管理制度某物业公司物业项目管理办法

（管理制度）某物业公司物

业项目管理办法

物业项目管理办法

（建议稿） 二00九年五月

编制说明

根据公司规范性文件制定本管理办法，主要针对物业项目的壹些特殊性和专业性，是公司现行管理制度的外延和补充。本办法条文中如发生和公司新颁布的制度等规范性文件相冲突时，本办法将做出修改直至遵从公司规范，且随着物业业务的发展逐步增删、修订和完善。

物业项目管理办公室王楠

二00九年五月

目录

壹、物业项目组织架构示意图 ........................................................................................................... 4 二、岗位职责 ......................................................................................................................................... 5

（壹）物业主管（主办）工作职责 ........................................................................................... 5 （二）招商专员岗位职责 ........................................................................................................... 6 （三）物业专员岗位职责 ........................................................................................................... 7 （四）车场专员岗位职责 ........................................................................................................... 8 （五）物业内勤岗位职责 ........................................................................................................... 8

（六） 车管员岗位职责 ........................................................................................................... 10 三、物业项目管理制度、流程 ........................................................................................................ 11

（壹）考勤管理制度 ................................................................................................................. 11 （二）物业项目薪酬管理制度 ................................................................................................ 12 （三）物业项目考核制度 ........................................................................................................ 14 （四）首问责任制 ..................................................................................................................... 16 （五）物业安全管理制度 ........................................................................................................ 17 （六）停车场管理制度 ............................................................................................................. 18 （七）物业值班制度 ................................................................................................................. 20 （八） 交制度及流程 ...................................................................................................... 21

1、车辆管理员交制度 .............................................................................................. 21 2、物业交制度 .......................................................................................................... 21 3、交流程 ................................................................................................................... 22 （九）巡查制度 ......................................................................................................................... 23 （十）房屋接管管理 ................................................................................................................. 23

◆接收物业管理办法 .......................................................................................................... 23 ◆设备机房接管验收 .......................................................................................................... 28 （十壹）二次装修管理制度及流程 ........................................................................................ 30

◆二次装修管理制度 .......................................................................................................... 30 ◆装修管理流程 .................................................................................................................. 32 （十二）租赁管理办法及流程 ................................................................................................ 33

◆租赁管理办法 .................................................................................................................. 33

◆租赁移交管理办法 .......................................................................................................... 33 ◆流程 ................................................................................................................................... 34

四、安全应急预案 ............................................................................................................................. 34

（壹）消防安全应急预案 ........................................................................................................ 34

◆火灾报警 ........................................................................................................................... 34 ◆物业工作人员的任务： .................................................................................................. 35 ◆常见治安应急处理办法 .................................................................................................. 35 （二）治安应急预案 ................................................................................................................. 36 （三）水灾害应急预案 ............................................................................................................. 36 （四）疏散应急预案 ................................................................................................................. 37

壹、物业项目组织架构示意图

组织架构说明：按目前公司组织架构，物业项目办公室隶属公司人力资源部管辖，人事行政管理权、财务管理权均归公司人力资源部、财务部直管，物业主管（主办）履行物业日常工作管理权，且保证公司物业项目的正常动作及发展。

物业项目设办公室主管（主办）1人，下设招商专员、物业专员、车管专员、物业内勤各1人、车库管理员工若干人。

车管专员和招商专员可根据以后业务发展而设岗。

物业专员 二、岗位职责

（壹）物业主管（主办）工作职责

1、严格执行公司各项规章制度，且监督实施。 2、根据上级部门下达的年度运营计划，编制年度、物业出租、招商计划书，且具体落实执行。

3、负责产权物业的购入及出租出售，办理关联手续及房屋交接管理。

4、主要负责公司产权性物业的运营性管理工作，具体履行本公司物业产权的权利和义务，最大限度发挥物业价值，为公司增创效益。

5、协助部门经理创立且完善内部管理制度、工作标准及流程等。

6、负责和各物业管理公司和关联单位建立良好的沟通渠道，为物业的正常有序开展创造良好的外部条件。

7、负责所有物业项目的日常管理。包括：建立安全保障体系，协助物业安全的检查、关联工作的组织实施；初审和所于物业管理公司签订的管理协议；车场运营管理工作，物业招商管理工作且跟踪、督导招商工作的进展及法律咨询、合同的谈判、签订。

