广西2015年房地产估价师《经营与管理》：房地产权益融资的特点考
试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、反映企业长期偿债能力的指标是__。 A．流动比率 B．速动比率 C．资产负债率 D．存货周转率
2、砖混结构二等房屋的残值率一般为。 A：4％ B：3％ C：2％ D：1％
E：工业用地的监测点评估价格 3、房地产估价可以认为是__。 A．一种定价
B．对估价对象可实现价格的保证 C．可以取代当事人的某种民事权利
D．为当事人提供公平可信的价格参考依据
4、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍。 A．3～5 B．3～6 C．3～10 D．10～20
5、2004年8月28日，十届常委会第十一次会议通过了《关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定》，区分了。 A：“国有”和“集体” B：“有偿”和“无偿” C：“出让”和“转让” D：“征收”和“征用”
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、某女，15岁。煤气中毒，经过积极抢救后苏醒，2天后又出现神志不清，右侧肢体偏瘫，体温、血压正常，两肺呼吸音粗。进一步治疗首选 A．甘露醇输注 B．维生素C输注 C．高压氧舱
D．地塞米松输注 E．脑营养物质 7、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1／4处切断留孔，
并在上也要留有通气孔。 A：主龙骨 B：次龙骨 C：主粱 D：玻璃
E：执行层的组织协调
8、某市上期房屋预测销售面积200 000 ㎡，实际销售220 000 ㎡，平滑指数为0．43，则本期预测销售面积为㎡。 A：208 600 B：380 600 C：211 400 D：239 400 E：借款合同
9、原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前保持其入账价值不变。 A：权责发生制 B：收付实现制 C：配比
D：历史成本
E：执行层的组织协调
10、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。
A．假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理
B．对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法
C．假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等
D．假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 11、敏感性分析的最基本方法是__。 A．因素不确定分析 B．线性因素分析
C．单因素敏感性分析 D．多因素敏感性分析
12、设立房地产开发公司，需要__名以上专职会计人员。 A．1 B．2 C．3 D．4 13、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。 A．544.10 B．555.10
C．1776.32 D．2109.38
14、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。 A．低于 B．等于 C．高于 D．无关联
15、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】 A：通货膨胀影响 B：投资利息因素 C：资金时间价值 D：投资风险补偿
E：工业用地的监测点评估价格
16、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。 A．4580 B．5580 C．6580 D．7580
17、基准地价系数修正法的基本原理是。 A：收益原理 B：替代原理 C：地租理论 D：区位理论
E：工业用地的监测点评估价格
18、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。 A：5 B：7 C：10 D：15
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。 A．1 B．2 C．3 D．4
20、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得__
A．建设工程规划许可证 B．施工许可证 C．预售许可证
D．房屋所有权证
21、某项目建筑用地面积40000，代征地3700，规划容积率为3．3，建筑覆盖率50％，则总建筑面积是。 A：66000 B：72105 C：132000 D：144210
E：执行层的组织协调
22、房地产估价的合法原则是针对__来讲的。 A．估价机构 B．估价人员 C．估价对象 D．估价方法 23、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。(2005年试题) A：租赁 B：销售 C：保险 D：抵押 E：借款合同 24、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标法
25、防范估价风险的最后一道防线是__。 A．撰写估价报告 B．审核估价报告 C．出具估价报告 D．估价资料归档
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地专指__的合成体。 A．土地 B．建筑物 C．物产 D．物业 E．物流
2、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为。 A：居住物业 B：在建工程 C：工业物业
D：建成后的物业
E：商用物业
3、房产分户图表示的内容有。 A：控制点
B：房屋产权界线
C：所在层次、户号、室号 D：房屋建筑面积 E：房屋边长
4、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题) A：按房产余值计证的为1．2％ B：按房产余值计征的为2．4％ C：按房屋租金计征的3％
D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收 E：按房屋租金计征的为12％
5、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。 A．条形基础 B．基础 C．桩基础 D．箱形基础
6、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。 A．统一采用总价 B．统一采用单价
C．统一币种和货币单位 D．统一面积内涵 E．统一付款方式
7、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用房)面积比重，必须达到开发建设总面积的__。 A．70% B．60% C．50% D．40%
8、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。 A．2593 B．2619 C．2727 D．2862 9、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是__。 A．项目净现值期望值大于零，则项目可行 B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小 C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
D．净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大
E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优 10、拆迁人拆除，不予补偿。 A：必须拆除的违章建筑 B：代管房屋
C：产权有争议房屋 D：抵押房屋
E：超过批准期限的临时建筑
11、房地产抵押估价报告应用有效期从__起计，不得超过一年。 A．估价时点 B．估价委托日
C．估价报告出具日 D．估价开始作业日
12、因为估价的目的不同，所以__。 A．估价的依据不同
B．应评估的价值类型可能不同 C．估价时点的选取不同
D．估价中应考虑的因素可能不同 E．选用的估价方法可能不同
13、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有。 A：完全产权价值 B：出租益价值 C：快速变现值
D：承租益价值 E：残余价值
14、在下列各项中不能转让的房地产是。 A：建设中的房地产 B：查封的房地产
C：已领取权属证的房地产 D：共有房产
E：权属无争议的房地产 15、资产具有的特点包括。
A：资产能够给企业带来经济利益
B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的 C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的
D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务 E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿 16、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。 A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个体 C：城镇工商户
D：城镇自由职业人员 E：农民
17、收益法适用的条件是房地产的__。 A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益或风险其一可以量化 D．收益和风险均能量化
18、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有。 A：利息备付率 B：资产负债率 C：偿债备付率 D：流动比率 E：速动比率
19、下列房产可免征房产税的有（）。 A．企业兴办幼儿园用房 B．公园内营业用房 C．学校图书馆 D．个人居住用房 E．校办企业用房
20、会计报表按照报表所反映的经济内容可以分为、利润分配表等。 A：资产负债表 B：现金流量表 C：汇总报表
D：商品销售利润明细表 E：损益表
21、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其的风险因素。 A：变动可能性 B：影响重要性 C：发生经常性 D：类型归属性 E：借款合同
22、在英国和其他英联邦国家，一般__来判断房地产评估价值的误差范围。 A．使用估价对象房地产的实际成交价格 B．使用公布的房地产交易指导价格 C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
23、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。 A．投资利润率 B．资本金利润率 C．财务内部收益率 D．成本利润率
24、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现__的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
25、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是__。 A．0.5～10元 B．0.4～8元 C．0.7～10元 D．0.6～9元
