2010中国产业地产高峰论坛

高峰论坛现场

中国房地产行业正在面临一次大的转型，产业与地产的关联度越来越高。全国房地产经理人联合会自成立以来，一直积极推动房地产行业的大转型，在国内首先提出“产业地产”的概念，将产业经济发展与房地产合二为一，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用。

卓达集团在产业与地产的结合上一直在国内领先探索，并有丰富的经验与成功案例，学习与总结这些案例，对发展产业地产具有重要意义。

为此，全国房地产经理人联合会在全经联河北分会、卓达集团的大力支持下，于八月在山东文登举办2010中国首届产业地产高峰论坛，汇聚国内研究机构、行业组织、开发企业、运营企业中多年来致力于产业地产发展的专业人士共同分析中国“产业地产”现状与发展趋势，分享“产业地产”开发经验，探索中国房地产与产业经济结合之路。

论坛时间：2010年8月26日 论坛地点：文登市昆嵛大酒店

论坛主持：孙京（电视台“奋斗”栏目主编，著名主持人） 论坛主题：2010中国产业地产高峰论坛 主办方：卓达集团

与会的领导嘉宾

现场实录：

论坛主持人 孙京

主持人：各位嘉宾请就坐，我们的峰会马上就开始，因为今天文登市的谭远国也到了我们的会议现场，谭远国有公务，很忙，可能一会要先离席，那么现在会议开始之前请谭远国先到台前和我们参会的嘉宾合个影。首先我们欢迎谭远国、王珏林先生、章惠生先生、陈国强先生、杨

乐渝先生、陈松先生、黄玺庆黄总、王斌武王总、谭步勇谭总、刘坤先生、王新华先生、杨凤斌先生、李水源先生，有请。

各位尊敬的领导，女士们，先生们，大家下午好。我是中国电视台《奋斗》栏目的主编和主持人孙京，也是今天这次论坛的主持人，在这里我首先要代表我们这次论坛的主办单位，全国房地产经理人联盟，我们的协办单位全经联河北分盟、燕赵都市报、焦点网和我们的承办方卓达集团、非常传媒，欢迎各位领导和媒体界的朋友出席《2010年中国产业地产高峰论坛》。

大家都知道，在座的很多都是房地产的专业人士，我们现在中国的房地产市场正面临着一次大的转型，产业和地产的关系是越来越高，越来越紧。那么全国房地产经理人联盟从成立以来就一直积极的推动着产业和房地产行业的大转型，在国内我们首先提出了产业地产这样一个概念，把产业经济发展和房地产合二为一，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，同时我们还要特别提出卓达集团在产业和地产的结合上一直是走在全国的领先地位，这么多年来一直不断的探索和实践，总结了很多经验和成功的案例。今天我们一起来分享这些经验和案例，我想对于发展产业地产会有很重要的意义。为此，今天我们来到了齐鲁大地，文登是一个美丽的地方，在这里来自全国各地的很多房地产的业内组织、研究机构和开发企业、运营企业，很多年以来致力于产业发展的专业人士聚集一堂，我们共同来分析中国产业地产的现状和发展趋势，分享产业地产的开发经验，探索中国房地产与产业经济的结合之路。

现在我宣布2010年全国产业地产高论论坛正式开始！

首先介绍一下今天出席我们会议的领导和嘉宾。住房和城乡建设部研究中心副主任王珏林先生、文登市副谭远国、文登市南海管理委员会副主任王新华、全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝、石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长李水源、中国房地产学会副会长全经联副陈国强、中国城市发展研究院常务副院长章惠生、卓达集团副总裁王斌武、全经联常委北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆、卓达集团总裁助理陈松、卓达山东集团执行总裁谭步勇、全经联河北分盟副卓达住宅集团常务副总裁刘坤、全经联河北分盟副卓达业务副总裁陈昕、全经联河北分盟常务秘书长杨凤斌、全经联河北分盟副河北逢时房地产开发有限公司副总经理孟详健，除了刚才我介绍的领导和贵宾之外，今天来参加我们这次论坛的还有文登市市各个部门的领导，还有来自北京、河北、山东等地的专家学者，来自北京、河北、山东各地的媒体界的朋友们，我们就不一一介绍了，我们再一次用热烈的掌声欢迎大家的光临。

下面让我们用热烈的掌声欢迎卓达山东集团执行总裁谭步勇先生致欢迎词。

卓达山东集团执行总裁 谭步勇

谭步勇：尊敬的各位领导、专家和媒体朋友，大家下午好。

非常荣幸能在这个风景秀丽、清新宜人的宜居城市威海文登举办2010年中国产业地产高峰论坛，我代表卓达集团董事长杨卓舒先生和卓达山东集团向参加本次论坛的各位领导、专家、嘉宾表示热烈的欢迎。2007年10月，为实施卓达集团滨海城市运营战略，我们来到文登南海新区，这里的阳光、沙滩、海水、绿色和纯净的空气，国际旅游五大要素一应俱全，在文登市领导大力支持下揭开了文登南海新区滨海城市运营新篇章，在产业集聚，文化造城的开发理念统领下，遵循土地集约高效利用的原则，以文化为灵魂，科学规划城市，合理布局产业，实现城市运营与文化建设协调发展，传统地产与综合产业联动开发。以产业带动城市繁荣，城市促进产业发展的城市新目标，作为滨海城市运营执行团队的卓达山东集团，秉承“追求卓越、德达天下、关注社会、产业报国”的企业理念以及“爱在卓达、孝行天下”全龄养老的社区服务理念。始终坚持城市运营与综合产业同步开发原则，广泛整合国内外优质社会资源，高起点谋划、高标准配套、高水平建设一座国际一流的文化之城、产业之城、生态之城、宜居之城和幸福之城。并且同时确立了以港兴城战略，建设国际大港，发展临港产业，实现港口区、产业区、商住区，三区联动协调发展。强烈助推总提出的山东半岛蓝色经济区建设。

随着全球生态恶化、气候变暖，我国每年有很多城市气候变暖，高温肆虐、酷热难当，严重影响了人们的身心健康和生命安全。由卓达集团领衔开发的香水海国际滨海商住城，依其良好的生态环境和滨海优势资源，酷暑之季依然凉风习习，清爽宜人。这里冬无严寒，夏无酷暑，被联合国评为最为宜居的地区。本次《2010年中国产业地产高峰论坛》在此举办，将如清爽的海风一样，在理论创新方面给业界带来更多的清新和期待。愿各位领导和专家朋友，在这个宜居之都度过一段美好的时光，预祝《2010年中国产业地产高峰论坛》取得成功，祝各位领导、专家朋友身体健康，万事如意，谢谢。

主持人：谢谢谭总，谭总的发言热情洋溢，让我们感觉到了山东人民的热情好客。下面我们欢迎全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝先生致词。

全国房地产经理人联盟秘书长 杨乐渝

杨乐渝：尊敬的各位来宾、尊敬的谭副，大家下午好。今天我们相聚在山东美丽的滨海城市、养生之都文登共同探讨中国产业地产的发展，我感到非常高兴。首先请允许我代表全国房地产经理人联合会，全国房地产经理人联盟对各位来宾和媒体朋友们的到来表示热烈的欢迎。

今天上午我们参观了卓达集团在文登南海的项目，亲身感受到了文登这片古老土地的美丽与价值，也感受到了文登正在亲历的，也许是有史以来最深刻的变化，感受到了卓达集团的远见和魅力。文登正在从胶东的文登、山东的文登成长为中国的文登、世界的文登。文登正在打造中国的养生之都，全经联养生养老委员会作为中国房地产行业第一个养生养老的专业机构今天也将诞生在文登这片土地上，这是全经联与文登的缘份。集文登天地之精华、山川之运气，一定会为这个新生命注入充满能量的基因。

新政下的中国房地产市场正在发生深刻变化，面包面粉似的、快速消耗似的房地产生产方式正在受到约束、资本约束和资源约束的多重挑战，中国房地产业正面临深刻的变形。产业地产正面临着前所未有的发展趋势，产业地产作为承载产业发展的地产形态，作为地产和产业的有机结合、相互制成、相互促进的地产运营模式，在提升土地的产业价值，提升城市的产业能力、聚集资本与人口、调整城市结构、促进产业升级与促进城市可持续发展方面将发挥重要的先导作用。产业地产将实现居住价值、产业价值和城市价值三者的统一。万达地产的城市商务综合体模式、金融街写字楼经济模式、北京总部基地模式、卓达集团的养老地产模式，都是走在前列的产业地产发展模式。通过产业地产的发展将促进房地产投资向产业投资方面转化，促进房地产资本与产业资本的有机融合，促进房地产开发商提升区域运营能力和产业运营能力，成为城市运营商和产业运营商。

今后评价一个房地产开发商的指标不仅要看他建了多少房子、有了多少销售额，更要看它在单位平方公里有多少GDP的产值、解决了多少人的就业、培育了多少优质税源、创造了多少税收，这样的转变将真正使房地产开发和城市发展，产业发展融为一体，形成多方共赢的局面，形成城市经济可持续发展的崭新模式。这不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义，而且对中国经济发展模式的转型，对城市可持续发展也具有重大的意义。

卓达集团是环渤海区域的房地产开发龙头企业，更是产业地产的探索者和实践者。卓达集团北上呼蒙，南下三亚，东至山东，经过十几年的探索与发展，不仅在房地产开发方面取得了卓越的成绩，更在与房地产开发紧密相关和城市发展紧密相关的文化教育、养生养老、酒店会展、贸易、物业等产业项目方面进行了积极的实践，积累了丰富的经验，为行业转型和城市发展，贡献了许多有价值的案例，在产业地产方面走在了行业的前列。在今天的论坛上，我们将分享卓达集团和其它开发企业在产业发面经验，为促进中国产业地产的发展贡献思想动力。

全国房地产经理人联盟自成立以来就将推动中国房地产行业的转型和可持续发展作为自身的核心使命，全经联坚定的认为产业地产是中国房地产未来发展之道，全经联在行业率先提出了产业地产的理念，本次在文登举办中国产业地产高峰论坛就是要整合、研究机构、企业、媒体等各方面的力量，促进房地产行业转型、调整经济结构、促进城市产业升级和可持续发展的高度来认识产业地产，深入研究产业地产的发展规律，促进产业规划、城市规划和房地产开发的协调统一。总结商业地产、工业地产、写字楼地产、文化创业地产、养老地产、旅游地产等发展案例，唤起各方对产业地产的关注，建立起一个持续关注中国产业地产发展的思想平台，为中国房地产业的可持续发展，为城市的可持续发展作出有价值的思想贡献。

中国房地产协会的朱中一先生在前不久的一次论坛中表示，未来十年是产业地产发展的黄金十年，我相信通过我们的共同努力，产业地产的春天一定会到来，我们的城市也会因此而变得更有能量、更加和谐、更加美丽。谢谢大家。

主持人：感谢杨乐渝秘书长的致词，文登是一个很美丽的地方，在电视台15年我们去过很多地方拍节目，山东也来过很多次，很可惜的是之前我没有来过文登，但是对于这个美丽的地方应该说是闻名已久，这次来看到了，觉得确实是名不虚传，希望将来有机会拍摄一些关于文登的节目在电视台播出，让更多的人了解文登，来到文登。那么下面我们欢迎山东文登市副谭远国谭致辞。

山东文登市副 谭远国

谭远国：尊敬的各位领导、各位来宾大家下午好。

首先我先向大家汇报一个好消息，今天国家环保部正在文登验收生态市，这是全国第十家生态市，9月初对文登环保模范城进行重新验收。

书归正传，我代表文登市对各位领导、朋友莅临文登表示热烈的欢迎，对产业地产高峰论坛的召开以及养生养老地产委员会的成立表示衷心的祝贺。

我想提问大家一个简单的问题，一生最宝贵的是什么？就是健康，我们都要健康长寿，怎样才能健康？需要养生，今天我们各位嘉宾来到文登养生之都，并且在这里成立养生养老委员会，应该说是对文登资源的一种充分的证明。下面我根据大会安排先把文登的基本情况向各位来宾简单的介绍一下：

这个城市的名字是因为秦始皇东巡，来寻找长生不老的秘诀，在此召集天下的文人学士登山而得名“文登”。文登是中国最宜居的城市，它是威海市下属的一个县级市，总面积15平方公里，人口65万人，人均GDP是全国的3.4倍，是山东的2.3倍，位居全国百强县的排名第十四位，这是文登的一个基本情况。文登有几个发展的优势：