8、对本公司投资的物业附属设备设施进行日常监管，按照上级批准的运行保养计划落实责任。

9、对重要公文的处理、传达、督办和实施，保持政令畅通。 10、负责物业项目办公室的具体行政、人事管理。如：规范日常办公管理；规范员工行为管理；员工思想教育；员工职业技能培训和指导；员工绩效考核等。

11、完成总经理和上级部门临时交办的其它工作。 （二）招商专员岗位职责

1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。

2、协助物业主管（主办）负责公司商业物业的招商工作。 3、按照公司下达的招商任务编写年度、月度招商计划书且负责具体实施。

4、协助收集、整理、归纳市场行情、价格，以及新项目、竞争对手、客源等信息资料，提出分析方案，为部门业务人员、领导决策提供参考。

5、定期向物业主管（主办）汇报工作情况和客户跟踪情况，定期进行工作总结，提高工作计划性和有效性。

6、负责招商的前期谈判和招商书的起草、签订，且负责出租的后期管理及出租费用的按期收取。

7、建立客户数据库，负责公司租赁合同及其他招商文件资料的管理、归类、整理、建档和保管工作。

8、负责各类运营指标的月度、季度、年度统计报表和方案的制作、编写，且随时答复领导对销售动态情况的质询。

9、负责监查客户的意见或信息的记录及回访工作。 10、具备较强的组织协调及沟通交际能力，勤奋敬业。 11、完成领导交办的其他工作。 （三）物业专员岗位职责

1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。 2、接受物业项目主管（主办）的直接管理，对其工作负责。 3、负责物业管理工作的组织实施，收集物业各类数据，为编制物业管理、租赁收支等计划提供科学依据，具体执行物业管理计划的编制工作。

4、负责和关联单位的协调、沟通，且建立良好的合作关系。 5、按时记录且核对水电起止度、水电费的支出及收取，负责物业租赁费的催收。

6、负责物业购入及出租出售的具体事务，严格按照房屋交接管理制度执行房屋购入及出租出售关联交接手续的办理。

7、负责落实租赁产生的工程或维修事务初步方案，且监督实施。

8、每天不定期巡查物业的消防、安全、清洁及车库智能系统的检查，做好巡查记录。

9.处理前期物业项目的突发事件且及时上报领导。 10负责下属员的工作培训及督导。 6.完成领导临时交办的其它工作。

（四）车场专员岗位职责

1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。 2、接受物业项目主管（主办）的直接管理，对其工作负责。 3、负责车场管理工作的组织实施，按时提交年度、月度工作计划及总结。

4、负责和关联单位的协调，维护车库运营正常运作。 5、负责车场关联资料、图纸的收集及保管。 6、负责车场突发事件的前期处理且及时上报领导。 7、负责车场智能系统操作的指导、监查管理且简易维护，保证系统的正常运行。

8、严格按照车库管理制度每天不定期巡查各车场的消防、安全、清洁，检查车辆的摆放情况，保证车库及车辆的安全，做好巡查记录。

9、负责对车管员工作技能的培训及督导。 10、负责车管员的招聘录用及储备工作。 11、完成领导临时交办的其它工作。 （五）物业内勤岗位职责

1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。

2、接受物业项目主管（主办）的直接管理，对其工作负责；涉及物业租金的收取及费用支出管理、物业维修维护费用的结算、办公室日常费用管理等工作直接对财务负责，但

要接受物业项目主管（主办）的监督检查，以保证资金的安全及项目的正常运转。

3、按时提交年度、月度工作计划总结。 4、负责物业租金的催收，保证资金及时到位。 5、按照财务实施细则，严格执行收、付款手续，及时登记每壹笔收、付款金额，建立收、付款日记帐和银行票据登记台帐，正确结算和现金收付，按规定制作各类报表，且按时向总公司及关联人员填报各类账务报表。

6、负责印章管理和票据保管，建立领用登记台帐，定期核对清理。

7、负责物业项目备用金保管及明细帐目，严格按照公司财务制度及时报销。

8、负责员工工资及福利费等的发放。 9、负责车库智能系统月停续期工作。 10、协助物业巡查工作，且做好巡查记录。 11、负责办公用品的领用、登记、发放及保管。 12、负责办公室接待、接转电话，传真收发和电话登记等日常办公事务。

13、文件、会议资料的打印、复印、整理及归档。 14、负责物业项目所有资料、公司发文、收文等的整理、归档，建立借阅制度，保证档案资料的安全、完整，严格遵守公司的保密制度。

