货币对我国房地产价格影响的经济学分析

货币对我国房地产价格影响的经济学分析

王国栋

北京星舟工程管理有限公司，北京 100000

摘要：房地产市场的极大繁荣在明显改善城镇居民居住条件的同时，也使自身成为国民经济的支柱产业，我国房地产市场高速发展，尤其是金融危机之后，房地产价格经历了一轮快速增长。货币作为我国房地产业的重要手段和措施应当对防止房地产价格的异常波动、保持我国房地产市场的长期可持续发展具有重要意义。 关键词：货币；房地产价格；影响；分析 中图分类号：F822.0；F299.23 文献标识码：A 文章编号：1671-5810（2015）40-0007-02

1 引言

住房问题是百姓最关注的民生问题。我国房地产问题突出表现在房地产价格过高，进而导致中低收入者需求不足，供求不平衡的矛盾上。影响房地产价格的因素有多个方面，其中货币是一个重要的方面。货币供应量的合理对对一国房地产业，乃至一国经济的良好运行有着重要影响。

2 中国房地产价格波动对宏观经济的影响

（1）房地产投资占GDP比重较大2011年，中国房地产固定资产投资为7.6万亿，占全社会固定资产投资总额的比重为24.4%。房地产投资成了固定资产投资的最重要组成部分。2011年全社会固定资产投资总额为31.1万亿元，相对GDP的比重为66%。在全国许多一线和二线城市，2009年卖地收入占地方财政收入的比重达到30%以上。因此有学者计算，中国房地产投资占GDP的比重超过了10%。

（2）房地产投资增速较高，成为拉动经济增长的重要引擎2006年到2011年，全国房地产开发投资总额从21446亿元增长到75685亿元，复合增长率为28.7%，成为拉动经济增长的重要引擎。房地产行业成为了名副其实的支柱行业。

3 中国房地产价格与货币的关系

3.1 中国房地产价格与货币的关系历史。中国房地产价格与货币的关系历史如图1所示。

图1中国房地产价格与货币的关系图 3.1.1 1997年1Q到1999年4Q

为应对亚洲金融危机同时考虑到通缩的影响，国内利率水平不断下降，1年期贷款利率从10.08%迅速下降到5.85%。期间实际房价指数由100下降到92.54。这是典型的阶段Ⅲ，历时2年左右。

3.1.2 1999年4Q到2004年3Q

为进一步刺激经济增长，国内利率水平仍有小幅下调，1年期贷款利率从5.85%下降到5.31%。期间实际房价指数由92．54上升到123．15。这是典型的阶段Ⅰ，历时5年左右。

3.1.3 2004年3Q到2007年3Q

2002年入世的成功使得中国经济逐渐融入世界经济，出口对经济拉动作用日益显著。另外，为应对2003年的SARS带来的影响，采取了一系列促进经济增长的措施，使经济逐渐步入高速增长。经济过热趋势越来越明显。国内货币不断收紧，1年期贷款利率从5.31%迅速增加到

7.29%。存款准备金率由7.5%大幅提高到14．5%。期间实际房价指数由123.15上升到160.66。这是典型的阶段Ⅱ，历时3年左右。

3.1.4 2007年3Q到2008年4Q

随着国内货币的逐步收紧以及全球金融危机的爆发，国内经济迅速由过热转为冷。为应对经济下滑，国内利率水平迅速下降，1年期贷款利率从高点的7.47%迅速下降到5.31%。存款准备金率由高点时的17.5%下降至15.5%。期间实际房价指数由160.66下降到152.87。这是典型的阶段Ⅲ，历时5个季度。

3.1.5 2008年4Q到2010年3Q

为应对全球性经济危机的影响，出台了4万亿的投资，并专门出台了刺激住房和汽车消费的。刺激住房消费的为先前的二套房基本被取消，住房抵押贷款利率打7折。国内房地产市场量价迅速齐升。国内利率一直保持在低水平，1年期贷款利率一直保持在5．31%，2009年新增人民币贷款一举达到9．5万亿元（而往年只有3万～4万亿元的水平）。期间实际房价指数由152.87上升到191．72。其中2010年2月严厉的“限购、限贷”出台，之后实际房价略有下跌。这是典型的阶段Ⅰ，历时7个季度。

3.1.6 2010年3Q到2011年3Q

在2008年底和2009年初一系列刺激性的影响下，国内经济迅速过热，经济继续保持高增长、高通胀的状态。国内货币开始收紧，1年期贷款利率由5.31%上升到6.56%，存款准备金率由17%提高到21.5%。期间实际房价指数由191.72上升到196.84。其中2011年4月全国开始严格执行“限购、限贷”，之后实际房价略有下跌。房价在2010是典型的阶段Ⅱ，历时4个季度。

3.1.7 2011年3Q到2011年4Q

房地产行业的从严影响了相关行业以及地方的收入，国内经济出现下跌苗头。国内货币开始微调。尽管1年期贷款利率保持在6.56%。但存款准备金率开始下调。存款准备金率由21．5%下调到21.0%。期间实际房价指数由196．84下降到191．57。这是典型的阶段Ⅲ，历时1个季度。