第一、区位优势。文登处于两个经济圈的中心，一个是环黄海经济圈，这是一个国际经济圈。以文登为中心，在一千公里范围之内，有66个国际大都市，GDP占世界的26%，人口18亿。同时又是一个环渤海经济圈，大家都知道这是中国第三大经济引擎。09年总视察山东，提出打造山东蓝色半岛经济区。前几天，我们山东的到文登来，提出文登要作为蓝色半岛经济区的先行区，这是一个区位的优势。

第二、交通优势。陆、海、空样样都有，特别值得我们欣慰的是威海国际机场就在文登境内，到市区仅仅十分钟。开通到韩国的首尔航班，今年又开通到俄罗斯的航班，这是交通的优势。

第三、文登有四座名山，特别是昆嵛山。山东的三座名山，泰山、崂山、昆嵛山。大家都知道，蓬莱是仙山，蓬莱之祖是昆嵛，所以昆嵛山号称仙山之祖，方圆几百里山清水秀。

第四、文登有黄金海岸。文登的海岸线有156公里，一共有12公里的金色沙滩，可能大家上午都到南海去看了，特别是我们的沙滩是一个天然的渔场，经过统计，中国的海岸线18000公里，人均海岸线1.3厘米；沙滩1800公里，人均1.3毫米。天然的渔场没有统计过，我估计也就是400、500公里。文登这个地方是天然的海景渔场，跟着配套的是一个非常完善的养生渡假区，规划非常完整，目前没有被破坏，应该说在全中国是很难得的滨海资源。

第五、文登是中国的“温泉之都”。文登有五尺高的温泉，我们现在已经有两个五星级的温泉渡假区。大家想一想，中国18000公里的海岸线，从北到南，哪里有这么多的温泉？唯独我们文登有。

第六、文登是一座文化名城。首先我们中国的国教是道教，道教分两大派，其中全真派的发源地就是昆嵛山。想当年王重阳率领丘处机等七大弟子走遍祖国的千山万水最后来到文登这个独特的地方。第二，文登产生了102位进士，所以又是“进士之乡”；文登又培养了120多位将军。同时文登也是为人们带来风调雨顺的李龙的故乡，所以又有李龙文化。多种文化共同形成独具特色的“文登学”文化。

第七，文登是中国的“长寿之乡”。大家都知道全中国有13个长寿之乡，但从北到南分布在滨海的城市、经济发达、环境优美、社会安静和谐又长寿的，应该只有文登吧，滨海的长寿之乡，所以文登在全中国具有独特的优势，我们最适合打造滨海养生之都。

文登有了这么多的优势之后，摆在我们面前的问题是如何来利用我们的优势发展我们的城市，所以我们想到以品牌带动城市的发展。从工业发达，向二产、三产发展，因此我们聘请了中国房地产报、聘请清华大学规划研究院，我们共同制定城市发展的战略规划，我们提出城市新的品牌是中国长寿之乡、滨海养生之都，这是我们文登的品牌，我们的品牌是根据文登的资源优势和目前发展方向定的。

大家都知道，21世纪是一个养生的世纪，当人均GDP超过3000美元的时候，人们异地渡假养生的需求特别强烈；当人均GDP超过5000美元的时候，世界卫生组织预测，养生的追求将会形成井喷。同时第三次消费的浪潮就是养生，文登利用自己独特的优势提出城市战略的规划，中国长寿之乡、滨海养生之都。8月22号清华大学过来汇报养生之都中期战略报告，我们聘请了清华大学规划研究院的副院长、百达规划研究系的教授、南开旅游规划院的教授、中国规划协会来共同给我们评审把关，最后获得一致通过。养生之都，我们现在具备养生之都的资源优势，还不是养生之都，如何打造养生之都呢？坚持四大原则，第一品质加法；第二，建设成本的减法；第三，享受乘法；第四、时间的除法。在文登打造养生之都，成本最低、享受最多、时间最少，这是四大原则。坚持开发理念，立足三北，华北、西北、东北，面向全国，辐射国际，四季旅游复合养生，整合资源大建平台制订标准；大家都知道目前中国形成了养生业，但是什么是养生？大家说不清，下一步文登要配合中国的有关部门，来制定中国养生产业的标准，最终文登坚持以文化为灵魂，以道教养生，温泉养生为核心，养生地产为龙头，最后开展养生食品、药品的开发制造，养生设备的制造，环保绿色的制造，打造一系列养生产业链条。

养生之都，养生是一个什么概念？在大家心目中，我们前两天专家评审，在英国找不到明确的概念，全世界对养生没有准确的概念，我们把它规划成这样，大家看一看合不合适。养生首先要养身，同时要养心养神，心情愉悦；养老、养容、养颜，到了文登来就等身体健康、心情愉悦。养生产业是一个产业链，包括养生的旅游、文化、服务、产品制造业，最终要落到养生地产上。全中国人都要到文登来养生，所以要做养生地产，这是我们的养生之都。养生之都如何来打造呢？

就是指导，我的理解是包括三个层面的意义：第一是规划，我们的战略策划。第二、打造完善的基础设施。第三个是提供高效服务。

指导完之后，企业具体吸引全社会的投资商来打造，打造文化业、服务业、旅游业、地产业，要参与我们的文化的传播，养生之都什么时候才能达到，我们逐步确定为两年点亮文登，通过宣传，通过大牌企业的进入，目前卓达、天山等一系列的企业进驻文登。五年，舞动文登，养生之都的图形要打造完成，塑造养生文化、服务、配套设施等，形成一个真正的养生之都。一个城市有了规划和品牌之后，下一步要研究的是城市的影响，如何来提高文登的知名度，下面要展开一个城市的影响，今天我看到有好多的媒体的到来，大家都来看一看。

前两天威海搞了一个比赛，在比赛期间我们有三条帆船命名为“文登号”：“文登长寿之乡号”、“文登东方养生之都号”、“文登滨海温泉号”。第二，我们在《中国房地产报》、《中国旅游报》、《中国健康报》连续几个整版的宣传文登，同时我们《人民日报》、《大众日报》等一系列的报纸，还有各地市的晚报也在宣传文登；还有各大网站也在全方位的宣传文登，通过电视宣传，我们现在正在拍广告专题片，大家注意关注，文登会迅速在全国走红。

为了推广文登，在9月4日要在文登召开国际首届首次养生产业峰会，宜居第三届国际万春节，此次大会上我们将邀请50家旅行社、100家新闻媒体、200—300家地产商齐聚文登，推广文登共商文登养生之都的发展规划。通过城市一系列影响，第一，提高全国对文登的感知度；第二是提高对文登的理解，知道文登是一个养生之都。

目前我们的影响已经展开，现在养生之都规划的实施给我们提供了千载难逢的机遇，到文登来消费、投资，不经意之间由一个消费者变化一个投资者，买一栋房子，一夜之间增值好几倍，对投资商，城市转型发展期间有许多的文化业、服务业、地产业也会得到健康迅速的发展，会得到丰厚的回报；第三，对我们城市来说更是一种机遇，提高知名度，软方式调节中由原来二产，一步做大，向二产、三产发展，双轮驱动，打造一个养生之都。对每个人来说都是一个千载难逢的机遇。

今天来了好多的媒体记者，好像也都是为了宣传文登而来的，文登随着养生之都规划的实施，明确的告诉大家，今天的文登，就是你投资消费的地方，今天就是发展，明天的东西肯定和今天不一样，你不

要看今天，你要看以后，希望大家抓住文登、走进文登。最后再一次祝贺大会的成功召开，祝贺我们的养生养老地产委员会的成立，谢谢大家。

主持人：谢谢谭，您的讲话让我们更加了解了文登，今天很可惜时间有限，我想如果能有更多的时间，谭可以把文登讲的更精彩、更丰富，下面致词的嘉宾是文登南海管理委员会副主任王新华。

文登南海管理委员会副主任 王新华

王华新：尊敬的各位领导、各位来宾大家下午好。首先我代表文登市南海新区管理委员会对各位领导和各位来宾的到来表示热烈的欢迎，对《2010年中国产业地产高峰论坛》的召开和全经联养生养老地产委员会的成立表示热烈的祝贺。

今天上午大家到南海新区看了一下，我估计刚才又听了谭的精彩介绍，我相信大家会有很多的感受，我也抓紧时间宣传一下，再给大家讲一下文登南海新区的情况。

文登南海新区有160平方公里的规划控制面积，有90平方公里的规划设计面积，陆域发展空间广大，并且我们还有120平方公里的集中节约用海的面积，海域面积也非常的大，市提出了打造滨海渡假圣地，蓝色产业新城的目标，相信各位领导和专家的到来一定能够帮助我们文登南海新区提出一个更好的定位，找出更好的发展思路，促进南海新区更好更快的发展，南海新区是一个水静、城青，优势突出，适合产业地产的发展，更适合养生、养老产业的发展。

一是区位优势突出。南海新区处于韩国、日本产业转移的最前沿，是山东省致力打造的蓝色经济区和高端产业聚集区的重要区域，面临重大的发展机遇。从文登到韩国，坐飞机仅用45分钟的时间，并且每个星期有45个航班。威海有韩资企业3700多家，所以韩国很多的朋友是星期五坐飞机到文登来打打高尔夫、泡泡温泉、吃吃海鲜、游游泳，星期天回去，全部的费用可能比他在韩国吃一顿海鲜还要便宜。

所以南海新区建成之后会有很多的朋友到南海，去投资、去建设、去休闲、去养生、去养老，人气会很旺盛，所以刚才谭说大家该出手的时候一定早一点出手，像卓达一样。

二是我们的交通优势。南海新区的交通优势非常便捷，威海机场就在文登境内，一小时工作圈应该说覆盖了很多地方，到北京、上海也仅仅一个小时，青威高速、荣乌高速穿境而过，正在建设的南海新港

将来能够达到30万吨级，是中国东方离韩国、日本最近的深水大港，目前由卓达集团全力打造，南海新区应该讲是集水、陆、空为一体的交通优势。

三是土地的优势。大家都知道，国家18亿亩耕地是严控到底，不管哪一级谁也不敢越这个鸿沟，然而我们的南海新区拥有数万亩的国有建设用地，我们建设用地是能够办到国有建设用地证的土地，不存在用国家的耕地指标，也不存在和农民争利益，也很少的有拆迁负担，并且地势平台、腹地广阔，这种资源已经是非常稀缺了，国家的土地闸门正在一步步的加紧。卓达集团独具慧眼，早在南海开发建设之初就开发投资南海，掌握了发展的主动权。

四是独特的气侯优势。刚才谭在这方面也讲了很多，因为文登地处北纬37度的神奇纬度，从世界各个范围看，没有自然灾害，并且气侯条件非常好，大家也感受到文登这个地方四季分明，冬无严寒、夏无酷暑，家里的空调基本上一年四季都不用。半个小时车程内有五处温泉，所以文登南海素有黄金海岸、世外桃源之称，并且还获得了联合国人居奖、山东省的十大生态旅游渡假区、中国最佳创意经济发展示范区、山东省最佳投资开发区等等，是公认的旅游、养生、避暑、疗养的度假圣地。

五是具有滨海优势。大家都知道，全国1.8万亩的海岸线人均不足2厘米，中国的海岸线已经绝对进入了厘米时代，所以文登南海这156公里的海岸线，万里金滩、万亩松林、万亩湖泊，这样的资源已经非常稀缺了，我们想象一下，踏着细浪、踩着金沙、呼吸着新鲜空气、吃着南海的海鲜，应该讲大家到南海去想不长寿都很难，因此我们文登被评为中国的长寿之乡。电视台进行了长达45分钟的报道，称文登是最新成长的长寿宝地，他们将还要派记者进一步探秘文登人的长寿之迷。全经联的养生养老委员会在这里成立既是对文登南海的重视，更是对文登南海的期望，我们南海委员会一定和全经联紧密合作，努力把南海建设成为全国养生、养老的样板基地。

六是文登南海的规划优势。南海开发建设之初就聘请了上海同济大学、山东省城乡规划设计院给我们进行了高起点的规划，有两个大区域，一个是临港产业区，一个是旅游度假区。目前已经有60多个产业项目，落户南海，其中国内外500强的企业4家，上市公司9家，被有关领导称为山东的聚宝盆。

