委员会⽇常⼯作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共⽤设施设备经营收益中列⽀，也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理和使⽤以及业主委员会委员的⼯作补贴由业主⼤会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收⽀情况，接受业主的监督。
第三⼗三条 业主⼤会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理⼯作。
在物业管理区域内，业主⼤会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履⾏⾃治管理职责，⽀持社区居(村)民委员会开展⼯作，并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当⽀持业主⼤会、业主委员会开展⼯作。 业主⼤会、业主委员会作出的决定应当以书⾯形式在物业管理区域内及时公告，并告知社区居(村)民委员会。
第三⼗四条 召开业主⼤会会议，物业所在地的辖市(区)物业管理⾏政主管部门和事处(镇⼈民的)应当给予指导和协助。
第三⼗五条 不具备成⽴业主⼤会条件，或者具备成⽴条件但未成⽴业主⼤会的住宅⼩区，经物业所在地的辖市(区)物业管理⾏政主管部门或者事处(镇⼈民的)指导后仍不能成⽴的，由事处(镇⼈民的)组建所在物业管理区域内的物业管理委员会，代⾏业主⼤会和业主委员会职责。
物业管理委员会由事处(镇⼈民的)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等五⾄⼗⼀⼈的单数委员组成，其⼈员组成应当在所在物业管理区域内显著位置公⽰。
第三⼗六条 同⼀物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元及楼层为单位成⽴业主⼩组。业主⼩组由该幢、单元及楼层的全体业主组成。 业主⼩组应当履⾏下列职责： (⼀)推选业主代表出席业主⼤会会议;
(⼆)决定本幢、单元及楼层范围内住宅共⽤部分、共⽤设施设备的维修、养护、更新和改造; (三)决定本⼩组范围内的其他事项。
业主⼩组议事由该业主⼩组产⽣的业主代表主持。业主⼩组履⾏职责时不得违反业主⼤会或者业主⼤会授权的业主委员会作出的决定。业主⼩组履⾏职责的程序，参照本物业管理区域业主⼤会议事规则执⾏。 第四章 前期物业管理
第三⼗七条 新建住宅物业实⾏前期物业管理。
在业主、业主⼤会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书⾯的前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同⽣效的，前期物业服务合同终⽌。
第三⼗⼋条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的⽅式选聘具有相应资质的物业服务企业。
投标⼈少于三个或者住宅规模建筑⾯积⼩于三万平⽅⽶的，经物业所在地的辖市(区)物业管理⾏政主管部门批准，可以采⽤协议⽅式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三⼗九条 建设单位应当提供前期物业管理开办费，⽤于购买物业办公设备等固定资产，并在前期物业服务合同中约定。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使⽤。
第四⼗条 建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标⼯作： (⼀)新建预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成; (⼆)更换物业服务企业，应当在原前期物业服务合同终⽌前三⼗⽇内完成。
建设单位应当与中标的物业服务企业签订书⾯前期物业服务合同，并报辖市(区)物业管理⾏政主管部门备案。
建设单位与物业买受⼈签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
第四⼗⼀条 建设单位应当制定临时管理规约，对有关物业的使⽤、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履⾏的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但临时管理规约不得侵害物业买受⼈的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受⼈明⽰，并予以说明。
物业买受⼈在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书⾯承诺。
第四⼗⼆条 前期物业管理期间，建设单位与前期物业服务企业解除合同的，建设单位应当在物业管理区域内显著位置进⾏公⽰，并在服务内容、服务标准和物业服务费收取标准等⽅⾯征求已销售房屋总⾯积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，⽅可与前期物业服务企业解除合同，并应通过招投标⽅式另聘物业服务企业。
第四⼗三条 前期物业服务费⽤由物业买受⼈按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣⼯但尚未售出或者尚未交付物业买受⼈的物业，物业服务费⽤由建设单位全额承担。
第四⼗四条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑⾯积千分之七的⽐例配置物业服务⽤房，低于⼀百平⽅⽶的按照⼀百平⽅⽶配置，并⽆偿移交。其中⽤于业主委员会议事活动⽤房的，应当按照配置物业服务⽤房的⽐例合理确定，⼀般按照建筑⾯积⼆⼗⾄四⼗平⽅⽶配置。
⿎励建设单位配置物业服务经营性⽤房，其建筑⾯积折抵相应的物业服务⽤房建筑⾯积。其中，集中建设的保障性住房，建设单位应当按照不低于总建筑⾯积千分之三的⽐例配置物业服务经营性⽤房。物业服务经营性⽤房的所有权属于全体业主，其收益可⽤于弥补物业服务费不⾜。
第四⼗五条 物业服务⽤房应当是地⾯以上的房屋，具备独⽴、正常使⽤功能，相对集中安排在住宅⼩区中⼼区域或者住宅⼩区出⼊⼝附近，⼀般应当在三楼以下。物业服务⽤房设置在住宅楼内的，应当具有独⽴的通道。
物业服务⽤房由建设单位在承接查验前装修到位;装修前应事先征求物业服务企业的意见，并对房屋的功能性合理布置;本着安全实⽤的原则，根据项⽬的规模配备物业办公室、业主委员会议事活动⽤房、消防控制室、安防控制室、门卫室、资料档案室、卫⽣间等相应库室，具体装修标准由市物业管理⾏政主管部门另⾏制定。
不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、民防⼯程、室内层⾼不⾜2.2⽶的房屋计⼊物业服务⽤房⾯积。
物业服务⽤房不计⼊分摊公⽤建筑⾯积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务⽤房并申请登记。
第四⼗六条 物业服务⽤房主要⽤于物业管理办公和业主委员会活动、门卫值班等⽤途。未经业主⼤会的同意且符合相关规定，任何单位和个⼈不得占⽤物业服务⽤房或者将其改作他⽤。物业服务⽤房不得买卖和抵押。实⾏物业管理的，由物业服务企业根据合同约定负责维护;未实⾏物业管理的，由业主委员会根据业主⼤会的决定负责维护。
第四⼗七条 新建住宅物业管理区域内的供⽔、供电、供⽓、供热等终端⽤户的分户计量表或者终端⽤户⼊户端⼝以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣⼯验收时，应当通知供⽔、供电、供⽓、供热等专业经营单位参加;在竣⼯验收合格后，应当将住宅物
业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费⽤由专业经营单位承担，但⼆次供⽔设施的费⽤承担，按照《江苏省城乡供⽔管理条例》有关规定执⾏。
2013年5⽉1⽇前建设的住宅⼩区内的专业经营设施设备，业主⼤会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由市⼈民的制定。
专业经营设施设备包括变(配)电、⼆次供⽔、燃⽓调压、供热等设施设备及相关管线。
第四⼗⼋条 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务⼿册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
第四⼗九条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
新建住宅⼩区应当具备以下条件：
(⼀)建设⼯程竣⼯验收合格，取得规划、、消防、环保、民防等主管部门出具的认可或者准许使⽤⽂件，并经建设部门备案;
(⼆)供⽔、排⽔、供电、供⽓、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公⽤设施设备按照规划设计要求建成，供⽔、供电、供⽓、供热已安装独⽴的经检定合格的计量表具;
(三)教育、邮政、医疗卫⽣、⽂化、体育、环境卫⽣、社区服务以及⼈民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成; (四)道路、绿地和物业服务⽤房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满⾜使⽤功能要求;
(五)电梯、⼆次供⽔、⾼压供电、消防设施、锅炉、压⼒容器、机械式停车设备、安防等共⽤设施设备依法取得使⽤合格证书或⾏政许可意见书;
(六)物业使⽤、维护和管理的相关资料完整齐全;
