2015年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考
试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、中国目前主要有所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权．其中，属于自物权，其余属于他物权。 A：地役权 B：抵押权 C：所有权 D：租赁权
E：工业用地的监测点评估价格
2、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有__。 A．更长的经济寿命 B．更显著的各异性 C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
3、不属于宏观经济目标的是。 A：充分就业 B：消费质量 C：价格稳定 D：经济增长
E：执行层的组织协调
4、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为__。 A．2834元/m2 B．1834元/m2 C．2934元/m2 D．3934元/m2
5、下列不列入国民生产总值核算的是__。 A．出口到外国的一批货物
B．经纪人为一座旧房买卖收取的佣金 C．给贫困家庭发放的救济金 D．保险公司收到一笔家庭财产保险
6、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。 A：152．43万元 B：160万元
C：609．71万元 D：0万元
E：工业用地的监测点评估价格 7、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。 A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．投资者购买待开发房地产应负担的税费 C．销售费用和销售税费 D．开发成本和管理费用
8、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％，则该宗房地产的现时收益价格为．【2007年考题】 A：85．45万元 B：87．16万元 C：88．50万元 D：88．90万元
E：工业用地的监测点评估价格
9、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。 A．抽检法 B．平滑法
C．指数加权法 D．市场法
10、__不是《城市房地产管理法》规定的合同。 A．土地使用权出让合同 B．房地产转让合同 C．房屋租赁合同 D．商品房购销合同
11、在某城市住房市场中，已批准预售的商品房为200万，其中，小户型住房为80万，中等户型为100万，大户型为20万，研究各类户型住房在该市批准预售住房中的比例，需要运用的统计指标性质是。 A：比例相对指标 B：结构相对指标 C：比较相对指标 D：强度相对指标 E：执行层的组织协调
12、下列关于经济适用住房，说法不正确的是。 A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则
B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任 C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款 D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下 E：房地产估价机构必须加盖公章
13、是指提供优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的性住房。 A：廉租住房
B：经济适用住房 C：普通商品房 D：工业用房
E：房地产估价机构必须加盖公章
14、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元／㎡，后街路线价为3 800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m
E：工业用地的监测点评估价格
15、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。 A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4
16、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。 A：毛租金乘数法 B：潜在毛收入乘数法 C：有效毛收入乘数法 D：净收益乘数法
E：工业用地的监测点评估价格
17、以下不属于经营性用地的是（）。 A．工业用地 B．旅游用地 C．娱乐用地
D．商品住宅用地
18、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为__。 A．0.18 B．0.12 C．3.39 D．5.00
19、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。 A．40 B．42 C．48 D．5d
20、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为__。 A．800万元 B．1000万元 C．1800万元
D．800万～1000万元
21、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。 A：折价发行 B：平价发行 C：溢价发行 D：逆价发行
E：执行层的组织协调
22、某市上期房屋预测销售面积200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为__m2。 A．208600 B．380600 C．211400 D．239400
23、下列股东权利中，属于自益权的是__。 A．股票过户的权利 B．表决权
C．查询公司经营状况的权利 D．出席股东大会的权利
24、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（） A．0.5% B．6% C．6.16% D．6.19%
25、房地产投资决策分析主要包括和项目财务评价两个部分。 A：价格分析 B：市场分析 C：产品分析 D：成本分析 E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产抵押合同，属于__。 A．主合同 B．从合同 C．债权合同 D．担保合同
2、如果__，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。
A．房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同 B．房地产价格的变动呈现一定的规律性 C．房地产价格时间序列逐期升高或下降
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
3、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括__。 A．建立房屋权属登记信息查询制度 B．更新查询信息 C．及时提供查询
D．指定专人负责查询工作 E．不得擅自扩大查询范围 4、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100，合同约定建筑面积97。该商品房的成交价格是元。 A：388000 B：3880 C：3990 D：400000
E：执行层的组织协调
5、长期资金市场的特点有。 A：融资期限短 B：融资期限长
C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要 D：资金交易量小
E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险
6、房地产估价所评估的是房地产的（）。 A．投资价值 B．账面价值 C．市场价值 D．使用价值 E．交换价值
7、成套房屋的建筑面积等于__。
A．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积 C．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内墙体面积
D．套内使用面积十分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积 E．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积 8、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（）的市场和需求。 A．期望 B．最好 C．潜在 D．过去
9、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最
长不得超过__。 A．1年 B．2年 C．3年 D．5年
10、耕地占用税是对征收的一种税。 A：对占用耕地建房的单位和个人
B：对从事其他非农业建设的单位和个人 C：对占用耕地建房的单位，不包括个人
D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位 E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人 11、下列不应免征房产税的有__。 A．职工自用住房
B．企业创办的类学校用于教学的房产 C．产权不确定的及有纠纷的房产 D．经有关部门鉴定的危险房屋
12、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险．(2005年试题) A：市场 B：财务 C： D：经营 E：借款合同
13、下列关于建造师，表述正确的是。
A：注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请延续注册。延续注册的有效期为3年
B：申请人因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册
C：担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业 D：注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人
E：注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示
14、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括。 A：土地出让金 B：征地拆迁费
C：基础设施建设费 D：土地转让费 E：契税
15、下列关于拍卖特征，说法正确的是。 A：拍卖当事人只有两方，即卖方和买方 B：拍卖的整个过程是在公众的监督下进行的
C：拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价 D：拍卖方式交易中，价格的竞争是在买方中间展开的
E：从对买方的身份要求来看，拍卖方式交易中，竞买人不用向拍卖人公开其真
实身份
16、注册结构工程师注册有效期为__。 A．1年 B．2年 C．3年 D．4年
17、我国注册建筑师级别设置分为。 A：一级注册建筑师 B：二级注册建筑师 C：三级注册建筑师 D：四级注册建筑师 E：五级注册建筑师
18、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是__。 A．确定调查方式 B．设计问卷 C．收集信息
D．定义市场区域
19、商品房预售合同登记备案应由办理。 A：房地产开发商
B：房地产销售代理机构 C：商品房预购人
D：房地产开发商和商品房预购人共同 E：执行层的组织协调
20、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。 A．882 B．1765 C．1667 D．1538
21、下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是。 A：国有土地使用权出让市场是土地一级市场 B：国有土地使用权可以由国家、单位进行出让 C：集体土地不经征用不得出让
D：国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
E：执行层的组织协调
22、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。 A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C．常规项目的财务内部收益率是唯一的.
D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
23、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为（）
万元。 A．26.29 B．27.29 C．28.29 D．29.29 24、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。 A：房地产开发
B：如何取得国有土地使用权 C：房地产权属登记 D：耕地保护 E：城乡规划
25、房产测量的成果包括。 A：房产簿籍 B：房产数据
C：房产测量要求 D：房产图集 E：房产测量规范