15、完成领导临时交办的其它工作。 （六）车管员岗位职责

1、严格执行公司各项规章制度，服从管理。

2、实行24小时轮流值班，服从统壹安排调度，严格遵守交制度，认真填写交记录，做到交接清楚，责任明确。

3、负责对停车场(库)的汽车、摩托车管理及车库(场)内及值班室的清洁工作。

4、负责指挥区内车辆行驶和停放，提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车，维持停车秩序，认真填写《车辆出入登记表》，做好每壹次抬杆记录，不得遗漏。

5、按规定和标准收费，开具，及时缴纳营业款。 6、负责对停车场的消防、安全、清洁进行巡查，发现安全隐患及时记录且立即报车管专员或物业项目主管（主办）。

7、随时对道路和停放车辆进行巡视查见，保证车辆安全，发现漏油、漏水，未关车窗、车门，未关车灯，应即时通知车主(司机)，做好记录，且及时方案车场专员。

8、维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。

9、发现进场车辆有损坏时应向车主(司机)指出，且作好记录，使责任分明。

10、2.5ｔ之上的货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车、车场规定不得入内的车辆以及载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险

品的车辆禁止放行进入车库。

11、禁止车主于停车库进行试乘试驾的行为，及时制止其它有可能引发安全隐患及不正当行为。

12、严守岗位，不得撤离职守，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。

13、完成领导交办的其它工作。

三、物业项目管理制度、流程

（壹）考勤管理制度

物业项目办公室全体员工的考勤管理，严格执行公司行政制度《员工考勤和休假制度》关联规定。针对物业项目的特殊性，增加以下几点内容。

1、物业办公室增加夜间巡查考勤：每周至少有壹次不定期不定时的夜间巡查，巡查内容：所有物业的安全、消防、清洁以及车管员关联工作记录的检查、核对等，做好巡查记录以备查。物业项目主管（主办）通过巡查记录和车库监控进行夜间巡查工作检查。

2、外出巡查或处理事情时需告知物业管（主办），且要有巡查及处理事情的关联记录及结果。

3、车管员交时间为8：30，必需提前30分钟到岗，做好交手续，进行物品清点，对车库安全、停放车辆情

况进行检查确认，于交接记录本上签名确认。完成清洁工作。物业办公室负责人每天对交接情况进行检查核实。

4、车管员要服从安排，严禁私自换班，壹经查实按公司关联规定扣罚。

5、车管员如需辞职者，需提前半月提出申请。临时离职者当月奖金及福利费不予计发。

6、车管员因事请假半小时-1小时内，可向车管专员请假，超出1小时须向物业项目主管（主办）申请，获得同意方可请假。扣款按照公司《员工考勤制度》执行。

7、外出吃饭时间控制于1小时以内，超出10-30分钟按迟到处理，超出30分钟之上按无故旷工处理。 （二）物业项目薪酬管理制度

物业项目办公室全体员工的考勤管理，严格执行公司行政制度《员工薪酬管理制度》关联规定。但因物业项目存于招商和销售，针对物业项目的特殊性，增加以下薪酬管理制度。

1、为激励物业员工工作积极性，员工工资除按照公司的薪酬制度执行外，可将招商及销售的业绩按比例提成，于公司规定的薪酬上，按营业额的3%提成。

2、物业安全工作是重中之重，公司设立安全奖，全年无重大安全事故，隐患查处率为100%，物业所有员工即可获得200元安全奖。如果出现安全责任事故，则按照《绩效考

核办法》扣罚。

3、由于车管员职位较特殊，故薪酬制度单列

车员管薪酬由四部分组成：基本工资＋工龄工资＋绩效奖金＋福利费

◆基本工资：755元/月

◆工龄工资：按进入公司满壹年后始计，第二年开始每满壹年每月给予工龄工资20元。工龄工资以五年封顶，即入司工作满五年后不再递增计算工龄工资。

◆绩效奖金：

◆奖金按如下标准计提

以本车库当月收到的临停车收入为基数，其该收入于壹万元以内（含）则提取其中10%作为奖金，若该收入于壹万元之上则按超出部分再计提5%作为奖金，原则上由该车库所有车管员平均分配。（本条规定目前仅适用于江南明停车库）。