七南海新区的配套优势。我们南海新区，从07年春天启动开发建设以来，坚持基础设施的配套先行。首先坚持投资基础设施建设，学校、医院马上就要使用，在南海新区创业居住和生活一定会来让你“来了不想走，走了还常回首。”

八是南海新区的生态优势。南海新区在开发的过程当中始终坚持节能环保的理念，坚决杜绝有污染、高耗能的项目，目的就是让大家来到南海有海鲜吃，大家请放心。

九是我们的服务优势，南海的服务理念就是项目单位的需求，就是我们工作的最大追求，在各级的坚强领导下，在各级各个有关部门的支持和配合下，我们心连心、共命运，充满激情的创业、饱含真情的促进和谐、满腔热情的搞好服务，所以我们获得了山东省十大强势服务品牌，这是山东省唯一获此殊荣的地方机关。

十是升值潜力巨大。中国的海岸线人均这么少，能够在海边发展产业的地块更是越来越少，升值潜力无限。所以今天上午他们交谈的时候说，文登南海新区真是中国一线海景的最后一块奶酪，我们相信通过各位领导和专家的通力合作、共同努力，产业地产一定可以做大做强，美丽的南海一定会成为滨海养生之都，蓝色产业新城。最后祝产业地产高峰论坛成功、祝全经联养生养老委员会兴旺发达、祝在座的各位幸福吉祥健康长寿，谢谢大家。

主持人：谢谢，刚才问我说是不是要拍一个片子，下来咱们商量这个片子怎么拍？一个月之内我们把这个片子拍出来。今天参加产业地产论坛，我们介绍的时候也说了，卓达集团是我们的承办单位，今天上午很多来自北京各地的专家、媒体的朋友都去参观了卓达集团的项目，应该说是收益颇多，下面我们就欢迎卓达集团的副总裁王斌武先生致词，欢迎王总。

卓达集团的副总裁 王斌武

王斌武：尊敬的各位领导，各位来宾，我代表卓达集团及集团的总裁杨卓舒先生，对前来参加《2010年中国产业地产高峰论坛》的各位领导、各位来宾、各位朋友、媒体界的朋友们，向你们表示最诚挚的欢迎。

各位领导、朋友们，回顾中国房地产业发展的历程，我们共同经历了从无到有、从小到大、从初始到成熟的发展过程，中国房地产业为中国的经济发展和提高国民的居住水平不断的在作出努力，并显示了它积极的作用。近年来经历了2008年世界金融危机的考验，今年又受到楼市的影响，如今的房地产向何处发展、如何健康的发展？这些问题将是我们论坛探讨、商切，为房地产的蓬勃发展创造无限的生机。

卓达集团成立于1993年，历经17年的发展已成为拥有总资产220亿的大型房地产民营企业，集团已从单一的普通住宅地产开发，逐步拓展到文化地产、旅游地产、养老地产、教育地产、商业地产等多元化的地产领域，并在城市建设、港口建设、工业园区建设等领域得到了长足的发展。集团已从单一的房地产开发企业发展成具有较强综合实力的城市运营商，卓达集团秉承“关注社会、产业报国”的开发理念，在进行产业发展的同时，力求社会效应与企业效应并存，满足、当地民众、企业自身三方一体，做到长期的可持续发展。卓达的产业地产模式，是以产业为基础，以整合资源为首的以产业带动就业，以就业带动房地产发展，从而使房地产项目不在是无源之水，无本之木，具有可持续发展的空间，卓达的产业地产模式是先予后取、先建设后开发，从而实现兴业安居、安居兴业的开发目标，这是卓达的基本盈利模式。这个模式的核心是，产业先行，高效集约，可持续的利用土地，立足循环经济，发展区位优势，以优先解决就业难题为突破口，推进城市化进程，也是带领人们一起创富、一起幸福的过程。

在石家庄，卓达服装产业园以不足400亩的土地，安置就业了20000多名民工，年创利税上亿元，成为真正意义上的产业地产。带动当地经济的巨大发展，被全国国土系统评为土地集约利用的推广典范。

卓达星辰项目群，以五星级酒店和会展中心为龙头，日益成为省会新城市的城市综合体。创造就业，带动了安居。

卓达太阳城项目定位为大型物流产业基地，其中，华北绿色蔬菜物流基地项目将成为，解决“三农”问题的创新案例。

在天津，卓达开发建设的中国养老社区和中国文化产业创业园区将成为新型的卫星城镇。

卓达山东项目群，立足于山东半岛蓝色经济区，以“产业积聚、文化造城”的发展模式，迎接新的发展机遇。卓达山东项目群主要包括，卓达张家埠新港、中国先进技术装备园区、香水海新城三大板块。这三大板块联动开发，以临港产业开发为先导，以港口建设为依托，以卓达香水海国际滨海新城为核心，实现临港产业与休闲居住的城市功能板块的完美结合。港口和临港工业将提供几十万的就业岗位，工业拉动经济，人口繁荣城市，这就是港口拉动产业、产业带动城市、城市繁荣生活的三位一体发展。一座中国第一、世界一流的国际滨海新城将在山东半岛蓝色经济区的国家战略推动下冉冉升起。回顾过去，我们的事业光荣而充满生机，展望未来，我们任重而道远，产业赋予我们的使命让我们更加满信心的为我们的产业发展蓬勃发展贡献我们的力量！最后祝会议成功，祝各位朋友万事如意、幸福安康！

主持人：感谢以上各位嘉宾的发言，我们现在有五位嘉宾发言，实际上原本是七位，我们还邀请的两位领导嘉宾，因为工作的原因没有到会，这两位没有能出席我们会议现场的领导一位是我国中国房地产协会的副会长朱中一先生，还有一位是国家经济研究所所长胡春立，虽然没有到会，但是他们都非常关注我们这次论坛，所以都发来了贺词，并且用一些简短的语言表达了他们对产业地产的认识，我把他们发过来的话跟大家来分享给一下。

中国房地产协会副会长，朱中一先生他是这么说的，“十二五期间，及今后一个时期，休闲养老地产、旅游地产必有关较大的发展，我们应为此努力。”胡春立所长给我们写了这么一句话，“今后中国房地产业的社会内涵会进一步凸现，房地产资本更加深入的转向实体经济是高明的选择。”

谢谢刚才发言的所有嘉宾，谢谢大家！

众所周知现在中国的房地产行业，这几年来面临着一轮又一轮的宏观，宏观已经成为我们房地产行业最为关注的一个焦点话题，下面我们就有请住房和城乡建设部研究中心副主任王珏林先生为我们到场的嘉宾来分析一下，当前房地产业宏观的。

住房和城乡建设部研究中心副主任 王珏林

王珏林：大家下午好，非常高兴到文登参加我们这次产业地产高峰论坛，第三次到文登，和谭又是老朋友，所以有特殊的感情，也有特殊的友谊。今天上午看了一下咱们南海开发区，原先谭跟我

说我们那里有海，很多海。我说我去了两次，都没有看到海，你那里海肯定不多，我为什么看不到？今天确实看到了辽阔的大海，资源非常丰富，所以文登真是一个好地方，百强县第十四，不简单，兄弟。所以应当说我们文登市有海、有泉、有森林、更有土地，这就是我们文登市未来发展的资源。只要有土地我们就有发展的基础，今天主要讲一下原先不知道这个主题内容，所以他们给我安排讲方面的，今天主要谈几点看法。

我们的城市在快速的发展，最紧缺的是土地，所以说土地大家要珍惜它，大家要爱护他，要把我们的土地用好。实际上我们的城市建设用地主要有四大部分，一个是工业用地、一个是商业用地、一个是基础设施用地、一个是住宅用地。实际上我们的土地每年搞规划，搞计划，在资源方面主要把这个土地分割所有，所以对我们房地产业来讲，主要是三大块，包括三项：一项是工业地产；一项是商业地产；一项是住宅地产，我借这个机会把这个基本概念跟大家简单介绍一下。现在最热的大家都知道是城市综合体，以前表示永不搞商业地产的万科，现在开始介入商业搞城市综合体，以前以商业为重点的不搞住宅的可以说不太多搞住宅的大连万达现在也搞住宅也搞城市综合体，所以说现在城市综合体非常热，当然这里面是有原因的，一是城市综合体拿地的方式和住宅用地有所不同；第二是城市综合体原先是以做商业的带动周边的住宅，自己得不到利益，所以既搞商业，又搞住宅，这样就把商业的辐射点辐射到住宅上面去，带动了住宅的卖点；第三方面也就是说住宅和商业它两个是相互配合的，一个是短期效应，一个是长期发展，如果两方面都有的话就是互补的。因为住宅很快就卖出去了，它的资金周转可以支持商业，商业反过来，它在一个长期的过程中又丰富着它的企业，所以说现在都在选择这个。但是今天我在文登，我看到卓达企业使我很敬佩，因为它不仅仅搞城市综合体，它把我们房地产企业的三个方面都介入进去也就是工业、商业和住宅，尤其是搞港口，作为一个民营企业来讲有魄力，有实力，而且更有远见，非常高兴，这是第一方面。

第二方面是大家想问的房地产，房地产大家都清楚，不管是现在因为第三轮，而三轮主要针对的是住宅，不等于其它没有，但重点是住宅。所以这次为什么要呢？其实非常清楚，因为09年中国的房地产市场过分的过热，房价涨幅过快、过高，脱离了我们市场发展的实际，更脱离了我们城乡居民收入的实际，所以说，不可能带来我们金融风险、经济风险，乃至社会的不和谐，属于不正常的方向，所以这次是为了保持我们国家的房地产能够健康更加持续发展。因为我们市场中存在很多问题，很多需要解决的问题和矛盾，所以国家针对目前市场中存在的问题和矛盾，这一次主要重点在三个方面：一、增加土地，增加市场供应，房屋供应。这是以前从来没有提到过的，而这个市场供应包括土地供应，二手房市场和租赁市场的培育，以及通过规范市场也就是通过从囤地、囤房各个环节中争取更多的房源。第二个方面是规划市场秩序，解决市场中的突出问题，大家都清楚，也就是广大老百姓最不满意的是市场上的问题太多，比如说咱们现在都清楚的，囤地问题、囤房问题、交易不公平问题、缺斤少两问题、虚假宣传问题、中介管理问题等等，这些问题都应该在发展中逐步得到解决。但是由于我们对市场过去培育的较多，管理的不够，所以在这种特殊时期，这些未解决的问题尤为重要。所以大家都看到了，国土部门在查找囤地现象，住房和城乡建设保护部在规范市场交易行为，银行也在提出关于风险方面的研究。第三方面、这次还有一个更大的特点就是擦边化的信贷，因为我们现在市场发展的这个初级阶段资源配制的不合理和竞争环境的不公平，等等行为要加强一些管理，从消费方面和投资方面。主要体现为三点，一是支持自住型的住，也有是你买首套住房没有发生任何变化，你买二套住房提高首付和利率，你买三套住房，房价涨幅过快的城市进行。现在四个城市进行停贷，北京、上海、杭州、深圳，其它城市按“国十条”要求根据银行的风险情况制定，这个的出台对我们各个城市市场上的反映有很大的区别。比如说房价涨幅过快的城市，投资比例过高的城市，市场的影响就比较大，对我们一些中小城市，影响相对就比较小，所以不仅在消费方式实现差别化，对各个城市在管理方面也出现差别的反映。现在已经四个多月了，可能大家考虑现在有没有成果啊，现在可以这样讲，效果还是挺好的，可以定位取得阶段性的成果，第一方面应当体现出我们过高涨势的房价已经开始停滞，部分楼盘已经开始松动，这就是一个非常了不得的成果。如果不，这个房价咱们大家再想象一下它是一个什么态势。二

是市场中的问题正在规范和加以解决。三是市场的供应量正在增加。还有一点，更重要，就是我们的保障房建设已经进入了快车道，所以这些都是我们这次给我们带来的教训，但是应当说是阶段性的效果，主要是后期的任务，未来的任务非常的艰巨，到现在为止，我们没有多少的城市出台相配套的，而且对市场中存在的突出矛盾和问题，现在没有多少解决的力度，没有充分的曝光。第三方面就是我们的市场房供应还很不及时，所以说我们的任务还是很艰巨的。

