经济管理
建筑和商品房销售面积计算的区别
田开端
(河南城市建筑设计院有限公司，河南郑州450000)
瞒要]在工程建设中，硝z技术人员经常会把建筑面积和旁产面积混淆，为了更好的记住各自的要求笔者特将两者区剐加以总结，供广
大同行学习。
供键词】建筑；商品房；面积；计算；区别
随着房地产交易市场的逐渐兴起和扩大，商品房作为一种特殊的商品，已进入百姓生活，使销售面积测算界定问题变得尤为敏感、重要，因为销售面积既是颁发杈证的依据，又是买卖双方是否成交的关键点。
一、建筑和商品房面积计算的不同●一)所用的规范不同
建筑工程建筑面积计算执行的是健筑工程建筑面积计算规澎
(GB／T50353—2005)，而商品房销售面积计算执行的是(旁产测量规；苗
(GB厂r17986．1—2000)。
㈡计算依据不同
建筑工程建筑面积主要依据设计图纸计算出来，而商品房销售面积主要依据房屋现场测量后再计算出来。
㈡用途不同
建筑工程建筑面积是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据，是统计部门汇总发布房屋建筑面积完成情况的基础。商品房销售面积是商品房屋买卖的计算单位和部
门进行房屋财产登记的依{乱
(四)面积计算的范围不同
1)单层、多层、夹层、地下室、半地下室、坡地的建筑物吊脚架空层(有维护结构)、深基础架空层、门厅、大厅内回廊、建筑物顶部有固护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，建筑工程建筑面积中层高在220m及以上者应计算全面积：层高不足z20m者应计算1／2面积：而在商品房销售面积中以上层高在2．20m及以上者应计算全面积：高度不足220m(含220m)者应不计面积。2)单层和多层建筑坡屋顶内当设计加以利用时，建筑工程建筑面积中净高超过2．10m的部位应计算全面积：净高在120m至2．10m的部位应计算1／2面积：商品房销售面积中高度在220m及以上部分计算全面积：高度不足220m(含
220m)部分不计面积。3)建筑物间有柱和顶盖架空走廊，建筑工程建
筑面积中应按顶盖结构底板水平面积的1／2计算。商品房销售面积中按柱外围水平投影面积计算。4)建筑物的阳台。建筑工程建筑面积中不论封不封闭阳台均按其水平投影面积的1／2计算；商品房销售面积中封闭阳台按其水平投影面积计算，不封闭阳台均按其水平投影面积的1／2计算。5)雨篷。建筑工程建筑面积中不论有柱无柱雨篷外边线至外墙外边线的宽度超过2．10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1／2计算：商品房销售面积中有柱雨篷按柱外围水平投影面积计算，无柱雨篷不计算面积。6)有永久性顶盖的室外楼梯，建筑工程建筑面积中按各层的水平投影面积的1／2计算；商品房销售面积中按各层的水平投影面积计算。无永久性顶盖的室外楼梯，建筑工程建筑面积中不计算面积；商品房销售面积中按各层的水平投影面积的1／2计算面积。7)有双排柱和永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，建筑工程建筑面积中按其顶盖水平投影面积的1／2计算：商品房销售面积中有双排柱的按柱外围水平投影面积计算。8)地下室作为人防工程或使用的。建筑工程建筑面积中层高大于220m的计算全面积，层高小于220m(含220m)的计算半面积；商品房销售面积中不计算面积。9)自动扶梯、自动人行道。建筑工程建筑面积中不计算面积：商品房销售面积中无明确规定，—般都计算全面积。10)建筑物外墙外侧有保温隔热层的，建筑工程建筑面积中按保温隔热层外边线计算建筑面积；商品房销售面积中无明确，一般不计算建筑面积。
(五)其它不同
建筑工程建筑面积是采用全国通用计算规则，没有地方色彩，参建几方也不能约定规则：商品房销售面积带有地方1生色彩和买卖双方可以约定部分计算规则，—般一个省、一个地区、一个城市或一个县严格采用—个标准，不同省、地区、城市或县的计算规则少有不同。例如：有的城市和地区外墙外侧粉刷计算面积，有的计算面积。即使在同一个城市商品房销售面积也有不同，例如：有的小区在销售之前就给客户介绍(或约定好)公用楼梯间的公摊是按整栋楼公摊还是按单元公摊，那么该小区在计算商品房销售面积时就要按照约定的公摊方法计算。
二、关-T-i春i品房销售面积计算方法的建议
1)在计算过程中，耍搞清一些概念性问题。在销售过程中，常常讲“建筑面积”是多少，这种概念很不清楚，销售上应使用销售面积，即：销售面积=套内建筑面积+分摊面积，而“建筑．面积”与“使用面积”是专业用词，同时，
“建筑面积”也应具体指明，从语法上讲它只
是—个“后缀”前面必有修饰词。总建筑面积系指：房屋外墙(柱)勒
脚以上各层的外围水平投影面积之和。套内建筑面积系指：套内使用面
积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
2)采用高科技手段，运用计算机进行测量、计算。以往的面积计算是以蓝图为基准图，人工进行测量房屋建筑面积及套内使用面积，对于一般的功能单一结构比较规范的房屋来说，误差还可以尽量控制在3％以内，但遇到结构复杂、功能繁多的综合楼，人工测量的缺点就显现出来了，导致在日后销售中，发展商向购房者提供的实用率及销售面积的准确度得不到保障。如果在发展商提供建筑图电子文件及引进激光测量工具的前提下，能够运用计算机CADRl4进行基础数据的测量，然后运用OFFICE软件进行计算，则商品房销售面积及公用建筑面积分
摊计算的结果纯理论值可精确到厘米。
3)合理、科学地制定分摊原则。首先：透彻了解该项目的功能分
区，功能使用情况也就是透彻了解图纸。其次：根据功能分区，功能使
用情况，制定出分摊原则。因为分摊原则是整个分摊计算的“纲领”，是整个分摊计算的依据，分摊原则变化，计算结果也相应变化。
4)采用“实用率”概念。其实在所使用的新的销售合同第一条中，房屋销售面积(包括套内建筑面积、分摊的共有共用建筑面积)其内涵本来就是实用率概念。因为实用率=套内建筑面积，(套内建筑面积+分摊面积)，而现在普遍讲的使用率是针对旧的北京市的分摊原则，即：使用率=套内使用面积，(套内使用面积+分摊面积)。客户在购房中，传统上只关心实际购买的面积，因为客户购买商品房的购买面积是：套内建筑面积和分摊面积，所以应给客户提供实用率概念和分摊面积，这在交易中更有实际意义。
5)成立专门的商品房计算、监督机构。为了使商品房交易市场健康、有序、蓬勃地发展，建议组建中介性质的面积计算服务机构。它可以站在公平、公正的立场上，使发展商获得更大收益同时更好地保护客户的利益，也为杈证的取得与产权的过户提供重要的技术依据。
三、结语
总之，相信随着房地产市场的逐渐成熟，其行业的会越来越完
善，商品房销售面积的计算方法也将会从各方面得到完善，从而促进房地产业的蓬勃发展。