为车库新增月票停放客户的，则每新增1个客户按10元/人的标准奖励给当值经办车管员。

公司将根据各车库的运营情况保留每季度调整奖金计提比例的权利。

◆奖金的发放管理

每月5日前，物业项目办公室将各车库上月的临停收入报总公司财务部核算，总公司行政办公室于8日前按上述奖金计提标准算出当月应发奖金金额，且报总经理批签后，由

行政办公室将此奖金平均分配至该车库所有车管人员，于车管员工资中统壹发放。

每月5日前，物业办公室将各车库上月新增月票客户的数据报总公司行政办公室，由行政办公室核算后，直接将该奖金计入经办车管员的工资中予以发放。

◆福利费：

国家法定节假日：元旦、五壹、端午、中秋及国庆，过节费50元/人；春节节日礼品50元/人（不发现金）。（考虑到各节日多于月初，为防止车管员未事先申请而临时离职的原因，故以现金发放的过节费均纳入车管员工资中，延迟壹月发放。）

◆关于节日加班费：

车管员于国这法定节假日当班的按50元/天的标准给予节日加班费。

车管员未提前半月度提出辞职者，取消当月应享受的任何奖金及福利资格。 （三）物业项目考核制度

严格遵照公司《人力资源部绩效考核办法》及行政执行考核，针对物业的特殊性，增加以下考核内容。

1、安全质量考核：公司物业发生安全质量事故，要于第壹时间进行上报、处理，如因责任人工作懈怠、巡查不到位

或其它主观原因发生的安全质量事故，视其事故大小给予警告、记过、记大过等行政处分；如造成的影响和损失较大，除行政处分、绩效扣罚等，对于所造成的损失承担赔偿责任。

2、物业工作人员未按规定巡查，或未巡查而谎报已巡查且填写不真实的巡查记录，壹经查实扣罚当月50元绩效工资。

3、因车管员薪酬为单列，故对车管员的考核按以下标准执行：

◆严格执行公司各项规章制度，服从管理。违者扣罚50元/次，三次之上劝其退职。

◆车辆进出车库不按规定登记或漏登、补登，扣罚当事人5元/次，如故意者，壹经查实则按贪污处理，按未登记数额的3倍扣罚，金额较大或后果严重者，将报机关处理。

◆车辆进出车场，国车管员未按规定进行刷卡程序操作抬杆，而擅自抬杆放行无正当理由扣罚5元/次；凡电脑显示有人工抬杆记录，而车管员未做记录者，扣罚5元/次。

◆无故迟到、早退、旷工按公司《员工考勤管理制度》扣罚。 ◆不得私自使用车库智能系统配备的电脑做和工作无关的事，违者扣罚50元/次；如因违规操作或故意损毁电脑及车库智能系统设施，按其市价双倍赔偿设备设施及由此造成的其它经济损失，且予除名。

◆未经物业办公室主管（主办）同意，私下换班，双方各扣罚50元/次，正常当班者当天工资扣除。

◆车库内严禁使用公司明令禁止的使用的物品：如瓦丝炉、电热风扇及易燃易爆物品，违者扣罚当班人员300元/次。

◆凡遗失IC卡壹张，按工本费30元/张赔偿。 ◆损坏公司财物，照价赔偿。

◆上班时间无故脱岗、离岗，半小时内50元/次，超出半小时按旷工处理（外出吃饭除外）。

◆上班时间睡觉、做私事、闲聊、听广播等，违反壹次扣罚10元/次。

◆保持车库清洁，违者扣罚5元/次。

◆上班时间注意仪容仪表，不得穿背心、短裤、拖鞋，礼貌待人，如有违反，扣罚10元/次。

◆对工作中出现的问题应及时沟通，如实反映，企图欺上瞒下者，经查实壹律除名。 （四）首问责任制

首问责任制：指首问责任人必须尽自己所能为客户提供最佳和满意的服务，直至问题最终解决或给予明确答复的责任制度。

首问责任人：指当客户到访或致电办公室要求提供服务(咨询、申诉等)时所接触到公司的第壹位员工。

1、首问责任人负责客户来电、来访的接待、记录、答复。 2、属首问责任人职责范围且能够准确答复的应及时予以

答复、处理。

3、非首问责任人职责范围或不能准确答复的于第壹时间报关联领导，且做好记录，首问责任人不得以此为由予以搪塞、推诿、或敷衍了事。

4、于完成上报义务后须对处理情况进行跟踪，且告知客户预计解决的时间。

5、首问责任人于接待或受理有关问题时，要认真听取反映；按照有关规定和程序及时拿出处理意见，限期反馈；该转交的立即办理关联手续转交给下壹位接待者，问题转到哪里，责任就到哪里。