从目前的城市和我们房地产业看，应当说都是一个很好的发展机遇，为什么这样讲？因为大家都清楚，世界经济危机给我们国家带来的影响非常大，主要是外贸。所以我们国家的整个经济发生了明显的变化，靠自己，就是靠投资，靠内需来保证我们国家经济的发展，大家都知道4万亿投资，乃至地方30多万亿投资，基本上大部分都用在基础设施方面。所以现在为什么动力那么强，发展那么快？实际上是我们的投资方向带动起来了，所以现在我们一个铁路快、地铁快，机场快，高速快，这些无形中就把我们的城市给扩大加速了，更无形就把我们的房地产给带动起来了，那么大规模的投资，应当在十年或更长时间的投资，我们用两年就投在这块土地上了，你想一下它的带动力有多强，所以对我们不仅现在，乃至未来，我们这个城市发展的任务，还很艰巨。因为我们现在实际上我们更多的城市才刚刚建设刚刚起步，尤其是西部中小城市，基础设施短缺还很严重，所以我们的国家经济发展全面达到小康社会。我们需要更多年的努力，更多年的建设和投入，更需要我们房地产业在我们的经济发展过程中和城市发展过程中，作出它的应有的贡献。所以这一点目的就是说我们房地产业虽然我们在阶段过程中对市场进行调整，但目的是为了长期的发展，目的是为了更持续更健康。

另外，这次可能给我们另外两个产业也就是工业和商业在投资方面和消费方面带来好的机遇，因为在08年我参加全国商业会议的时候，当时从事商业地产的企业在会上高呼，我们的春天到了，因为住宅不景气，住宅处于低迷，现在住宅的投资和消费可能要转移到其它行业，可能对我们工业地产和商业地产又是一个很好的机遇；另外一个方面对于我们城市发展来讲，更应当重视我们的工业地产和商业地产，因为工业地产在给我们创造税收和价值，给我们了解决更多的就业，商业地产可以给我们城市带来繁荣和现代化，所以我希望我们应当像卓达那样用更多的精力投入在工业地产之中去。最后谈一点就是，我觉得卓达刚才两位老总都谈了，他们选对了资源，选对了地点，选对了发展时候，我们的海域很少，最后一块了。而且我们尤其是在这里建设港口这是给我们城市带来很大的发展潜力、发展基础。另外对我们文登来讲也确实是一个好事，我们有开发区，希望开发区更好的发展起来，所以说这是一个双赢的局面。我更希望，我们文登市要招一些象卓达这样的大牌企业，多招一些有产业工业的企业到我们这里落户，将来配合我们城镇化的发展，贡献更多的财气、人气，我们的未来会更加光明，谢谢大家。

主持人：刚刚王主任为我们解读了一下房地产的宏观，我想对这个话题还有兴趣的嘉宾，大家在会后可以跟王主任更深入的沟通。决定方向，我们要考虑的就是下面的路怎么走？中国房地产未来发展的趋势究竟会是一个什么样子，这是我们下一步要研究的重要话题，我们有请下一位演讲的嘉宾陈国强先生。

中国房地产学会副会长、全经联副 陈国强

陈国强：非常高兴来到文登，上午刚刚在威海参加了一场有关旅游休闲方面的一场论坛，今天我们产业地产尤其是养生养老地产应该和上午谈到的话题有非常大的相关性。今天由于时间关系我想简单和大家交流一下，从新政的角度来看我们中国地产未来几个结构性的趋势。

说到房地产新政，王主任做了很多的分析，大家都注意到这一次房地产新政有几个重要的特点和主线，首先主线之一是抑制投资性的需求，各种炒房的需求，这方面也采取了一系列的手段，最重要的是信贷手段、税收手段、以及相关的行政手段。在信贷手段方面大家都清楚，首先是限贷，第二是限外，部分城市北京、上海、深圳、杭州等城市，对第三套房实行停贷的。在税收方面尽管还没有出台相关的性的但已经体现的很明显了。第二个主线是增加供应。体现为几个方面，首先是增加总量供应，在这点大家非常清楚，今年18.5亿公顷的供应量相当于2009年的2.35倍，相当于过去5年平均住房原地量是3.3倍，所以这一轮在增加供应方面是前所未有的特殊措施。在增加总量前提之下，同时也蕴含了调整结构的重要命题，调整结构实际上有两层的含义。首先是增加保障性住房的供应比例，同时强调要增加中小套型的普通商品房的供应比例，新增住房用地是77%。我想在总量大幅增加的前提之下，同时强调结构调整的含义。主线之三，我想特别需要强调的是继续支持自住，大家可能更多的关注这一轮对投资性的打压，实际上我们和08年底出台的相关鼓励措施相比，这一轮对于自住需求，购买普通商品房的鼓励实际上变化不大，尽管力度上有所微调，但是对于投放性需求也好，刚性需求也好，特别是对合理住房需求依然是鼓励和支持的一种，所以我们看到像万科，较早的开始对公司产品结构的调整，今年上半年万科销售产品的结构变化上看出一个特点，90平米以下的中小套型已经占到了50%的比重，140平米以内的普通商品房占到了90%的比例，所以万科对我们这个理解把握的非常到位。

的另外一个重要的主线或者是重要的看点，刚才王主任也特别提到了是加强监管。这方面实际上最核心的是两个方面，一个是对于我们开发企业购地环节以及融资环节的监管，这方面我想在座的企业应该已经有非常明确的感受了，融资的在增加，土地招拍挂的方式进行了改革。另外一个加强监管的含义是针对市场交易的监管。前一段大家注意到了北京预售款的专项管理，虽然没有最后出台，但是

我想这一步恐怕迟早要出。未来对于市场交易，对于企业规范经营应该会出台更多的监管措施。

和这个几条的主线相关的，也需要特别强调的还有两点，其中一点是国家在区域发展方面的一个重要的引导。这个方面从去年底到今年已经出台的一些相关的文件，以及相关会议当中透露出的信号，非常明确的告诉我们。中国城市化的模式和中国城市化的重心非常明显的体现为东部沿海的中心城市，特别是一线城市，这些城市过去中国城市化的主要区域。未来随着中国城市化的推进，中国城市化的模式、重心、主战场将会更加明显的转移到二、三线城市、中小城市，像我们文登恐怕就是未来发展的重要的角色。第二个方面是区位引导方法，像北、上、深、广这些中心城市而言，它的居住郊区化会成为一个非常重要的趋势，是未来发展的看点，这方面实际上我们留意一下就可以发现一系列的信息，去年底经济工作会议提出放宽中小城市的户籍，最近一两年密集出台的各地发展规划，现在各个地方4万亿投资计划当中，铁公机项目的安排非常非常的多，对于很多区域来说，高铁和城铁的项目，包括城市轨道交通等等这些措施的推进，这些相关措施的落实，我想都会很明显的推进中国未来区域发展，促进中国城市发展方面发生重大的变化。还有一个特别需要强调的是这一轮的主要是针对住宅市场，相比之下我们产业地产、旅游地产等等复合型的地产，就成为很多资金的避风港，或者说成为商业地产、产业地产等等也好，吸引了更多的资金和资源进入，所以我想既然看到住宅市场受的，同时对于商业地产、产业地产实际上就意味着更多、更宽松的发展空间，更多的发展机遇。所以在当前这一论的之下，我们可以看到几个重要的结构性的变化，这种结构性的变化趋势之一是中国住房发展的供应模式、结构将随着的实施发生重大的变化，过去我们谈到住房市场，大家都很清楚，在07年、08年之前，我们的住宅市场主要还是通过商品房的渠道来满足市场的供应，未来随着住房保证的落实，随着新一轮的实施，我想在未来住房供应模式上面会显然由过去比较单一的通过市场渠道解决住房问题的模式，转向市场房、保障房、房双轨并行的模式。

城镇当中住房困难的家庭，中等收入偏下的家庭，主要由提供的保障房解决居住的问题。这个是我们可以预见的中国地产特别是住宅市场的供应模式也好，供应结构也好，一个重要的结构趋势。未来中国地产结构性变化的第二个重要的表现我想我们可以看到是房地产业态结构的变化趋势，过去大家讨论房地产理所当然的会讨论住宅地产，我想随着这一轮的实施，未来中国房地产的商业产业、旅游地产、产业地产，包括一下其它形式的复合型地产将会进入我们的战略规划范围。由此就会推动地产业态结构发生多层次的变化。第三个方面，我想从未来中国地产结构性趋势变化来看，我想还有我们可以预期的一个变化就是中国住宅地产的这种空间结构，或者是区域结构会随着中国城市化模式的变化发生重要的变化，未来增量市场的重心我想会更加明显的由一线城市、东部沿海的一些中心城市转向二、三线城市、中小城市，特别是增强市场，这个趋势可能会在未来得20、30年当中左右中国城市化的发展模式，以及中国住房市场的供应格局，所以随着这一轮的落实，随着中国城市化模式的转型，未来住房市场特别是增强市场，我想可以确定的是空间结构和区域结构将发生深刻的变化，二、三线城市、中小城市，像文登也好，将会在市场当中发挥更重要的地位。

在新的引导之下，我们也看到了住宅市场的另外一个结构性趋势，也就是市场的需求结构和过去相比会发生比较大的变化，这方面可能会表现出以下一些特点，在新的体系之下我们知道未来市场上保障性的需求，我想在这个体系之下是作为优先落实满足的对象，对于刚性需求，自住需求、普通商品房的这一类需求，刚才特别提醒过，仍然受的青睐和鼓励，改善型的需求、享受型的需求将面临更大的购买成本和持有成本。所以对于未来住房市场改善型的、享受型的、奢侈型的这种需求需要面对支付更多成本的现实。在新的要求之下，我想投资型的需求受挤压逐步退出市场已经成为基本现实，未来住房需求的属性我想会更加明显的体现出这种消费性的特点。所以这个需求构成上面会体现出更加合理健康的特性。

时间关系，非常简略的跟大家做一下未来房地产市场几个方面的趋势性的变化，有兴趣的话可以下来再交流。谢谢大家。

主持人：看来和趋势都是大话题，所以两位嘉宾讲的也都很精彩，那么下面我们要请上来的这个演讲嘉宾应该说他要为我们分享的话题也是一个很重要的话题。刚才我们讲了两个方面的问题，一个是、一个是趋势。下一个话题就是来剖析现在国内产业地产的发展现状，跟我们今天峰会的主题更加贴近了，我们热烈欢迎我们的演讲嘉宾，中国城市发展研究院常务副院长章惠生先生

中国城市发展研究院常务副院长 章惠生

章惠生：各位领导、嘉宾大家好。我是故地重游，倍感亲切，因为我来这里不只一次了，我跟南海管委会都非常的熟悉。刚才我听了我们住建部王主任对我们土地的使用非常明确的划定，住宅地产、商业地产、还有工业地产、基础设施就这四块，如果我们撇开基础设施不算的话住宅地产的性我就不用再说了，商业地产大家都很清楚几乎到处都在建，唯独工业地产大家想到了就是工业园区，科技园区，反正是园区之类的开发区之类的东西，统称为工业地产。我们今天来探讨的是讲产业地产，实际上我们今天讲的产业地产如果再回顾一两年以前的情况，原则上也就是工业地产，工业地产不是我们国家的新发明，早在19世纪末就出现了工业地产，在那个时候是首先由英国和美国提出来的，但是一直带1945年，也就是二次大战以后才融入到国家发展战略中去，真正成熟的能够被称得上现在所讲的工业地产的是1970年以后的事了，所以我们现在可以讲一些简单的数据使大家明白。日本的工业地产占世界的比例是30%，也正因为这一点所以对于本国的GDP他们占了40%，美国占世界的27%，他们对本国的GDP增长也超过了30%，看到这里我们就想一想，我国是怎么样？只有7%，也就是说我们今后发展的空间还很大。

讲到这里，也就是我们今天要谈一谈的问题，处在目前我们国家的产业地产是一个什么状况，有哪些问题？已经做的比较好的一些产业地产，他们主要往那些方向发展，所以下面我先简单的看一下，我们国家的产业地产的基本发展状况。首先应该肯定的是30年来，自1979年我们国家第一个工业园，就是深圳的一个工业园，经历了风风雨雨，而且一路经过开发区、沿海地方的开发，一句话，在这个有所改动的情况下，增加了这些开发区的活力，所以它们做的相对比较成功。

