2015年下半年黑龙江房地产估价师《理论与方法》：估价报告的组成
考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。 A：较大 B：较小 C：差距较大 D：大致接近
E：工业用地的监测点评估价格
2、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为万元。 A：60 B：80 C：100 D：110
E：执行层的组织协调
3、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。 A．3 B．4 C．5 D．6
4、下列不属于衡量会计信息质量原则的是__。 A．客观性原则 B．不相关连性原则 C．可比性原则 D．及时性原则
5、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】 A：4580万元 B：5580万元 C：6580万元 D：7580万元
E：工业用地的监测点评估价格
6、住宅专项维修资金的使用须经__同意。 A．房产管理部门 B．物业服务企业 C．业主委员会 D．业主大会
7、投资额不足总投资额__且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。 A．25% B．20% C．15% D．10%
8、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地为万元。 A：450 B：525 C：600 D：900
E：执行层的组织协调
9、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是__。
A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
10、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为__万元 A．500 B．1000 C．2250 D．3000
11、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。 A．用途
B．建筑容积率 C．覆盖率 D．建筑式样 12、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。(2002年试题)该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类。 A：负债 B：资产 C：成本
D：所有者权益
E：执行层的组织协调 13、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为__。 A．33m2 B．40m2 C．43m2
D．47m2
14、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为三级。 A：一、二、三 B：甲、乙、丙 C：A、B、C D：1、2、3
E：执行层的组织协调
15、计量估价合同是以和单价表为计算报价依据的合同。 A：总工程量 B：实测工程量 C：工程量清单 D：最终工程量 E：借款合同
16、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元．若土地资本化率为7％，则该宗土地30年使用权的价格为。 A：9万元 B：1000万元 C：1349万元 D：1500万元
E：工业用地的监测点评估价格 17、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 A．最高最佳使用 B．标准科学使用 C．标准操作手段 D．科学操作手段
18、为评估某房地产2007年9月1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。 A：3868.92 B：4000.00 C：4072.54 D：4286.
E：工业用地的监测点评估价格
19、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2 000万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价。 A：2 000 B：400 C：4 000
D：10 000
E：工业用地的监测点评估价格 20、运货单属于。 A：商品证券 B：货币证券 C：资本证券 D：实物证券
E：执行层的组织协调
21、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率45％；一般概率35％；不好的概率20％。则该项目的期望值为万元。 A：2677.50 B：3680.60 C：4003.50 D：5356.80 E：借款合同
22、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价__。
A．78万元 B．882万元 C．1210万元 D．1272万元 23、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算。
A：房屋重置价格结合结构差价 B：商品房价格 C：房屋结构差价
D：房屋重置价格结合成新差价 E：执行层的组织协调
24、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。(2008年试题)
A：宗地图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图
E：执行层的组织协调
25、某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。(过时) A：0.36 B：1.22 C：2.78
D：3.25
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。 A．4 B．3 C．2 D．1
2、W房地产开发企业的下列条件，__是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本在10万元以上 B．注册资本在100万元以上
C．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 D．有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 E．有2名以上持有资格证书的专职会计人员
3、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。 A．房地产转让 B．房地产抵押 C．房地产买卖 D．房屋租赁
4、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。
A．第一阶段 B．第二阶段初期 C．第二阶段后期 D．第三阶段 E．第四阶段
5、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是定价法。 A：随行就市 B：价值 C：应战 D：挑战 E：借款合同
6、当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是__。 A．不变和减少 B．上升和减少 C．下降和不变 D．上升和增加。
7、在资产负债表的编制中，__是根据几个账户的期末余额合计数填列。 A．短期投资项目
B．累计折旧项目 C．未分配利润项目 D．存货项目
8、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是__。 A．高层建筑地价分摊 B．房地产投资价值评估
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估 D．城市房屋拆迁中的停业损失评估
9、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有__。 A．商品住宅小区用地 B．加油站用地
C．县人民公园用地 D．军事设施用地 E．造纸厂用地
10、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。 A．投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估
B．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
C．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
D．评估投资价值时一般要扣除所得税 E．评估市场价值时一般要扣除所得税 11、在__情况下，需要征收契税。 A．国有土地使用权出让、转让 B．房屋发生交换、买卖或赠与
C．以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债 D．城镇职工首次购买公有住房
E．以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属 12、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有__。 A．权益型 B．抵押型 C．伞型合伙 D．多重合伙 E．混合型
13、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。 A．估价的依据有可能不同 B．估价的方法有可能不同 C．估价对象的范围有可能不同 D．不影响估价结果的公正性 E．不影响估价报告的用途
14、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价__万元。 A．1270
B．1271 C．1272 D．1273
15、商业信用是企业之间，由于而相互提供的信用。 A：物质交换 B：商品交易 C：借贷关系 D：协作关系
E：执行层的组织协调
16、项目管理的目标就是寻求项目的最优均衡控制。 A：质量 B：安全 C：成本 D：资源 E：时间
17、房地产企业债务融资的主要资金来源有（）。 A．上市 B．增发新股
C．发行企业债券 D．住房抵押贷款 E．信用贷款
18、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有。 A：有效市场大于服务市场 B：服务市场大于潜在市场 C：潜在市场大于有效市场 D：渗透市场大于有效市场 E：服务市场大于渗透市场
19、国外研究表明，房地产的经济寿命与其相关。 A：建筑结构 B：所在区域 C：使用性质 D：使用过程 E：借款合同
20、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。 A．最低投资报酬宰 B．平均投资报酬率 C．最低投资利润率 D．平均投资利润率
21、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。 A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况 C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
22、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。
A：实物构成范围 B：权益范围 C：空间范围 D：时间范围 E：影响范围
23、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类．其中，房地产自身因素可分为。
A：区位因素 B：实物因素 C：权益因素 D：社会因素 E：其他因素
24、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。 A：条形基础 B：桩基础 C：箱形基础
D：整体式筏式基础 E：执行层的组织协调
25、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。 A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低档商品 D：高档商品 E：急需商品
