目 录
一、项目概述 二、项目规划 三、项目运营方案 四、项目财务分析 五、项目客观环境分析 六、项目意义
河北省郑州市苗木花卉交易中心可行性分析报
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一、项目概述
本项目暂定名为“河南郑州木花卉交易中心”项目（以下简称“中心”），初步选址为京港澳高速公路永安收费站到428国道附近。项目占地预计为1000亩，项目前期租地4000亩。预建成以园林绿化苗木及花卉交易为主、以园林绿化配套项目为辅的专业交易市场，经营内容涉及园林绿化苗木、特色花卉、根雕、艺术景石、园林绿化养护配套等各个方面。建成有800家左右园林绿化专业企业单位入驻，年交易额可达100亿元以上的规模中心。
二、项目规划 1、经营阶段划分
2013年年底（12月31日）之前完成场地平整、办公楼建设、基本配套设施建设，开始前期中心的相关宣传和运营准备。
2014年6月30日之前完成全部前期宣传和第一个阶段招商，预计招商进场单位为50家。
2014年12月31日之前招商单位至少达到100家。 2014年12月31日之前招商单位至少达到200家。 2015年12月31日之前保持收支平衡。 、、、、、、
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2、区域规划
（具体详见规划设计图初稿） 分 区 市场主业运营中心 花卉市场 根雕、景石市场 专业物流中心 其他专业配套 占地面积 2200亩 100亩 350亩 50亩 100亩 场办公区 功 能 分成200家摊位，每家2亩，另有市备注 分成10家摊位 分成5家摊位 封闭式专业停车管理（含简单养护） 含园林机械、专业养护配套为主的门面10家，包含生活和简单停车区。 附属区 200亩 有鱼塘、特色餐馆、住宿 三、项目运营方案 1、招商
前三年（2012年年底至2015年年底）实行零费用招商，所有进场商户只交基本的物业管理费。前期所有的宣传营销费用、运营费用均由中心垫资，中心内水电费据实收缴，所有停车费用全免。从2016年起，实行【物业+租金】的形式收取一定的费用。预计前三年招商进场户达到1000家以上，其中有园林绿化资质的至少达到500家。
2、营销简案
前期在京港澳高速公路的武汉西、永安出口处竖立大型广告指示牌，在楚天都市报、武汉晚报以及国家专业报刊海量登发广告。并在武汉西和蔡甸区方向通往交易中心的路上竖立一定的路线指示标志。
建立起专业的苗木花卉交易网站和满足武汉市需要的物流配送体系。
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与各个苗木花卉零售终端建立商务联系，在货品配送、信息资源共享等方面形成一个长效机制。
积极与以往有业务往来的供应商、需求方建立联系，在商户入驻和货品销售方面双管齐下，目前有意向的已近2 0 家。
四、项目财务分析
以目前当地的土地市场行情，按1200元 /亩/年计算，300亩的每年租金约为36万，前期场地平整、办公楼及基本设施建设约为800万、宣传费用100万、人员工资等办公费用100万。小计以上内容：第一年约投入736万。依此类推，第二年投入约为300万元 ；第三年约为200万元。前三年累计投资约为1536万，以后各年不计算前期基础设施建设等费用，年均费用开支约为200万元。
前三年按0.50元/平米/月的物业费用和每户2亩场地的标准计算，每户每年的物业费用为7500元，第一年按进场商户50家计算，物业费用的基本收入为37.5万元；第二年按100家计算，物业费用为75万元；第三年按200家计算，物业费用为150万元。据此计算，前三年的物业费用可以平衡场地租金。
从第四年起以现在苗木花卉市场租金水平的50%（2元/月/平米）收取，按300家商户计算，当年物业和租金当年总收入为1125（2.5*1250*12*300）万元，基本可以实现前期支出和收入总平衡。
五、项目客观环境分析 1、区域内产业生存环境分析