5、员工不仅要精通本职业务，而且要了解本部门业务办理程序，以便能够更好地履行首问责任。 （五）物业安全管理制度

1、建立消防安全巡查制度，物业主管（主办）、物业专员、车管专员每天不定期不定时对所有物业进行巡查且做好记录，发现问题及时处理且报物业主管（主办）处理结果。

2、严禁于办公场地及车库内使用瓦丝炉、电热风扇等，易燃易爆等危险品严禁带入车库及办公场地。

3、车库及办公场地属禁烟场所。

4、工作人员应及时清理区域内易燃物品，以免造成火灾隐患。

5、未经批准，不得违规使用加长电线，严禁用电不使用安全保险装置或擅自增加小负荷电器。

6、对所辖工作区域内的消防消防设施、器材工经常巡查，不得擅自挪用消防设施、器材的位置或改为它用，如发现有过期的或无法使用的应及时报物业办公室予以更换。

7、保证车库道口及车道的畅通、清洁，严禁遮挡安全指示标志。

8、严格遵守公司职场安全关联规定，车库必须严格按照安全管理和作业指导书进行，保证车库的安全运行。

9、车管员对进出车辆特别是进入车辆进行安全检查，如有损伤及其它问题及时提醒车主，做好记录。

10、禁止于车库内进行试乘试驾，随时巡查车辆停放情况，保证车辆安全。如发现车辆有漏水、漏油、车门及窗未关等现象应做好记录，且及时通知车主到场处理。

11、壹般安全事件，及时处理，做好记录报办公室友备案。如发生火灾、刑事案件或其它重大安全事故，需立即通知物业负责人，启动安全预案。 （六）停车场管理制度

1.车场管理员必须熟悉停车场的车位分布情况，通过检查车辆停车证，查验车辆是否按指定车位停放。（车证号应和车位号相符）且按时填写《车辆停放记录表》。

2.车场管理员指挥车辆正确分区停放整齐，车辆应于车位正中停放，不得压车位线，不得随意停放。要提醒司机关好车窗，锁好车门。

3.车场管理员认真检查区域内是否有影响停车安全的因素存于，检查车场设施、灯光、地面有无异物（如钉子、金属片等）及卫生情况，保证车辆的停放安全。

4.车场管理员密切注意是否有闲杂人员进入停车场区域。 5.车场管理员检查停车场内消防设施是否完好、有效，车场变配电等设备、施工现场等处要有明显警示标识，有防护措施，如有损坏，要及时上报。

6.车场管理员必须24小时有人值班,不得空岗。 7.车场管理员熟悉车场管理系统壹般性故障的处理程序，停车场管理系统发生故障时,立即通知工程部人员到场维修.平时主机显示器保持于实时监控界面。