拿深圳来说，深圳到现在发展上已经基本上形成了管、产、学、研，一个整个的机构，而且他们把大学和科研机构以至于我们的企业，甚至我们国家的一些科研机构都结合在一起，这个结合在一起受到的效果都是很明显的。拿我们的深圳在2005年的生产总数来说，他们在科技这一块就是1200亿，占深圳总的科技的GDP的比例是50%，所以就看这一点我们就能知道，我们现在的工业地产主要的方向在哪里？再

看看北京的一个产业地产，几乎是我们国家的产业地产的龙头，他们经过8年的拼搏以后，自己认识到我们现在的工业地产需要升级换代需要上升到产业地产，因为这里面不仅仅是我们在制造业这一块上，我们在增加科技含量，而且我们已经把我们的高新技术产业的研发用房作为产业地产的主要开发对象。另外我们的生态办公楼也在我们这个产业地产里面逐步的发展，看一看，南与北占的优势是什么？很重要的一点就是它们和科技的结合，边上有的是资源条件，深圳是真正放开来做法的，也是靠近，靠近国外，从他们的补偿贸易得到的一些知识产权，在这里科技上比我们内地要进步的多，当然我们有好的一面，不都是这样。河南郑州有一个黄河旅游渡假区，这里面有12000多亩地，11年来，这些地没有什么产出，如果这样搞产业地产的话我们会越搞越糟，当然我们不得不认识到，还有少数地区把地买来的，非常廉价，几年来什么都不搞，树都不种，这其实是一种变相的圈地，现在虽然是越来越少，但是还有，所以我们国家有关方面应该出台对于这些变相的圈圈地应该坚决杜绝，不能再容忍下去。

我们现在国内的产业住宅发展，就是刚才跟大家讲的，是发展非常不平衡的，非常不平衡怎么会产生呢？有的好的，我们说了一点，但是不好的，他们的原因是什么？有很多的工业开发区也好，管委会也好，他们这里面的问题无非是三方面的：

第一个是观念上有问题，因为我们现在的工业开发区基本上是主导，还没有到企业来主导，所以当主导的时候，他们在这一块巴不得希望，红牌一挂就等待着钱进帐。其实招商引资并没有那么容易，首先要把基础设施做好，基础设施可是工业地产的命根子，如果你连基础设施都没有做好，或者是做的不完善，这就将直接影响你的招商引资，你的企业能进来多少都是个问题，所以往往有的人到这里的时候他就没有想到，我怎么先把融资渠道解决掉，如果和这些相关部门单位，比如说市政管理局的自来水公司、邮电部门、电力部门等，和他们谈妥，让他们来支持你，取得资金的保障，然后再有这些基础部门的配合，你完全了这一步，这是首要的一步，没有这一步，你就没有办法发展，但是光有了这一步分并不能解决问题，因为这还是一个外部的东西，关键错在内部，处在我们有一些干部，脑子里面总是想，上面怎么交代我们怎么做，一旦没有交代，让你自己来这个行当，工业园、科技开发区，我们从来没有见过，也没搞好，也不知道怎么做，所以一直在等待，还有靠很平常的招商引资的办法。就像我刚才讲话的，地给卖掉，但是上面什么都没有，这个现象至今在少数城市还存在，到2008年的时候我知道安徽一个城市，他们竟然要搞一个小区开发科技园区的时候，都不知道如何下手，我说你首先得把规划做好，你规划都不做你怎么往下做，如果我们这个最简单的事情，连这些都不太明白，这个主任刚刚拿到任命书就不知道怎么做，我觉得我们除了自己在业务方面要学习之外，我们还有有足够的耐心，什么足够的耐心？这不是一天、两天的，要有一个打持久战的思想准备，而且真正要把小区做成样子的话，至少三年，四、五年都很正常。

这是我讲的主观方面这一块，还有另一面，另一面是什么？就是我们的政绩观，谁都想做一点形象事情，但是工业园区，真正的把商家请进来，你可是要为人家服务的，这个服务可不是今天说的天花乱坠，然后人家钱一到，扭头什么都不认识，这些开发商一传十十传百，这个城市不能去，去了就是这样对待我们的，所以像这种情况不是没有，只不过是方法不一样而已，当然也有少数的地区，他们搞变相的零地价，你买200亩2000万，你在建设的时候再给你补贴，慢慢的把2000万再还给你，这些做法都不是在做我们的产业地产。我们刚才讲到产业地产，产业地产的基本概念是什么？今天上午也有一个我们的同仁来问我，其实产业地产的基本概念应该是以产业为依托，以地产为载体，同时它主要的开发的对象是什么？主要的对象是现代制造业，以及我们高新技术产业的研发用房和生态的办公用房，这个基本是主要的，不等于别的不做，比如我们的所讲的老年地产、养生地产，含义都差不多，一有问题两种表述都很多。像这些，我们都应该知道，以产业为依托，产业是主要的，但是讲到土地为载体的话，地产就是一个平台，我们且不说产业地产这个名词，这个概念是否准确，但是至少可以告诉我们产业是我们产业地产中非常重要的东西。

说到产业问题，我个人认为产业地产有很多，但是首当其冲的，也是最为重要的是高新技术产业，为什么这样说？我们从美国，从日本从它们这个角度来谈工业地产业就是我们过去的工业地产今天称之为

产业地产，它们都是在把科技放在第一位，美国的硅谷，它不仅仅是搞研发，同时也搞企业，产业也搞，两块一起搞效果非常好，每年可能有一万个企业关闭，同时会有一万多个企业进来，这里造就了很多的科学人才。那么看一看日本，它主要是科研机构集中起来做，但是资金谁拿？全部都是国家拿出来的，当然有一句玩笑的话“总共21万人的，有21000人是研究员，随便拿一块石头扔下去，打中的可能就是一个研究员，因为研究员太多了。我们现在所讲的产业地产，想想看，科技的发展是不是头等的重要的？再说我们的产业现代化要想真正做到这一条，我们没有科技对它的不断升级换代，我们的产业产品有什么竞争力？大家平时都在说，这一次所谓世界足球赛里面，大部分都给人家赚去了，我们做什么？什么都没有，同时想想其它的产品都是这样，如果没有科技的含量，没有掌握到核心的技术，我们怎么做制造业，也想得到高附加值，但是结果是怎么样？所以我个人认为我们产业地产要做很多事，但是一定要把高新技术产业化，要把这一块做起来。

这不是任何企业都能做到的，我们国家的民营企业，贷款少的可怜，要做产业，没有资金很难？所以融资这一块也是我们的难处，这一大难处怎么解决？应当根据不同的情况，根据不同的企业，对我们产业地产所作出的贡献，不仅仅是在税收上的部分，应该在开发的时候就要给予支持和扶持，为什么这样讲？因为我们在开发的时候是产业的上游部分，如果成功就有可能转化为生产的产品，然后我们就可以步入到产业上去，如果第一步没有走好第二步怎么做？更何况我们国家在产业研发的过程中对研发这一块，还没有真正的做好，特别是资金的安排，因为一般的惯例，研发花了1万块，正常的情况在转化为产品应该是10万，要做产业化是100万，应该按照这样的比例来分配资金，但是从调研数据来看，我们国家恰恰在一个关键的部位，把科技成果转化的时候放的太低，不是放大十倍而是降低了0.5%。所以，我们的知识产权每年很多，大概有40多万，但是没有多少能转化为产品，更别说产业化了。

今天探讨的时候我也说，我们希望在这个方面能够拿出一个好的，或者是好的和机制，我们再做产业地产的时候，应该抓住主要的方面，就像刚才王主任讲住宅一样，我认为要管的，市场要管市场的，如果统统抛到市场，市场是解决不了的。现在很清楚这个问题，所以现在要大力建设社会保障房，不是拿给大家看，而是行动给大家看，所以只要管理部门认识到问题的本质在哪里，我们不管做什么本质的产业都可做好，但是作为我们底下的所谓各个机构，领军人物这真的很重要，我个人的建议，应该冲破一些政绩官，真要为人民做一点好事，为社会做一点好的事，我们应该努力的去做，不要考虑暂时的GDP的提升。

要讲到我们现实的问题，所谓产业地产这一块，我今天到了南海，我觉得几乎所有的滨海城市都有这样的优势，就是它有丰富的生态资源还有辽阔的旅游资源，对于这一块我们首先把旅游产业做好，把观光旅游提升到体验旅游和度假旅游上面去。当然我们也要因地制宜，现在有一个很好的机会，什么机会？在有条件的城市，比如说，天津、上海、青岛、威海、厦门，可以搞游轮，这是高端的旅游，一旦游轮业发展的话，既是走出去而且又可以增加劳动就业率，把这一块做起来是时间早晚的问题，不是说中国不能发展，而是怎么发展，必须发展。我今天提出我们在旅游这一块，应该抢占先机。

卓达集团让我很感动，一个企业能把老年地产考虑到一键通，小小的一个电话上几个按纽，一个是对自己家的，一个是子女的，你不会说话，你不能行动，一按上去，马上可以打回来，这一点很人性化，我相信卓达会把这一块做的更好，当然在老年地产里面我们不仅仅是硬件更关键的是软件，就是怎么知道老年人需要怎么样的服务，我们要深入的研究，我相信集中大家的智慧，我们可以把事情做的更好，所以，我想产业地产这一块如果真正要做好，为了使这个产业地产能够更快的相互交流，减少一些不必要的经济损失，我建议大家可以考虑不妨成立一个中国产业地产科学发展促进会，谢谢。

主持人：谢谢章先生的演讲，看来产业地产确实是大有可为，为了能够更好的完成我们这个共同的心愿和目标，在这里我也要宣布一个事情，那就是我们全经联正式聘请王珏林先生和章惠生先生出任为全经联顾问，因为是刚刚决定的，所以没有什么特别的安排，我建议大家握握手。

中国产业地产确实是一个方兴未艾的事业，在我们峰会开始的时候我就说过卓达集团很多年以来在产业地产方面，在中国一直处于领先的位置，做了很多的不懈的努力，研究、探索和实践，总结了很多宝贵的经验，我觉得这些经验值得拿出来跟大家分享，下面我们就一起分享一下卓达集团在产业地产探索发展的路上走过的这些经历，下面有请卓达集团总裁助理陈松先生。

卓达集团总裁助理 陈松

陈 松：各位领导、嘉宾、媒体朋友们大家好，下面我把卓达集团产业地产发展做一个简单的汇报，不足之处请大家指教。

房地产到现在已经有20年了，房地产行业十年九，基本上是最多的一个行业。在这个行业当中，每到对房地产企业的发展都会提出各种各样的的挑战。房地产项目一般都在两到三年的周期，在房地产过中，对房地产发展模式提出了考验，大概在十年前我们的董事长杨卓舒先生就提出了一个想法，跳出房地产做房地产，房地产不是一个单一的行业，从更高的层面对房地产开发进行一个跨越行业周期的考虑。卓达称之为产业地产，它有一个特点叫顶天立地，顶天是指考虑行业的发展，社会的需求，国家大的产业项目；立地是从具体的项目做起，从每一个盈利的项目开始做起。这是卓达产业地产的两个特点，也是指导思想，在此我要给大家汇报的内容是国家沿海战略下的房地产开发模式。

首先为什么需要国家的沿海战略？有以下四个方面，世界格局、大国崛起、产业创新、环保生态。

大家都知道中国现在GDP的增长已经占到了世界经济的17%，现在DGP进口总额已经是60% 了，是一个经济外向型国家。我们的2万亿美元的GDP在美国是最大的外债持有国。大国崛起也是因为中国是最大的发展中国家，中国到2010年就是今年年底应该会超过日本，成为世界第二大经济国家。在这样体条

件下对中国的发展提出了一个更重要的是，承担更多的大国责任，转化经济增长方式远到国家，近到文登，都在把转变经济增长方式，作为自己持续发展的一个重要的因素。

改革开放30年来，我们国家主要是以劳动密集型中小企业为主，这样的经济模式在世界金融危机的考验下，出现增长后劲不足的问题，所以从到地方都在讲产业创新，当年我国的商务部到法国去考察，说中国生产8亿件衬衫才能换一架空客380，大家都知道一架飞机对资源、能源，包括各个方面的消耗是远远低于8亿件衬衫的，我们要靠多少的中小企业、浪费多少水资源才能有这样的出口，所以在这一块来说，当金融危机到来的时候，长三角和珠三角的企业纷纷出现倒闭潮，一方面是生产成本的增长，还有劳动力的增加也是更多的环保的压力，很多的衬衫因为环保不达标已经无法出口。

