房屋租赁合同无效的情形：
1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
7、租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
综上所述，租房必须跟第三方签不违反上述条件的情况下有效。
一、租赁合同应包括的内容
房屋租赁合同内容包括很多，具体而言有几个方面是必不可少的。
（一）双方当事人的情况。
（二）住房具体情况住房的具体位置、住房面积、住房装修情况等。
（三）住房用途。
（四）租赁期限。
（五）房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。
（六）修缮住房是出租人的责任。
（七）住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。（八）双方在合同中对转租问题所做规定。
（九）违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。
（十）租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款。
二、签订租房合同的流程
1、双方签订租赁合同；
2、房主了解房客信息：房主查看房客身份证，（可向确认身份证），并索取复印件做为合同附件；
3、房客查看房主产权证明：房客查看房主产权证明（可向当地产交易所进行确认），房主身份证（可向确认身份证．）及两证的统一（即产权证的产权人与身份证相同）。并索取复印件做为合同附件；
4、合同签字：合同签字（房主方）与产权证的产权人相同。如不相同需有产权人的代理委托书；
5、房主开示出租证明：办理合租合同时，需有房主方的同意出租证明；
6、房客缴纳定金：如果房主要求支付定金，也需要请查看以上证件，一般定金不要超过月租金的20％。
合同是租房的唯一凭证，所以大家租房时一定要看清楚合同的内容，保证自己的基本权益不被侵犯。
