2012-2013学年第一学期《房地产估价》期末试卷
（工程管理专业2009级）
学院 专业班级 学号 姓名 成绩 一、单选题（20分2*10）
1．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度等，这是由于房地产的（ ）特性。 A．不可移动性 B．独一无二性 C．相互影响性 D．易受性
2．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（ ） A．土地使用期限 B．土地使用管制
C．土地面积大小 D．土地权利性质
3．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C．甲土地的价值高于乙土地的价值
D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长
4．某可比实例的房地产权属证载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（ ）元／m2。 A．8571 B．10000 C．13393 D．15625
5．下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ） A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 6．城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。
A．投资价值 B．谨慎价值 C．快速变现值 D．市场价值 7．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）
A．最佳用途B．最佳规模
C．最佳集约度D．最佳开发时机
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8．一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。 A．50 B．40 C．46 D．不确定
9．一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不易采用。 A．1年 B．0.5年 C．2年 D．3年
10．市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（ ）。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03
二、多选题（24分3*8）
1．房地产估价目的主要为了（ ）。 A．土地使用权出让 B．房地产转让 C．租赁、抵押、征收、征用
D．分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定 E．房地产出资设立企业等
2．中国现行的房地产税收有（ ）。 A．耕地占用税 B．城镇土地使用税 C．契税 D．房产税 E．印花税
3．下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（ ） A．交通便捷程度 B．朝向、楼层
C．周围环境和景观 D．建筑规模 E．外部配套设施 4．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（ ）。
A．应采用客观成本而不是实际成本 B．应采用实际成本而不是客观成本
C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 5．实际估价中，估价对象范围的界定包括（ ）的界定。 A．实物构成范围 B．权益范围
C．空间范围 D．时间范围 E．影响范围
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6．房地产的最高最佳使用状态应该包括（ ）。
A．最佳区位 B．最佳规模 C．最佳用途 D．最佳集约度 E．最佳收益
7．房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。 A．估价对象的房地产类型 B．估价方法适用的对象和条件 C．估价人员的技术水平 D．委托人的特殊要求 E．所收集到的资料的数量和质量
8、下列属于成本租金构成的内容有（ ）。
A．折旧费 B．维修费 C．管理费 D．保险费 E．房产税 三、判断题（12分2*6）
1．对于有租约的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约的房地产进行估价。（ ） 2．在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ）
3．在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。（ ）
4．建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（ ） 5．成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（ ）
6．在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。 四、问答题（12分）
某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂废房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建设面积为6000m2，竣工日期为1990年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该公司应收集哪些资料？
五、计算题（32分，第1~2题各9分、第3题14分）
1、需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。所选取的某一可比实例成交于2003年5月30日，价格为人民币12000元/平方米。经市场调查分析，该类
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房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。试对该可比实例进行交易日期修正。
2、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为80万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为8%。该房地产目前单价多少？
3、某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，分别计算土地总价、建筑物总价、房地产价值该房地产在2010年10月1日的土地总价、建筑物总价、房地产价值。
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