环保生态，去年的哥本哈根会议，中国受到了很大的挑战，因为中国的碳排放居世界第二，十年之后可能会超过美国成为世界第一大碳排放国，对整个生态的压力非常大，中国所生产的能耗资源是全世界平均的3倍。

大家都知道，刚刚发生的舟曲泥石流灾害，1940年以前，舟曲是举世闻名的原始森林，经过60年的时间它就成我国最大的泥石流爆发区，在这次灾难后，国家民政厅也提出来，在舟曲、汶川这些地方不应该有很多人在那里居住，所以生态移民的压力也是国家考虑沿海战略的很重要的一个方面。

卓达香水海项目的设立，我记得2007年6、7月份的时候，杨总就有这样的想法，那时候金融危机刚刚爆发，生产成本和要素都在降低，对有的企业是有压力的，但是对卓达来说可能是一个机遇，所以就有了逆市扩张的打算。杨总算了一下，到2030年中国至少有1.5亿的人要从生态环境非常恶劣或者非常落后的地区转移出来，中国1.5亿人要转移到哪里呢？大部分是沿海地带，基于这样的一个考虑，我们在沿海寻找到了文登南海新区。国家为了要考虑这些问题，在中国沿海已经布置了大概17、18个国家战略项目，北到辽宁、南到广西，一系列国家战略开发区已经逐步成形，许多战略项目，一系列的沿海的国家战略开发区已经在逐步的成形，并且逐步获批，现在最新的是山东的蓝色半岛经济区，整个中国要通过沿海的战略开发来带动中国经济的二次起飞和经济结构的转型。

我们现在中国的工业粮食，是石油、煤炭、铁矿石，现在这三项基本上要靠国外进口，进口率已经超过60%成为纯进口国家，这样就使我们生产能源基本上要靠海外，现在一个巨大的能源供应地就是非洲和南美的一些国家，通过海运到了中国的港口，如果再进行其他运输的话成本会继续增加，所以急需在沿海地带进行大的能源转化平台和经济发展的动力引擎建设，给大家举一个例子：沙钢和邯钢，一吨钢材基本上差1000块，为什么？因为沙钢紧紧靠着张家港，生产原料可以直接进厂生产，邯钢是内地城市，邯钢在黄骅创新建了一个港口，专门从黄骅港出了一条铁路，把相应的原材料运到邯钢去，这也是作为钢铁企业需要节省成本的很重要的渠道；首钢的搬迁不仅仅是还北京的蓝天，更重要的是成本的压力，凡是不搬向海边的钢厂它的竞争力都会极具下降。

中国的制造业需要升级换代，在这样的一个大的战略背景下卓达作为一个个体企业，总是希望在大的国家战略下进行开发。中国的滨海产业地产已经进入了厘米开发时代，滨海地产开发主要分为三个阶段第一个是简单的旅游地产，包括包乳山银滩，因为开发比较早，缺少规划，所以夏天人多冬天人少，这个小区很难能够得到可持续的。还有一个是三亚的开发，三亚是以高端旅游为主的，国际旅游岛的批复对三亚地产的开发注入了新的活力，在09年到10年出现了房价暴涨，包括一系列的相应的投资热潮，还有一个是山东南海新区的新兴城市，在别的地方你可能买的是一套房，而在山东南海买的是一座城市，一座新兴的未来城市，所以这种开发是带有产业渠道的，是有非常良好的区域规划规，所以在这一块来说，中国房地产的开发，应该是南有三亚，北有山东。

山东半岛蓝色区在建设之初本着开放、高端、绿色可持续的原则来进行它应该成为北半个中国的中国宜居地，所以在这这一块来说是中国城市的新兴，山东蓝色半岛经济区成立之后，总两次视

察提出打造蓝色半岛经济区，作为总提出来开发的还是不多的，这也显示了半岛经济区的一个特殊性，山东作为中部的大省对整个国家的贡献很多，所以山东这一块的发展起着很大的作用，连接着日、韩，战略地位很重要。再一个是中国对海洋资源的开发利用相对而言比较落后，中国以南海为例，南海不仅仅有主权之争更重要的是有经济利益的考虑，以越南、菲律宾包括马来西亚为主的这些国家的开发，每年从南海海底要开发出大概5000万桶石油，中国是一桶都没有，所以中国要利用山东半岛这样一个优势，来进行海上勘探技术，包括海上经济发展的这种尝试，以便在南海施行主权下的经济开发。

蓝色半岛经济区提出以后，山东省快速推进规划，先后开了很多次论坛会。

山东半岛蓝色经济群主要分为黄河生态区、威海烟台高端制造业务区、青岛和日照的港口区。山东省不仅仅有陆地可开发大量面积，更重要的是还有海上的这种回填，大概最后要将近2000平方公里，整个南海这一块就有一百多平方公里，这样的海上回填区作为港口发展的腹地，山东半岛的区位优势，现在有两个好的消息，第一个是渤海跨海大桥被提上日程，这一块要连接东北、华北，大概要投资2000亿，它从烟台到辽宁跨越一个，还有一个是中、韩之间的海底隧道。

在今年5月份已经批复了山东半岛蓝色经济区作为试点区域，批复以后现在已经有100个园区、322个重点项目，现在山东正在修四横四纵，现在正在修的有两条高速铁路，连接着京广、京户。到2020年要投资1.4万亿，南海规划当中是160平方公里陆地面积，海上是100平方公里，最后要形成150万人口，很多人觉得这个规划很宏大，什么时候可以实现？我在这里讲一下中国城市的发展规律，中国城市是在2008年的时候国际统计局做了统计有655个城市，比1978年增加了467个，30年间增长467个，特大城市由原来的110个增加到287个，200万人口以上特大城市由原来的83个增加到现在1个。所以中国城市化人口率从前的7.3%到现在的45.68%，中国现在已经有将近一半的城市化人口，到2030年根据国家的发展，基本上城镇化人口达到80%，党校的教授做了一个测算，到2030年人口将达16个亿，如果80%都是城市人口的话，至少还要增加800个城市，所以中国城市化的进程是不可阻挡的。 今年的五一总理说了这样一段话，要让农民工，尤其是青年农民工融入城镇，要在养老、医疗、户口、就业、教育方面给予更多的支持，这就意味着特色的城市以及中小城市要进一步扩大。

中国城市分成几个类型一个是能源型、型、交通物流型、生态宜居型，主要的人口来源包括产业移民、生态移民、养老移民等。因为随着人们经济收入的提升，人们对生命和健康越来越关注，文登，这种适合养老养生的地方，会有越来越多的人口，再一个是农民工的转化，80和90后农工工的转化。

现在我再简单的介绍一下卓达的产业地产模式，卓达经过17年的发展，在大概99年左右就开始进行产业地产的尝试，我们觉得在中国的当前以人口为主的这样一个国家里面，一个企业的真正贡献，不仅仅表现在税收、安置就业，包括公益事业，包括拉动经济发展，还有应该贡献自己的企业发展模式，为行业，为整个国家经济提供一种探索和借鉴。再一个是一种文化，因为现在的竞争在一定意义上国与国的竞争，实际上是企业和企业的竞争，名牌和名牌的竞争，我们知道德国宝马、奔驰、西门子，美国的通用、微软。卓达在创办过程中不断总结和提升企业发展模式和文化。卓达的项目现在是北到内蒙古，南到三亚，东到山东，北京、天津。中国房地产开发模式里面万科以住宅地产工业化为主体、万达是城市综合题、碧桂园郊区大盘、星河湾高端精品住宅，卓达是产业综合体的开发，十年探索逐步成形，跳出房地产做房地产，产业先导和文化创新，高效节约利率土地，卓达的产业地产模式基本上涵盖了一产、二产、三产这样一个综合的发展。我们在2000年的时候，卓达刚刚跃上第一个发展平台以后就开始产业扩张，当时到北京、内蒙古呼伦贝尔和海南三亚进行开发，北京的开发主要是卓达大学城，当时基于1999年国家提出了教育产业化，所以卓达在北京昌平打造中国的大学城，这是教育地产的结合。

杨总在产业布局上面首先是从社会需要，国家大的出发，结合发展规律，然后进行总体项目的布局。2000年，我们卓达到达了三亚，卓达当时到三亚的时候主要是基于这样的战略布局，因为杨总觉得中国未来资源在海洋，尤其是南海，南海是一个非常大宝库，是一个蓝色的国土，房地产开发不仅仅要在

陆地上开发，还希望通过对海洋的开发，所以当时就筹划的一个项目是三亚蓝硅谷产业园区，这里有一个项目是院士科技园，我们专门召开了一个院士大会，其中大部分院士是60岁以上，他们大多都在北京、上海这些地方工作，工作、生活环境相对来说都他们都有影响，院士是一个宝贵的资源，所以我们当时跟三亚市进行这样一个探讨，在三亚做一个院士科技园，工作室带动三亚相关产业的开发，进而进行旅游、渡假、养老、养生的开发，三亚市对这个项目高度的重视，后来也进行了一些尝试，现在这个项目一部分已经在三亚实施了，现在中信和华为的研发总部已经搬到那里去了，利用三亚的自然优势和气侯优势，把一些高新产业放到那里去。

2000年在石家庄启动了三个产业地产项目，其中一个是卓达服装产业园、星辰广场和太阳城项目。 卓达服装产业园以百分之一的土地，安置数万农民就业，成为高效、集约、可持续利用土地的最佳范例；卓达星辰广场项目群，位于石家庄的东部新城，经过新的规划是一百万人口，是石家庄最具有活力的一个城区。这个项目现在包含着五星级酒店、办公、住宿包括公园、主栈道、金融会展等一系列的与之相配套的项目设施，这是华北最大的一个饭店在开业叫五洲国宴；卓达太阳城，总规模2000万平方米，是石家庄东南最大的一个组团，在连接着石家庄大城市的结点上发挥着重要的作用，现在附近有航空产业基地，小飞机的生产基地等，所以这一块人口的产业聚集度会越来越高，而我们也根据交通的优势和当地农民的发展，创建了一个该华北绿色蔬菜物流中心，通过市场的作用，吸引更多的农民通过产业创新、高新科技发展自己的种植业、养殖业包括观光。

我们在2007年的时候，不仅仅在山东的香水海构建了这个项目，我们在北京和天津的接近地带构建了我们的两个项目群：

卓达有这样的一个理想，大道在天，不舍昼夜，我们一直以一个建设者为目标，杨总获得很多的称号包括慈善家等等，但是他最感兴趣的，最看中的是一个叫有中国特色的社会主义建设者的奖章，他说前面不重要，重要的是建设者，建设者对中国而言是有积极意义的，卓达愿意在产业地产方面是一个建设者，是一个给大家提供标杆的企业。

谢谢大家，祝大家身体健康。

主持人：感谢今天我们所有的演讲嘉宾。我觉得今天就像歌里面唱的一样，是一个好日子，今天不仅仅是峰会论坛举办的日子，同时还是一个纪念日，纪念养生养老地产专业委员会的成立，养生养老也是产业地产的一个重要组成部分，全经联从成立之初，已经先后成立的写字楼、商业地产、可续建筑，土地投资等等专业委员会，其中写字楼委员会，是属于产业地产的范畴，今天我们峰会上，我们全经联另外一个专注于产业地产的委员会，全经联养生养老委员会，正式的要成立，现在我们要有一个揭牌的仪式。

有请黄玺庆黄总和王珏林先生共同为我们养生养老委员会揭牌。

养

生

养

老

委

员

会

正

式

揭

牌

主持人（黄玺庆）：石家庄市房协常务副会长兼秘书长李水源先生、南海管委会办公室副主任王连刚先生、卓达山东集团副总裁韩士安先生、沃金投资董事长裴忠民先生、恒生百年副总裁陈宏先生、银安集团副总裁姚依依女士。有请各位嘉宾。