3.1.8 2011年4Q到现在

国内货币开始放松。1年期贷款利率由6．56%下降到6．31%，存款准备金率由21%下调到20%。尽管“限购、限贷”仍被严格执行，但在货币放松的情况下，房地产行业还是出现了量价齐升。期间实际房价指数由191．57上升到206．。截至2012年7月，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）的价格环比下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。这是典型的阶段Ⅰ。

3.2 中国房地产价格与货币的关系总结

3.2.1 住房消费抵押贷款开启了中国房地产行业的快速发展

1998年为应对亚洲金融危机，中国推出了住房消费抵押贷款。这一举措导致了中国商品住房市场的快速发展，相应地，中国商品房价格指数也一路攀高。

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综述

3.2.2 房地产行业对货币越来越敏感

首先，从时间上看，1997年到2011年间，货币对房地产影响的3个阶段的历时越来越短。例如，从1997年到2007年，阶段Ⅲ、阶段Ⅰ和阶段Ⅱ的历时分别为2年、5年和3年。而从2007年到2011年，阶段Ⅲ、阶段Ⅰ和阶段Ⅱ的历时分别为5个季度、7个季度和4个季度。而2011年底的阶段Ⅲ只持续了1个季度的时间。其次，统计分析也表明，房地产价格对货币也越来越敏感（如表1所示）。统计结果表明，1997—2007年，M3增速对房地产价格的影响系数为－0.501，而2005—2011年为3.395。1997—2007年，M3增速对房地产价格的影响系数为－3.586，而2005—2011年为6.402（其中2005—2011年的模型显著性水平很低，但模型R2较好，应该是样本数过少的缘故）。

表1 1997 年以中国来房地产价格与货币变化的实证分

析

中国自2003年以后，便针对房地产市场展开了，涵盖税收、信贷、土地供应、保障房建设等方面的措施频频出台。2010年出台了严厉的“限购、限贷”，该对从根源上遏制了房地产投机需求，对房地产价格形成了一定的负面影响。如本文分析所指出的，2008年4Q到2010年3Q是典型的阶段Ⅰ。此时货币放松，房价应该一直上涨。期间国内利率一直保持在低水平，实际房价指数由152.87上升到191.72。但2010年2月份严厉的“限购、限贷”出台，实际房价之后略有下跌，由2010年1季度的199.16下降到191.72。又如2010年3Q到2011年3Q是典型的阶段Ⅱ。此时货币应该开始逐步收紧，房价应该一直上涨。期间国内货币开始收紧。1年期贷款利率由5.31%上升到6.56%。存款准备金率由高点时的17%连续提高到21.5%，实际房价指数由191.72上升到196.84。但2011年4月份全国开始严格执行“限购、限贷”，实际房价之后略有下跌，由2011年1季度的209.13下降到196.84。

因此，中国目前房地产价格在短期内主要受到两个因素的影响———行业和货币。

4 结语

研究货币对房地产价格的影响，分析价格与货币的关系，对我国能否有效利用宏观经济调节经济运行，稳定房屋价格，维护金融体系和宏观经济的稳定，构建和谐社会是有着重要意义。

参考文献

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[2]陈恳界，王学武.中国房地产价格波动于货币：一个实证研究[J].上海金融学院学报，2010（3）：40-46.

[3]刘旦.货币与房价的关系研究[J].上海房地产，2010（3）：4-7.

3.2.3 房地产对房地产价格的影响越来越大

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有计划、有组织将最具代表性的先进典型向社会公众、高端媒体推荐，切实提升先进典型的培育选树高度，提升国家电网公司的品牌形象。

3 注重实效，持续引领，助推公司与员工共同发展 3.1 典型选树推动了公司的发展进步

先进典型的选树，提振了队伍士气与精神面貌，带动了广大中层干部专注于积极破解企业发展难题，激发了广大职工立足岗位、忠诚奉献的工作热情和潜力，引领全体职工，特别是青年员工创一流工作、争一流业绩，主动为企业发展贡献智慧、创新创效，充分凝聚起推动企业科学发展的“正能量”。

3.2 典型选树带动了队伍素质的整体提升

通过身边先进和典型事例的导向作用，让员工与强者为伍、与标杆同台、与榜样竞技，才能学习强者，赶超标杆，树立榜样，真正让员工思想上受到教育、心灵上受到感染、精神上受到鼓舞，始终保持活力和竞争力。从而进一步推进专业间、单位间的对标争先和员工间的比学赶超，为“职工素质提升工程”注入活力。

3.3 典型选树营造了和谐健康的企业氛围

先进典型的选树，弘扬了国家电网公司“努力超越、追求卓越”的企业精神和“诚信、责任、创新、奉献”核心价值观，促进了职工之间的真诚相待、和谐包容、信任协作，助推了职工与企业之间的和谐共进、幸福发展。广大干部职工心齐、气顺、劲足，公司形成了令行禁止、风清气正、步调一致的良好氛围。

4 结语

总之，先进典型选树工作是一项系统工程，需要我们在上级公司的坚强领导下，继续面向基层，扎根班组，聚焦员工，进一步培育和选树基层一线专注实干、创新实践的先进典型，更加注重先进典型在公司发展中的作用，更加关心关爱先进典型的成长成才，为深化“两个转变”，创建“两个一流”作出新的更大的贡献。

参考文献

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[2]陈水军.典型选树要体现时代特征与行业特色[J].企业文明，2013（6）.

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