8.车场管理员要如实详尽地记录当天发生的事件，发现问题及时向上级方案。

9.车场管理员工作时应着装整洁，举止文明、礼貌待人、服务热情周到、努力化解工作中的各种矛盾，对外避免发生冲突。

10.发生任何车辆事故时，及时上报见管好事故现场，疏导其它车辆绕行，确保道路通畅。

11.接到火警报警信号时，值班员要按照制定的火警处置预案的程序报警，且通知有关人员到火警地点扑救。

12..停车场内停放的车辆发生丢失，由车主报门处理，管理处将配合门为破案提供线索，不负责赔偿。 （七）物业值班制度

1.坚守工作岗位，不得擅离职守，不做和值班无关的事项。 2.熟悉业务，认真钻研业务知识，提高业务水平，文明值班。妥善地做好职责范围内的壹切事务。

3.对于重大、紧急和超出范围内的事项，应及时向主管领导汇报和请示。

4.加强安全责任，保守机密，不得向无关人员泄露有关公司内部的情况。

5.保持室内清洁，禁止于工作时间大声喧哗。无关人员不得随意进入值班室。

6.非值班人员禁止于值班室留宿。

7.爱护公物，杜绝浪费，互相尊重，礼貌待人。 8.因有特殊情况需换班和代班时，必须经主管负责人批准，否则责任自负。

9.按规定时间交，不得迟到、早退，且于交前按要求认真填写值班记录。

（八）交制度及流程 1、车辆管理员交制度

（1）按时交，人员应提前30分钟到达岗位，于人员未到达前，当班人员不能离岗。

（2）时，要详细了解上壹班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。

（3）向下壹班移交值班记录和《车辆出入登记表》。 （4）交时应将上壹班移交的值班物品及其他设备清点清楚，且于值班记录上签名。 2、物业交制度

(于物业业务发展壮大时可建立物业的值班制度) （1）者应于前15分钟做好准备工作，工作人员提前10分钟到岗，服装整洁，身体情况良好；

（2）上壹班次值班人员对人员陈述上班次运转情况，重要注意事项，提前于记录本上填写本班运行情况及特别事项且按要求填写各种运行记录表；

（3）人员检查对钥匙及其它工具是否齐全； （4）交人员双方应共同确认管辖区域运行情况和方式是否良好；

（5）保持办公地面、桌椅、储物柜架是否清洁，物品是

否码放整齐；

（6）人员未准时到岗，人员需等人员到岗后问清原因，确认人员能保证正常工作，方可进行交接。如发现人员有醉酒现象或其他神志不清的表现不能，上班时不能吸烟、饮酒；

（7）各种运行记录表格、资料是否存放整齐完好。人员应认真查阅运行记录、巡检记录，询问关联情况，交后，双方履行签字手续，人员如发现违章和故障或可能造成不良后果的因素，经询问人员，人员不能给予明确回答，能够拒绝签字，且立即方案主管领导，由人员继续处理、人员配合，解决问题后，再进行；

（8）若发生引起不良后果的事故，应由当班工作人员于本班填写统壹格式的事故方案后，方能交接。 3、交流程

（九）巡查制度

（1）物业项目办公室主管（主办）、物业专员、车管专员及车管员均为巡查人，负责对所有物业及楼道、楼梯、电梯及死角进行定期定时巡视，且将检查时间、地点、巡视次数作详细记录，物业专员、车管专员巡视次数每天不少于壹次。

（2）于巡视中要注意发现不正常的现象，严禁走马观花。 （3）发现问题后要及时处理且上报。 （4）如遇紧急情况必须及时采取紧急措施。

（5）物业专员、车管专员于巡视时，必须按照即定巡视路线进行巡视。

（6）物业专员、车管专员必须按巡视路线签到，原则上巡视应采取双人巡视方式。

（7）物业项目办公室主办将不定期检查制度落实情况。 （十）房屋接管管理 ◆接收物业管理办法

物业项目管理办公室代表公司接收物业时，应主动向开发商索要以下文件，不得缺漏：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料；

（5）物业使用、维护、管理所必须的关联资料。如物业规划、建设的有关资料等；

（6）专项维修资金的使用情况

（7）物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备； （8）其他属于物业管理区域的物品、图纸和资料； 接收物业时，对照购房合同及交接清单，严格按照以下标准办理交接手续：

1、主体结构：

1)内、外墙不得渗水、开裂；

2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

2、楼地面面层和基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀壹致，无明显色差。

3、内墙面：

1)抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

2)块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽壹致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。

5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。

6、木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。

7、门、窗：

1)门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

2)门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

3)玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； 4)油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

5)电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹；

6)不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固； 7)高档装饰门装饰完整。 8、楼梯、扶手：

1)钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；

2)砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。

11、油漆、涂料色泽壹致无脱皮、漏刷现象。 12、漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

13、有线电视已开通，信号良好。

14、开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。

15、照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。 16、水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

17、卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。

18、给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。

19、地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

20、门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。 21、防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。

22、暗埋线管及走向有明显标识。

23、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。 24、其他配备设施要求齐全、完好，型号和设计相符，状态正常。

公共配套设施接管验收标准

1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。 2、散水坡无下陷、断裂，和墙体分离，坡度适宜、平整。 3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。

4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

6、道路：

1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；

2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤； 3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

4）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。 7、室外消防栓：

1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净； 2）消防设施配件齐全，摆放整齐；

3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。 8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。 9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。 10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。 11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。 12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。

13、单车、摩托车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。

14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安

装牢固、平稳。

15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。 17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。

19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。 ◆设备机房接管验收

1、电梯设备型号、数量和移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。

2、变配电设备型号、数量和移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。

3、空调设备型号、数量和移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。

4、发电机型号和移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。

5、消防监控设备型号和移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。

6、给排水设备型号、数量和移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。

7、智能化系统和移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。

（三）对接收的物业，物业项目办公室应按照档案管理制度，完善资料归档。

（十壹）二次装修管理制度及流程 ◆二次装修管理制度

1.施工人员进入项目施工，需出示物业项目办公室发放的有效证件，随时接受管理人员检查，如发现没有佩带证件

或冒用他人证件，物业专员有权对其进行处罚。

2.物业项目办公室特为施工人员指定出入通道及运送货物的通道，施工人员需按指定通道出入，用水及卫生间均按管理指定地点。

3.施工时应于工作范围内工作，不得随意进入其它区域，且对该工作范围周边地带物业设备设施进行保护（如大理石地面，柱子及扶手等）凡施工时造成的物业设施损坏，物业项目办公室视具体情况进行处罚，且于施工结束前予以修复，无法修复的按修复全部费用赔偿。