全经联常委、北京万年基业建设投资有限公司总经理 黄玺庆

今天在座的是我们全经联养生养老地产委员会的第一批成员，那边是来自石家庄当地的领导同志，今天这个论坛应该说很有意义，不仅全经联提出产业地产这个概念，而且我们的卓达集团率先已经用十年的时间走出了一条产业地产之路，我们作为全经联的成员，这两年实际上也开始在逐渐探讨为什么要做这个产业地产，怎样去顺应房地产的转型，现在说转型转型，你不转也不行了。

大家看到一个又一个的浪潮向开发商涌来，在这种情况下，我们寻求转型之路，关于产业地产，刚才张会长有一个教科书一般的定义，以产业为依托，以地产为载体，但是我们想做的养生养老地产呢，可能与我们产业地产还是有一定的区别，卓达的产业地产模式实际上应该叫做产业地产加住宅地产，因此他不仅仅开发产业，还有很多的住宅地产，我们提出的养生养老的概念我想更精准的讲是一个主题地产，还是以住宅地产为主，然后如何发展一些产业。通俗点讲是生产加生活，我们出发点是在生产上，着眼点还是在生活上。也就是说，我们通过产业地产的途径进入，最终还是落脚在住宅地产上，养生养老上。

现在我们一起来探讨，上午我们参观卓达基地的时候，我们北京的开发商有一个共同的感觉，卓达要动用多少资金？因为做产业地产和做住宅地产不一样，上午的介绍是要投资800个亿，作为一个开发商，资本运作融资的渠道又从何而来呢？怎样去组合这个资本运作呢？我们现在请卓达山东集团副总裁韩士安来给我们介绍一下卓达在做产业地产的时候，怎样去组建资本链的？

卓达山东集团副总裁 韩士安

韩士安：其实谈到产业地产也好、养生养老也罢，其实卓达走的模式还是依托一个基本的社会大背景，这个大背景应该就是目前中国的宏观经济形势。我国的宏观经济形势目前有三架马车，就是投资、出口和消费。目前来看，从我国的投资、出口来说目前受阻，唯一能够启动中国经济的应该就是拉动内需，拉动内需有一个最基本的前期条件是如何优化中国的产业机构，包括刚才几个领导和专家谈到的话题，就是产业结构的优化以及产业机构的提升，在这里如果不能在适合的区域找到适合的产业增长点，房地产的发展肯定也会受到影响。因此卓达考虑这一点之后就是在最适合的土地上找到最因地制宜的产业，通过产业的开发来引导和优化产业机构，从而创造大量的就业，大量人群的长久销售和可持续性发展，这就会使这个新区存在有序的发展动力，就会推动房地产业的全面发展。

至于是房地产还是民生，始终离不开的还是一个宏观的社会经济环境背景，我是这样看的。 主持人：产业地产开发，我刚才看了咱们有很多的产业工业园区，房地产开发不可能只提供产业，比如说厂房、土地的批发，招商引资我们知道基本上是的行为，很多招商办招商局费劲九牛二虎之力还很难得把企业招到园区里面去，我们一个企业代行使招商引资这个职能，到底能起多大的作用呢？我想请问一下南海管委会办公室的王主任，委托卓达开发一个产业园区由他来招商引资和你亲自带领一班人哪个成功的可能性会更大呢？

南海管委会办副主任 王连刚

王连刚：感谢主持人。你这个问题在这里不是问题，主要是我们和山东企业和卓达融合在一起，应该是你中有我我中有你，他们的事就是我们的事，我们的事就是他们的事。我们获得山东省十大服务品牌，为什么能获得这个品牌呢？主要原因是我们的各种服务非常到位，包括卓达出去招商我们都全部参与，我们出去招商，卓达全力提供支持，我两家是全部融合在一起的，我们在产业打造上、在房产打造上，在港口打造上，和企业是紧紧的融合在一起的，可以说不分你我，我们是共同的推进这个区域的发展，只要这个区域发展起来了，只要企业挣钱了，我们就实现了双赢甚至多赢。

主持人：这是一个个案呢还是有一个机制？从而使之成为一个模式，因为我们在全国去寻求投资方的时候，接触到不少的招商办的人，我们感觉没有机制性的保障，酒桌上酒喝完了，真要投资的时候也是非常的谨慎。我们常常听说一句话，在招商的时候，开门迎客人，进来以后关起门来打狗，跑都跑不了。你们两家融合的非常好，如果是处于一种个例，我觉得意义不大，有没有一种机制，这种机制可以复制和推广，从而使成为一种模式？

王连刚：有这种机制，韩士安总非常有体会，我们专门成立了一个卓达办公室专门为卓达服务，每一个项目我们都单独组织一批人，单独为他们服务，卓达办公室服务非常到位，卓达的老总每天办公到很晚，开会到很晚，我们办公室的一个负责人就考虑到要吃一点零嘴，开会的时候我们就专门炒了当地的大花生果给他们，这个被卓达称为连心果。最近我们的香水河大桥贯通，卓达集团在那里，卓达办公室的人都在那里，有问题随时协调，韩士安说过一个体会，凡是遇到什么问题，他们在想办法我们也在想办法，他们没想办法，我们也在想办法。

威海宏泰集团在我们那里建了一个宏泰产业园，这个老总深有体会，他说，我们负责他办公室的工作，一天打了24个电话，其中要建一个微电站，正常的要半个月到一个月，我们仅用了5天就给建成了，他说这是奇迹，他说工作量在不断的向前推，在保质保量的情况下，提前20天就完成了，他说，如果我们干不好对不住我们啊。

所以和企业是互动，最近我们引进了一个上海“北伏”集团，在南海建设一个总部竞选区，这又是一个典型的和企业合作的范例，他们大面积过来招商，最近我也参与了这个企业的活动，在招商过程

中我们两家是紧紧结合在一起的，我们准备共同出击总部向这里挪，因为总部竞选区在我们的胶东半岛，在我们威海还是很吸引人的，一个总部竞选区可以引进十个、八个招商机构。所以，你可以带记者过去看一下，应该到哪一个企业采访，都会采访到企业和合作的范例。

主持人：希望我们在座的新闻媒体有机会可以深入的采访一下王主任，把他们与企业如何进行合作的内在的机制深挖出来也让我们很好的学习学习。

实际上很多企业的转型是处于无奈，大家都在一线、二线城市，如果直接做住宅地产，那就相当于火山，几十个亿的资金去和那些国有企业、上市公司去拼，实际上非上市的企业，特别是非上市的民营企业在这次宏观中就被迫转型的，因为资金实力不够雄厚，没有国企背景，又不是上市公司，但是我们发现转型为产业地产的时候，先要做产业，是先予后取，本来资金就不雄厚，先要付出一大笔资金，这实际上需要高超的资本运作水平，所以下边的话题我就把话筒交给我们来自北京恒生百年的陈宏总裁，同时他也是华商协会的创始人之一，有请陈总为我们讲讲他们的企业在开发养老地产的时候的一些想法，甚至是如何通过巧妙的资源整合揭开了开发商资金瓶颈的矛盾的。

恒生百年副总裁 陈宏

陈 宏：我很高兴今天在下午和上午参观的过程当中，通过学习卓达，在各个方面包括文登投资开发的产品以及我们的经营理念和我们各个方面的思想，使我们北京过来的团队学到了很多的东西，刚刚主持人谈到地产转型相关方面，就养生地产这一领域，作为我们在这个领域里面的理解和我们开发的策略、手段，在这里与各位同志做一个交流，我今天上午参观卓达养老社区，有这样一点感受或者是叫心得的解析。我先倒过来讲，我们今天看到所有老年服务的产品，作为现代养生养老所给国际化社区提供的服务产品来看，有几个策略，我们希望在座和未在座的房地产人士给予关注，我们现在很多的国际养老社区在整个开发的规划设计上忽视了一个老年人的视觉感。我们求通道和房的房体建筑，及对养老社区内部的设计上，要求突出一个大字，色彩鲜明。由于年龄结构的问题，造城视觉减弱，我们很多养老社区在晚上的时候，我们很难辨别你的家门，这在中国很多城市，我们在考核和学习的过程当中，发现美国、日本，包括荷兰在这个方面的打造上非常出众，这一点很值得我们去借鉴。再比如，我们一些老人社区里面的相关使用的医用床位，这里面我们必须要降低，老年人的畏惧感，我今天看到卓达所展示的老年床位，在这个方面我们要给予所居住的老年人一个生活家庭环境的感觉，就不能体现医用床位，这一点在北京我也看到了一些

国际养老社区里面给我们老人提供的床位以医用床位的设计来进行运作，使我们很多老人有一个感觉，我住进这样的社区，就是有一种等病老死的感觉。

所以在这个设计上我们必须要避讳。我们作为养老社区，现在考虑的几个途径和问题，在这里跟大家做一个分享。第一，就是养老社区的拿地问题，现在全国国家建设部有关于对养老用地方面没有一个严谨的界定，目前全国所有的房地产开发商和间接的投资者在取得用地性质方面遇到很多障碍性的问题，由于有很多拿的是租赁用地，使境外一些养老机构的基金不能进入，包括我们国内的保险基金和相关的银行不能贷款，所以在我们文登，我不知道这个地区未来养老国际投入的开发项目，是否能够考虑土地性质的出让问题，因为这决定着开发者特别是投资人未来的整个产业能不能实现资本化的问题这是我想从我们房地产开发者角度来讲要考虑的第一个问题。

第二个问题就是整个社区规划问题，比如说我今天感觉文登市的气侯按照我们常规的南方来看，应该说，这个时间还是很好的旅游季节，但是到目前我们的威海来看，这个季节已经偏冷，在整个的外部设计的公共设施方面没有注意老人的这种不出屋概念，所有得用回廊，包括所有的剧院、电影院、都应该在室内完成，这个要特别的注意。

第三个方面，我们面临的问题就是准入证的问题，现在就中国养老社区来看，很多老年的年龄段按照什么来入住我们的社区，我们没有规定，这一点影响到我们后期整个品牌的建立，和国际化商业运营机制的建立，在这里举个例子，美国规定国际化养老社区，女性是55岁，男性是60岁，他不允许低于这个年龄的任何居民进入这个社区，也就是说你没有权力去购买国际养老社区，我们目前所考察的全国43个主要的大型养老社区来看，我们还没有这样的一个基本的界定和管理机制，我也很希望我们文登市在这方面跟我们的投资者有这样一个市场机制。

第四、面临的一个问题就是在国际养老社区开发方面，我们面临的整个对老人社区管理上的一种盈利模式在哪里？现在很多作国际养老社区的，拿北京这样的一线城市来看真正盈利的不过五家，真正好的只有一两家，80%以上都亏损，80%里面的70%都是国家财政补贴。如果这样的养老社区下去，我相信房地产投资人不会再继续下去。

如果要解决这个问题，主要要解决四个环节：第一个环节解决搞养老社区，你的整个开发者，你的盈利平衡点在哪里？也就是说你的经营使用权如何进行出售，我们具有建设用地指标的养老销售，在全国用地方面，我相信国家土地部门也不可能在这方面全部给建设用地，这一点我们首先要考虑经营权的出售问题，否则投资人你的投资成本就回不来。第二个要考虑的，是对于我们整个入住的老年人，他的原有住房，是否可以在银行做反担保，作为一个资质的抵押，从而通过保险公司、银行、社保基金三个机构搭平台，我们可以完成我们经营的一个策略。第三，就是商业运营，一定不是开发商自己的，一定是一个专业的，就像我们现在大家知道，搞五星级酒店一定要请国际化的商业管理团队来运营，因为现在国际上有很多国家具有成功的管理团队，他们在经营思路和理念上非常适宜在中国进行推广，所以要和国外的商业管理团队进行整合和强强联合。

第五个问题就是养老社区里我们我们所要提供的文化教育，要考虑到老年人一定要求得他老人新居民这样的一个基本的概念，要从被动性养老转为积极性养老，养老社区所有老人的健康档案的建立等相关的领域，这些方面决定我们在养老模式方面怎么来界定，我们在杭州的国际养老社区曾经构建了一个盈利方法，也就是将有文化的老人聚焦起来，给我们三年级以下的小学生给予辅导，针对小学生四点以后没有家长辅导的情况，发挥老人的功能，而且给老年大学这一基本的策略来提升老年的个人养老夕阳红价值。比如我们在社区里面具有积分制，这种积分累计我们定义为义工制，因为大家都知道，我们也提倡大学生业义工和自然社会人进行义工，而这些到国家养老社区做义工的人，你可以积分累计以后，个人进行转让，比如说你的父母，他进入某个养老社区的时候可以抵扣保证金或者月租金，或者说我们在使用基金方面的积累方可以使我们的消费者在市场上可以购买相应的产品，比如我们在相应的城市，已经完成跟银行的刷

