2015年下半年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：独一无二模拟试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。 A：概括性 B：描述性 C：理论性 D：准确性
E：工业用地的监测点评估价格
2、下列不属于征收土地特点的是__。 A．具有一定的强制性
B．要妥善安置被征地单位人员的生产和生活 C．被征收后的土地所有权不发生转移 D．用地单位给予被征地单位经济补偿
3、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。 A．直接观察法 B．间接观察法 C．采访法 D．报告法
4、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。 A．50 B．60 C．70 D．80
5、我国城市规划法律体系的核心是__。 A．《城市规划编制法》 B．《土地管理法》 C．《城市规划法》 D．《城市房地产法》
6、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。 A．30%～40% B．40%～50% C．50%～60% D．60%～70%
7、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。 A．股份 B．股票
C．股单
D．公司债券
8、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是。 A：曲面屋顶 B：坡屋顶 C：平屋顶
D：多波式屋顶
E：执行层的组织协调
9、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。 A．开发商 B．承包商 C．监理单位
D．相关的部门 10、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。 A．合法原则
B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则
11、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。 A．基准回收期 B．静态投资回收期 C．项目开发期 D．项目销售期
12、某地区商品住宅价格自1997~2002年分别为3 100元／㎡、3 260元／㎡、3 440元／㎡、3 620元／㎡、3 800元／㎡、3 980元／㎡，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为．【2003年考题】 A：4 120元／㎡ B：4 149元／㎡ C：4 184元／㎡ D：4 216元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格 13、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地的清算。 A．55% B．65% C．75% D．85% 14、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。 A．AA级及以上 B．A级以上
C．BB级以上 D．BBB级及以上
15、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。 A．3个以上 B．5～10个 C．5个以上 D．3～10个
16、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。 A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量
B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D：存量+新增竣工量一拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格
17、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元．其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺．则运用“四三二一法则”计算土地乙的总地价为．【2006年考题】 A：23．4万元 B：28．6万元 C：33．4万元 D：46．8万元
E：工业用地的监测点评估价格
18、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。 A：5 B：7 C：10 D：15
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。 A．相应配套的基础设施 B．土地的形状
C．组合完成的功能 D．立体空间
20、下列供给规律，表述不正确的是。
A：供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系 B：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动 C：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间反向变动 D：供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少 E：执行层的组织协调
21、衡量会计信息质量的标准中，__是对会计工作的基本要求。 A．客观性 B．相关性
C．一贯性 D．明晰性
22、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。 A．操作风险 B．信用风险 C．市场风险 D．法律风险
23、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。 A．10% B．15% C．20% D．25% 24、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。
A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与条件 B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：价值类型和定义、估价的假设与条件、估价报告应用的 D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的 E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产的行规是以颁布的。 A：中华人民共和国令 B：令
C：房地产行政主管部门令 D：省令
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为__元。 A．1000 B．5000 C．7000 D．10000
2、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。
A．必须取得原土地出让方和市、县城市规划行政主管部门的同意 B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准
C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同 D．相应调整土地使用权出让金
E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金 3、以下不属于非市场价值的价值是__。
A．清算价值 B．投资价值 C．谨慎价值 D．交换价值
4、负责二、三级房地产估价机构资质许可。 A：
B：建设行政主管部门 C：省建设行政主管部门
D：自治区建设行政主管部门 E：直辖市房地产行政主管部门 5、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。 A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同
6、反映和描述房地产市场状况的指标，包括__三种类型。 A．空置率指标 B．供给指标 C．需求指标
D．市场交易指标 E．存量指标
7、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有__。 A．自我消费 B．房地产保值 C．房地产增值 D．开发利润 E．出租收益
8、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。
A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
9、房地产投资的缺点是。(2005年试题) A：相对较高的收益水平 B：易于获得金融机构的支持 C：抵消通货膨胀的影响 D：投资回收期较长 E：借款合同
10、1998年7月3日发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，对不同收入家庭实行不同的住房供应，主要是指。 A：最低收入家庭租赁由或单位提供的廉租住房
B：最低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房
C：最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅
D：廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由或单位出资兴建
E：高收入家庭购买、租赁经济适用住房
11、在的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。 A．试错法 B．移动平均法 C．曲线拟合法 D．线形内插法 E．指数修匀法
12、最高额抵押权确定的情形有。(2009年试题) A：最高额抵押权已转让 B：新的债权不可能发生 C：抵押人破产
D：约定的债权确定期限届满 E：抵押财产被查封
13、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为 300元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。 A．2778 B．2833 C．2278 D．2387
14、关于房地产项目融资的说法错误的是__。
A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的
D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
15、某房地产投资项目的目标收益率为10％，内部收益率为16％，实际收益率为12％。银行的贷款利率为7.5％，则通货膨胀率是。 A：1.82％ B：2.33％ C：3.57％ D：5.45％ E：借款合同
16、运用成本法估价一般分为__四个步骤来进行。①测算重新构建价格；②测算建筑物折旧；③弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；④求取积算价格
A．④①②③ B．③①②④
C．③②①④ D．④②③①
17、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。 A：5.00％ B：7.50％ C：18.36％ D：28.85％ E：借款合同
18、市场租金一般__基础租金是在写字楼市场比较理想的情况下才可能发生。 A．低于 B．等于 C．高于 D．无关联
19、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 20、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。
A：应采用客观成本而不是实际成本 B：应采用实际成本而不是客观成本
C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 21、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。 A．交易过程 B．交易情况 C．交易日期 D．交易价格 E．房地产状况
22、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。 A：该建筑工程用地批准手续 B：取得的建设工程规划许可证
C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求 D：尚未确定施工企业
E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查 23、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有。
A：可预测性 B：不可控性 C：不可逆性 D：可延期性 E：不可变更性
24、冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的。 A：长期趋势 B：季节波动 C：不规则波动 D：循环波动
E：执行层的组织协调
25、是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。 A：市场定位 B：市场调查 C：市场细分 D：市场选择 E：借款合同