4.装修单位必须指定壹名现场施工负责人，如须24小时进行施工也须指定负责人于施工现场监督负责对该装修单元的壹切事宜，且留下联系电话号码。

5.进入物业装修现场后，使用指定卫生间，不得有任何不良行为（如随地大小便，吐痰，乱仍废弃物，偷盗等）。

6.施工单位不能聘用“三无”人员，如有违反对施工单位进行处罚，且报治安当局处理及追究责任。

7.工程垃圾及时清理，不得过夜，工程垃圾清出现场后应及时运走或放置指定的垃圾临时存放处，现场内不随地乱仍垃圾，如发现视情节轻重进行处罚。

8.施工过程中需进行明火作业时，由专业人员操作，派专人现场见护（配灭火器），动火完毕后，检查现场确认无隐患时方可离开，严禁和易燃工种同时操作。

9.施工时严禁乱拉临时电源，用电过程中应严格按国家规定及标准执行。

10.施工人员不得携带易燃，易爆物品进入施工现场。 11.现场发生发生争吵，打架，抖殴现象，将视情节轻重对当事人进行处罚，情节严重的上报机关。

12.对偷盗及故意破坏物业财产者，视情节轻重予以罚款，且上报门。

13.当日施工结束后，须将现场及周围公共区域清理干净。 14.施工人员携带物品出物业，须得到物业项目办公室的批准。持出门条，方可带出。

15.现场正常施工时间要明确。如需加班施工应提前向物业项目办公室提出申请（包括时间、人数、现场负责人、加班原因）得到批准后，方可入出。

16.各施工负责人须将上述规定转达至本单位每名施工人员，教育施工人员严格教育，处罚，情节特别严重者物业项目办公室有权没收证件，清除出本施工现场。

17.施工人员要服从本物业项目办公室管理人员的管理，以及特殊情况下的特殊安排。

18.如违反上述管理制度，视情节轻重给予处罚。 ◆装修管理流程

1.任何单位需进入本公司物业区域从事工程施工，必须

首先于物业项目管理办公室办理有关手续。

2.施工单位于进场前必须和物业项目管理办公室签定协议，遵守物业项目管理办公室关联规章制度。

3.协议上应清楚填写工程项目、建设单位、施工工期、施工地点、动焊动火、施工单位、现场负责人、联系电话以及要求项目处给和配合事项等。

4.施工人员必须办理“出入证”，凭证进入施工区域，施工人员应于指定施工区域施工，不得进入非施工区域。

5.施工单位按规定缴纳安全保证金，待施工完毕经验收合格，物业区域设备设施无损坏，施工期间无违规等行为，方予以退仍。

6.涉及动焊动火的施工操作，施工单位必须办理“动火证”，物业项目管理办公室实施现场监督。

7.施工单位于物业项目管理办公室办理完关联手续后，方可正式进场施工。

8.物业项目管理办公室按协议约定对施工现场进行监督检查，以确保各类设备设施系统正常运行。

9.物业项目管理办公室做好施工关联配合工作。 （十二）租赁管理办法及流程 ◆租赁管理办法

1、凡将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事运营活

动及以合作方式和他人从事运营活动的，均应遵守本办法。 2、承租人经出租人同意，能够依照本办法将承租房屋转租。 3、物业租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。 4、租用房屋从事生产、运营活动的，本公司壹方应坚持租赁议定租金和其他租赁条款。

5、公司物业租赁必须签订租赁合同，否则追究经办人的经济责任和行政责任；

6、物业租赁合同应当具备条款（此处略）； ◆租赁移交管理办法

租赁的移交工作，主要由物业项目办公室主办、物业专员、物业内勤共同协调、监督完成。

1.按照租赁合同编制移交清单，移交清单尽可能简化； 2.移交文件包含主要文件（复印件）：

建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料； 物业质量保修文件和物业使用说明文件；

物业使用、维护、管理所必须的关联资料。如物业规划、建设的有关资料等； 物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备；