苗木基地规模已超过30000亩，年交易额已超过20亿。这也为交易中
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心提供了强大的货源支持和对交易平台的迫切需求。
2、及市场需求分析
2.1今年年初就提出了10年内“每平方公里有1公里绿道”，2200总长的绿道窜三镇的绿化目标。根据武汉市常务会正式确定《武汉市绿道系统建设规划》和《实施方案》，规划绿道全长2200公里，覆盖全市，其中主城区城市绿道长450公里，每平方公里不少于一公里绿道；郊野绿道长1750公里，且绿道最窄不低于2米，宽可达3.5米。今年年初提出累计投入10多亿用于城市园林绿化建设。在如此大好的市场形势下，其苗木花卉用量自是不可低估，必将带来巨大的市场机会，这也必将拉动更多的园林绿化产业的发展。为新的交易中心的出现、发展壮大提供了宏观上的可行性和广阔的市场空间。
2.2省内高速公路建设苗木花卉市场蕴含量十分惊人
建设高峰期过后又步入了养护高峰期，也有强大的苗木市场需求。 2.3、随着人们生活水平的提高，对爱护环境、健康养身、生活品质等的追求将会越来越高，也将有大量的民间消费存在，比如小区绿化建设、居室盆景、个性爱好收藏养植等。
3、同类市场竞争对手分析
新的、规范的、可长期发展的苗木花卉交易中心的诞生提供了必要性。 4、地理位置分析
直通京港澳高速永安收费站和318国道，可承沪蓉西、京港澳、福银 高速等重要交通要道，对远程苗木运输、规避城市交通有先天性优势。
通武汉三镇只需半小时，方便与市区苗木花卉批发零售市场建立联系。
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地处武汉四环外，短期内不会有城市规划搬迁的可能性，有利于市场和商户长期稳定经营，四环建成后，交易中心的交通优势将凸显的更明显。
5、管理和营销分析
5.1、本身已具有特别丰富的苗木栽植和营销经验，从事高速公路和市政绿化多年。在苗木花卉采购和营销方面具有自身经验资源优势，并有自建大型苗木基地的经验。
5.2、根据以往的苗木市场的运营实例，出现了如收费过高、营销滞后、管理粗糙等一些影响市场发展的问题。这些问题我们将从开始就形成一个长效机制，为交易中心的可持续发展提供机制上的动力支持。本着“互惠互利、服务至上”的理念来经营，邀请全国各地有代表性的苗木供应商入驻，在灌乔搭配、花卉根雕、景石果木等方面全面发展，争取用三年左右的时间形成一个专业的可供一站式采购的园林绿化苗木花卉交易中心。
5.3、近期已接洽有丰富苗木市场运营经验的团队，在市场前期建设、市场运营等方面已经在酝酿形成预案。
六、项目意义
1、对当地林业经济的影响
建成运营后，新的交易中心的出现能使苗木销出去、客户引进来、技术再提升、产业快发展。
2、对地方产业结构的影响
苗木交易中心的建设符合区域规划的宏旨，也可以很大程度上推动区域的规划建设。园林绿化产业一直是蔡甸经济发展的重点，也是城区基础建设项目的重要附属工程。建立新的交易中心以后，将促进园林绿化产业
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更加壮大，起到整合资源、形成新的规模效应的作用。同时，形成一定气候以后，将推动周边地区物流、餐饮住宿等服务行业的更快发展。进一步促进当地劳动力就业和资源潜力的开发。预计建成投产后，将每年至少解决3000人次的就业问题，极大地缓解就业远、就业难的问题。
同时，利用当地的特色林业资源使区域拥有一个新的城市产业名牌，进一步提高城市知名度，推动其他产业的发展。
3、对国家财税的贡献
就苗木销售的直接税收为例，苗木按农林产品的13%计算，保守估计，以年交易额1亿为例，则年税收可达1300万元，相当于十家以上中等规模生产型企业的总税收，如果核计附属产业和所带动产业链的税收将会更加惊人。
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