卡制联动，这些方面我们要考虑相应模式的管理，由于时间的关原因我们会进一步和卓达房地产集团探讨应该更多的注重什么。

主持人：好谢谢陈总！不愧是有国际背景的企业家，经营模式思考也比较周到。我们全经联养生委员会筹备的时候，我们这些成员单位对养生养老地产也有不同的争论，不同的意见。有的偏离养生，有的偏离养老。最有风度的北京沃金董事长裴忠民先生，五年以前就破解了养老地产，说养老地产如果不加入什么因素的话，是个死局。因此他现在改做养生地产，他不仅在我们北京饭店开创了中国最高端的养生会所，而且形式是最独特，不仅是养生、养身，还提出了养灵。同时他在山东济南也有一个小镇的养生地产项目，而不是养老。下面我们有请裴总谈一谈体会。

沃金投资董事长 裴忠民

裴忠民：我觉得养生产业和养老产业之间有一个桥梁的关系，因为中国人的老年人你没有理由把他请到一个不是他居住一个新的环境去居住。95%的人会选择居家养老，中国的比例还要更大一些。从2006年开始，我就做这方面的研究，2002年我们开始做这个方面的研究，我把养老产业分为四个阶段，就是退、休、养、老四个阶段，实际上我们现在所有的养老产业就做到开发商这个上面来了，原因是什么？就是没有在时间上把养老产业做好。我觉得应该从养生产业做起，从退休开始做退休城镇，它的目的是对60岁的人进行身体的管理，因为这个年龄的人有收入，有退休金，身体很有活力。所以，我认为中国的养老产业离不开中国养生这个产业的发展。那么我们现在做的项目，就是我讲一个概念，美国现在有一个调查报告，说未来的养生产业的市场空间每年有10万亿美金这样一个市场空间。中国也有一个调查报告，每年有1.6万亿这样一个市场空间。所以我们讲到地产和产业地产的关系，我们认为不管是养老产业还是养生产业，我认为最重要的做养生产业这一块，而养老产业只是起一个辅助的功能。

我们做过一个人口统计，真正健康的人，没病的人，我们做过5万多例。实际上就是三万的调查表当中才有一张表才是真正健康的。就是在我们这来看，我们现在做的事情就是给大家讲个故事，扁鹊见蔡桓公，扁鹊大家都知道，是神医，是手到病除，妙手回春。扁鹊说我不行，你的病以后我给治，我大哥这个人厉害，我大哥治未病，这个是你三年、五年之后得的病，他现在就可以治了，到时候就没病了。实际上养生产业的核心就是治未病，那么老年人初步统计一下，有49种常见老年病，高血压、心血管疾病等一系列的疾病，覆盖老年人病痛的就是按统计数量算是80%。覆盖着几千种老年病就是80%，而我们现在公

司能够改善的，有28种可以得到根本的改善，老年人进入我们的管理系统，28%疾病可以得到根治。我们是怎么做的呢？我们也是开天辟地，我们制作可试性的健康管理系统，这个项包括你的红外线的项，就是你血液的项，还有脊柱的项，你看得见，我通过投影仪你可以看到你现在是什么状态，取素是一个报表，你把这个项加上一个表达来我们能干什么，就是企业家从本质上就是改善企业的报表，我们的工作从本质上就是改善一个人的健康报表，这是我们敢说的，包括我们很多的病通过大量的调理来改善，我们只是做了这方面的探索。由小见大，我觉得不是你房子建的如何漂亮我觉得中国的养老还没有到享受豪华的这个阶段，首先你到文登这个地方，身体就明显健康了，我有一句口号说，我们今天只比健康，明天我们只比长寿，我们讲治国平天下。达到这一点我认为就是治未病就是有这么几个层次没病防病，第二是有病未发。第三没有功能，像结构性病变。这三个占人口数量的95%多一点这个水平，所以进行健康的养护，健康的维护这个产业是巨大的。所以我就只说一点，咱们养生养老产业的核心还是在养生技术上，如果把咱们整个文登做成一个中国养生技术的中心我觉得是一个真正的方向中心。这里面包括我们的博学养生的特点，我认为只有最民族、最古老的技术才是世界的，才是现代的。就讲到这。

主持人：我们现在有请场上唯一的绿叶，北京银安集团的副总裁姚依依来讲话，她不仅是个地产专家，也是著名的养生专家。研发了辟谷操，也是在现实生活中能够避谷三天的人，能够7天7夜不吃不喝的人，我真的学到了三天不吃东西，只喝点水，精神还格外焕发。请姚总将做养生或者养生地产方面的一些心得，或者遇到的困惑跟我们分享！有请姚总！

银安集团副总裁 姚依依

姚依依：大家好，我们这个公司以前做旅游地产，我们在唐山乐亭的渤海湾有一个岛叫做月驼岛，它总的面积是10平方公里，是四面环海的一个岛。我们在这个岛也是花了八、九年的功夫，从一开始来打造旅游的概念，近两年随着我们社会的不断发展，还有人们生活水平的不断提高，大家对养生的概念越来越重视。我们适应大家的要求，也在我们的项目里面，逐渐地加入了一些养生的概念。那么我们除了岛以外还在北京的房山区、周口店的猿人遗址的附近有一个项目，也是12平方公里叫做九龙山。它是金朝的金陵，就是金钟跟岳飞打仗的17个皇帝和妃子的陵墓都在那里，也是有山有水非常美丽的地方。在那里我们也是做的养生的项目，因为环境非常好。这边就是养生的大的概念，其中也包括了一些养老社区的概念，

刚才我们的两位同行，大家也都谈到了就是养生和养老。因为我们做的时间也不长，可能也就两年多的探讨和一些初步的实践，我还是先谈一些自己对养生和养老的看法。

养生我觉得从字面意义上来讲，就是养护生命。我们一生下来，从生命开始来到世界的一瞬间，我们就要开始养护生命。养老只不过是养护生命当中的一个阶段而已。所以我们还是比较突出养生的这个概念。那么对于养老这个概念，西方和东方有不同的理解。那么西方人根据他的生活习惯孩子长到成年，可能就跟家长分开了。在他们的道德观念里面，这个是非常正常的。我给老人抚养费甚至不给抚养费，然后老人自己进入养老社区去生活觉得是非常正常的。但是对于中国，自古以来就以百善孝为先这么一个道德观念来讲，可能不太能够接受把老人非常孤独地放在养老院。所以我们就是比较提倡在养生的大的概念里面，或者是我们在做养生地产的大环境里面，来参入养老的一个小的概念。比如说，在我们的12平方公里的景区里面，我们可能拿出30%、40%的面积来做一些关于养老的设施。

关于养生的这个概念，我想就是说大家可能是不陌生，因为无论是电视里，还是广播，或者媒体对这个概念宣传非常多，地产这个概念大家也都很熟悉了，但是养生地产加一起可能就是一个比较新鲜的一个词了。我也经常遇到一些人来问我，你们做养生地产，到底什么是养生地产呢？其实养生地产，在我们的传统文化里最少有两千多年的历史了。大家都知道我们有一个非常经典的医学的圣典叫做《皇帝内经》。对于现代的医学，无论是中医还是西医都有一个指导的作用。其实同一时代还有一部关于住宅的非常经典的叫做《皇帝宅经》这么一部伟大的著作，它在里面首先告诉我们，“人因宅而立，宅因人而生，人宅相符，感通天地固，不可独信命运”这就告诉我们，从我们这个古代的伟大哲人开始，他们用一种天、宅、人合一的一种宏观宇宙观、平衡观来阐述就非常清楚了。什么叫养生的地产？就是要把这个人和宅作为一个整体来看待。然后去和我们的天地来达到和谐统一、和谐共振。这个其实就是一个大的养生地产的这么一个概念。

那么随着时代的不断发展，科学地不断进步，现在人们的生活习惯还有思想意识跟我们的古人已经是有很大的区别了。在我们这种古老的文化里面，怎么样注入我们的新鲜的科技血液？我想是我们应该去思索和探讨的。在我们短短的两年左右的时间里，我们对现代的养生住宅的概念，我们觉得应该是包括以下几个方面。

第一就是大的自然环境，就像我们文登一样，有山、有水、空气环境非常优质，我们一到文登来，就呼吸到非常新鲜的带着草木香味的这种空气，这对于我们长期生活在都市里面的人来讲，觉得是非常地难得的。还有小的自然环境，也就是说我们居住的小的地域范围之内的绿化环境，因为大家知道我们开发商都非常重视规划，绿化你做的好，可能地产就能够升值多少。那么，从养生的角度来讲，它的绿化的规划，不单单是要养眼，更主要的是要养身体。比如说我们这个地方什么样的树木适合我们的环境，它的温度，湿度，适合种什么样的树木，我们是不是可以摘下一片叶子就可以泡茶，摘下一片叶子就可以泡澡。所以从身体角度来考虑一些园林规划的问题，这是一个小的环境。其次就是我们所住的房屋的建筑，那么我们用的材料是不是环保的，对人身体有益的、绿色的、可回收、可循环利用的，还有室内的装饰是不是也是用环保的材料也是一个问题。因为现在每年由于死于室内空气污染的人数据统计全国好像是将近2千万人左右。所以住宅本身的材料质量对人的影响是非常大的。然后再有就是说，你的住宅的设立风格，是不是符合我们当地的环境和人文的一个文化要求。比如说中国一直非常讲究的风水，它也是一门非常深奥的科学。

美国等等一些西方的大学里面都把它作为一个非常重要的建筑学的学科来研究。再其次就是说，我们平常小区的管理，我们有物业管理，或者养生地产、养生住宅，我们除了对住宅的管理以外，更重要的是对人的管理，人的身心健康的管理。也就是说，我们管理的两套体系，身心管理和住所的管理。在这一点我们参观了卓达集团的一些情况，那么我们觉得它还是有很多地方值得我们去学习的。包括像一键通等等这些设置，看起来都是费了很多心思，真正用心地为客户在着想去设计，这一点我觉得非常值得我们学习。

最后就是说，我们养生住宅最主要的对我们，至少是我们这些住户，裴总也提到了，就是养生学的教育，中国的养生学其实它不单单是只是养生，比如说我们的《易经》还有《道德经》里面它不单单是道德或者是某一种的哲学思想，他是包含了养生还有很多方面的思想在里面。所以养生学其实也是要有博学的基础在里面的。所以就是说我们觉得作为一个完整的养生地产来讲，应该是具备大约是这七个方面的要求。当然了，可能由于某种条件的，把七个方面都做的非常完美的话，可能也是比较困难。但是最起码里面有这么四五项以上我们认为就是可以叫做养生地产的。养生地产它主要是以人的身心健康和家庭社会和人与自然的和谐为主旨的，所以我们相信养生地产他可以说是住宅地产项目里面的一个比较高的境界。我们也希望和我们的卓达集团还有一些致力于发展养生地产的一些同行们，来共同研究探讨来发展把养生地产的产业来发展的更好。因为它是以家庭为基础，达到家庭的和谐。家庭又是社会的一个细胞，那么家庭和谐了以后，社会就和谐了。我想这也是开发商对于社会的一个比较大的贡献，谢谢。

主持人：好，谢谢姚总对地产做这么详细的一个诠释。养生养老再加上地产，这的确是一个太大的话题，这不是我们短短几十分钟能探讨明白的，好在我们有全经联，作为全国经理人联盟带有重要的职能，就给我们提供了一个交流的平台，进步的阶梯，同时能够在这个基础上总结出我们的心得，能够上升为行业的标准，充当一个智库。因此，我想尽管我们在座的每一个企业的养生地产是刚刚起步，但是我想前面有卓达集团先进的标杆在引领，后面有全经联做强大的后盾，我们在养生地产一定能够取得成功，因为我们并不孤独，我们并不是一个人在战斗，感谢大家，现在我宣布中国产业地产峰会到此结束！