3.承租方认可物业现状的签收，必须现场履行签收手续，退租时，要求恢复原貌的文件，必须签字确认。

4.对于不能更改的物业部位，要求承租方于装修协议上明确，且承担由此引发的全部责任。

◆流程

壹、租赁手续办理流程

承租人合法证件复印件提交 四、安全应急预案 （壹）消防安全应急预案 办理租赁登记备案◆火灾报警 验收承租物业 按照协议支付 首笔租金及保证金 1.发现火情，任何人均有义务和责任立即向所于物业公 司和“119”消防报警。

2.报警方式：打电话给物业公司、按下墙壁上的红色手动报警器或电话拨打“119”。

3.讲清自已的姓名和所于单位、着火部位、燃烧物质及火势程度等。

4.报警后，报警人员应保持冷静且及时用灭火器进行灭火。 5.火灾时，禁止打开门窗，禁止使用电梯。

6.火灾确认后，值班员应及时通知物业办公室负责人，如火情判 断为壹级，应组织灭火，且由协调灭火及疏散群众。 7.于消防员到场前协调各部门进行疏散群众及灭火，消防员到场后把现场移交消防员处理。

◆物业工作人员的任务：

1.协助对客人进行疏散和安抚，稳定客人的情绪且按灭火指挥部要求回答客人的询问，火灾扑灭后负责对损失情况进行统计。根据现场人员受伤情况，负责和急救中心进行联系，同时坚守岗位，随时听候指挥部命令且保护好贵重物品。

2.于接到火灾报警及疏散命令后，及时通报总公司，且协助联系保险公司到场评估损失，工作人员应安排提供食物、饮料、衣物等物品和各当值人员使用。 ◆常见治安应急处理办法

①冒烟。了解确切的冒烟口，了解冒烟的原因(着火、电线短路等)，且上报处理。

②冒水。了解冒水的确切位置，冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等)，及时堵漏且上报处理。

③有焦味、硫酸味或其他化学品异味。寻找味源，如因电源短路造成，要及时切断；如是其他化学品异味，要及时封锁现场，且通知有关部门处理。 （二）治安应急预案

1.值班人员发现治安事件后应立即向当值领导方案情况，讲清事件的性质、发生地点及时间。

2.接到方案后，各部门人员须于3分钟内赶赴现场处理事件。

3.如事件发生较为严重，应立即方案“110”。 4.劝阻围观人员迅速离开现场，防止发生无辜伤害。 5.加强各区域的检查控制工作，防止第二次治安事件的发生。 6.积极协助机关的工作，防止乱指挥的现象出现，维护好现场秩序，待机关调查取证及确认后方可清理。

7.紧急事件结束后24小时内将处理手法，采取行动及有关结果，编写方案呈总公司关联领导。 （三）水灾害应急预案

1.接到水灾事故方案，当值员工应立即采取措施，做好以下工作：

2、第壹时间通知所于物业管理公司，且报物业项目办公室负责人。

3、物业工作人员有义务协助物业管理以下工作： 公司找出出水原因。

尽快找出且关闭相应的主管及分管阀门。

如水灾原因是水管破裂泻漏，分清水管所属管理单位，通知维修部门紧急修复。

如水灾原因为暴雨，应打开所有沙井盖及去水口盖，以尽快疏水,确保所有去水管畅通。

用沙袋将水路来源阻断，改变其流向。

将所有电梯升至高处且关闭电源，以避免损失。

用墩布，扫帚，水泵或其它设备清洁被淹区域。 对损失财物拍照以作参考。

1保护现场，待事故原因查清后，写出书面方案，且及时上报公司关联领导。 （四）疏散应急预案

1、疏散指令：物业项目管理办公室于接到指令后将对影响地区通过紧急口头通知发出疏散指令。 2、疏散方法

面临危险将由危险程度决定采取总疏散仍是部分疏散措施。 当疏散广播响起时，应首先对受影响物业区域人员进行疏散，撤离危险区。

总疏散应逆层完成且首先考虑危险的楼层。 3、疏散注意事项：

1.人员从防火楼梯顺序疏散，绝对不要使用电梯。 2.防止人员再回到他们危险区域。

6.检查出入口是否畅通。3.于安全的情况下，物业项目管理办公室员工应检查以下地方：

4.检查房屋内及卫生间是否有人。

5.检查是否有未熄灭的烟头和未关闭的门。