龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
商业银行抵押贷款风险分析及防范
作者：宋晶晶
来源：《现代商贸工业》2010年第05期
摘 要:商业银行的贷款也有相当大的余额是采用房地产抵押作为贷款保证方式,商业银行应加强对房地产行业的研究,对未来房地产价格走势进行分析,严格评估房产抵押物的价值,及时建立应对市场变化的全面管理机制。从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险,并在此基础上提出几点参考建议。
关键词:抵押贷款;商业银行;风险;防范 中图分类号:F83 文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)05-0179-01
1 房地产信贷业务中的抵押物风险分析 1.1 抵押物贬值风险分析
时序指标显示,2000-2009年35个重点城市平均地价指数随我国经济增长而持续上升。近十年来全国地价水平累计上涨率超过50%。同时,房价与地价指标变化态势基本相同。美国次贷危机以及日本20世纪90年代的房地产泡沫告诫我们,房地产终究是要回顾理性的价格区间里的,持续的上涨必然导致泡沫的出现。如果一旦泡沫破裂,以泡沫之时的价值作为银行申请贷款的依据,必然存在抵押物贬值的风险。同时,抵押评估中也存在评估机构为了满足贷款人的资金需求高估房产价值以满足其获取银行高额贷款的情况,给银行带来了很大的贬值风险。 1.2 抵押率风险分析
目前,在发展中小企业业务的整体思路下,贷款的保证方式中的重要一条就是以贷款人所有的房地产抵押,与此同时,商业银行的流动资金贷款也有相当大的余额是采用房地产抵押作为贷款保证方式。商业银行以房地产作为抵押物的流动资金贷款设定的抵押率统一低于70%,当房地产市场发生剧烈波动时,抵押物完全有可能跌至低于七成的价格,对于资产保全不利。 1.3 抵押物变现的风险
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
目前按有关规定,银行完成处置、变现抵押房产,一般要经过8个环节: 1构成违约(逾期3期)3个月 2律师函催款1个月 3诉讼2个月 4判决生效0.5个月 5宽限期6个月 6拍卖公示1周 7拍卖进款20天 8其他准备时间10天 总计14个月
即使上述每个环节都很顺利,比如银行及时进行诉讼、借款人不提起上诉、一次拍卖成功、买方能接受市场价等,也要14个月左右的时间。这一年多的时间,会造成银行贷款成本上升,加上交易税费,即使能按原价拍卖成功,也可能面临无法全部收回贷款本息的风险。 1.4 抵押物的损毁、灭失风险
抵押人或第三人有意或无意毁损抵押物,造成抵押物价值急速贬值,以致抵押物实际价值低于未偿还的贷款本息,从而可能出现贷款不能完全收回的风险。另一种情况就是由于自然的或人为的原因, 无意或故意地造成住房抵押物的灭失风险,如火灾、地震等。 2 房地产抵押物风险的防范对策
2.1 加强对宏观经济和房地产行业的分析研究
商业银行应加强对、市场、房产价格的研究,及时掌握国家、地方经济发展规划和城市发展格局,把握房地产行业的周期性变化特征,尽量避免因产生的风险。定期对宏观经济形势、房地产市场现状进行研究分析,及时公布研究结果。在大力拓展信贷业务品种的同时,制定科学计划,做到平衡发展,防止贷款集中造成风险集中。 2.2 完善抵押物评估方法,谨慎的控制抵押率
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
商业银行对于所接受的抵押物,不仅考查抵押物的静态价值,也要考虑其动态价值,尤其对日后的流通可能性和价值减损问题。对抵押率进行科学的分类,按不同抵押物及其变现能力灵活确定抵押率,谋求抵押率≤变现率。建议根据市场敏感程度、物业类型、规模、抵押期限等对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率。 2.3 建立抵押物数据库系统,强化对抵押物的管理
商业银行应充分利用计算机网络和分析软件,对每项抵押物实物、权益、区位状况、房地产价值、抵押率、变现能力等进行准确录入、跟踪、监测,建立完善的数据库系统,同时定期进行数据统计分析,建立基本的片区价格,辅助管理人员更有效、更及时地防范业务风险。当对于某一类物业市场价格和交易量发生剧烈波动时,系统要给予贷款经办行予提示和指导,适当提高或降低抵押率,对于抵押物价值不足的部分要提供其他的债务保证方式等。对存在风险预警的贷款采取积极的风险控制措施,密切关注企业的现金流,及时追加抵押物和追加担保,作为现有贷款和授信额度的追加担保物。 2.4 研究抵押物处置的措施
抵押物处置的成本大小和处置的时间快慢,对银行都可能产生风险。抵押物处置不是短时间内就能完成的,时间越长,精力耗费越多,成本也就越高,而急于出手,价格自然要低很多,如果不能迅速处置,又要严重影响银行资金的周转,因此确定抵押率时需将变现能力作为一项重要指标,同时商业银行要积极研究改进抵押物处置的相应措施,尽力使银行的风险降到最低。 2.5 研究利用保险来分散风险
商业银行可探讨增设在国际上流动的银行信用险的可能性。它是指贷款银行以购房人的信用为保险标的,在购房人不能如期付款而造成损失时,由保险人赔付该损失的一种保险。在实际操作中,可能要求银行、开发商、购房人共同投保,保费由银行、开发商、购房人按照一定的比例共同负担,以银行作为受益人。对于信誉状况良好的购房人,银行可以考虑退还部分保费。
参考文献
[1]尚艾群.房地产抵押贷款类型、风险分析[J].中国房地信息,2002,(09). [2]江伍湖.房地产抵押的4 大风险与防范对策[N].民营经济报,2005,(07).
