２０１０年第１１期 总第１９７期 黑龙江对外经贸 ＨＬＪ Ｆｏｒｅｉｇｎ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｒｅｌａｔｉｏｎｓ＆Ｔｒａｄｅ Ｎｏ．１１，２０１０ Ｓｅｒｉ ａｌ Ｎｏ．１９７ ［金融市场］ 我国房地产价格 的货币分析 孙霖 （安徽财经大学，安徽蚌埠２３３０４１） ［摘要］美国由于对资产价格做出的货币滞后给经济带来了很大负面影响，我国也应该认识到积 极的财政和货币会带来资产价格泡沫隐患，尤其是房地产泡沫问题应该受到关注。现阶段货币政 策房地产市场面临着放松将导致房地产泡沫卷土重来，过度会阻碍经济的持续发展，微观主体 预期对货币有效性构成挑战，基层银行落实难到住等问题。完善我国货币体系就要 增强货币的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡，还要加强一般性货 币与选择性货币之间的配合以及货币与其他的配合。 ［关键词］房地产泡沫；货币；资产价格 ［中图分类号］Ｆ２９３．３ ［文献标识码］Ｂ ［文章编号］１００２—２８８０（２０１０）ｌ１—００９７—０２ 以来，股票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复 性上涨，这对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的 一、货币应密切关注资产价格 货币是否应该对资产价格做出反应一直都是备 受关注和饱受争议的热点问题。美联储前格林斯潘 尽管也对资产价格问题表示过担心，但当时在其主持下 的美联储长期保持低利率，未对资产的持续高涨做出反 应。格林斯潘对自己行为的解释是资产价格泡沫只有破 灭之后才能知道这是泡沫，即使是美联储也无法判断资 产价格是否已经形成泡沫，对资产价格的干预力度也不 容易把握。 作用。但是，投资增速过快、贷款增多所带来的流动性过 剩问题正在催生资产价格通胀预期，有可能导致房地产 价格的进一步上涨。如果不及时调整宏观、适度收 紧贷款增长和投资项目审批，大量的未完工程项目可能 会迫使央行在２０１０年和２０１１年继续采取宽松的货币政 策，从而在今后的两到三年甚至更长时间里催生一个比 ２００７年还要大的资产泡沫。一旦这一资产泡沫破裂，对 国际金融危机之后，美联储饱受诟病，美联储长期的 低利率被认为是这场灾难的重要诱因。不仅是美 国，近３０年来，全球范围内历史上重大的金融动荡都离 不开资产价格泡沫的身影，而资产价格泡沫总是在宽松 的货币环境下滋生、膨胀。如果货币当局对资产价格的 持续高涨无动于衷，那就意味着他们是在对未来的重点 经济波动无动于衷，这是货币当局的失职。 我国企业、银行、家庭和部门资产的负面影响以及对 实体经济的损害可能难以估计。因此必须尽早采取宏观 的微调。从这个意义上说，宏观经济应该对症 下药，不应该过度受外需前景暗淡的牵制，应该果断调整 当前过度宽松的货币和投资策略，及早推出一些微 调措施，前瞻性地应对国内可能会出现的流动性过剩和 资产泡沫。 当然，货币瞄准和干预资产价格，在目前的学术 界还尚未达成共识。然而，越来越多的经济学家认为，货 币即使不把资产价格作为直接的目标，至少也 应该密切关注资产价格，及早采取行动，运用多种方式尽 早遏制资产价格泡沫的进一步放大和随之而来的通货膨 胀。货币以外，金融监管应该在降低杠杆、预防 资产价格泡沫和减少损失方面发挥更积极、更有针对性 的作用。 发展研究中心金融研究所夏斌认为中国在经 二、现阶段货币房地产市场面临的问题 （一）放松将导致房地产泡沫卷土重来 任何一个国家或地区对房地产业的宏观都不可 能一步到位，都是经过反复斟酌、不断调整措施，试 图达到房地产“软着陆”。然而效果往往事与愿违。 房地产业对一国（地区）经济的影响效果十分突出，经常 出现的情况是：泡沫初期，为控制房地产泡沫继续扩 大出台一些措施进行，然而由于市场整体预期过于 乐观，这些措施的作用被弱化；随着泡沫不断积聚， 越发感到泡沫继续膨胀的压力，因而出台一些较为严厉 的进行，此时市场乐观预期动摇，房地产市场开 始冷却，许多资金进入观望阶段；房地产业冷却所带来的 负面效应凸现，宏观经济受到损害，在通货紧缩或各方利 益的压力下可能会放松管制，这时，如果资金面较宽 松且观望资金无法找到更好的投资渠道，便会掀起新一 轮、比前期上涨更猛烈的房地产泡沫，如果在此时出 ．．．——济刺激中，财政付出了很多。但中国积极的财 政和货币同时给经济带来了资产价格泡沫隐 患。尽管应该肯定在推动中国经济尽快复苏过程中，房 地产投资的作用功不可没，但警惕房地产泡沫进一步膨 胀，以及防止房地产泡沫突然之间破灭，应该是２０１０年 中国宏观中的重大内容。 ２０１０年我国资产泡沫问题应该受到关注。２００９年 ９７．．．—— 孙霖：我国房地产价格的货币分析 台更加严厉的措施，房地产业将会陷入萧条。 房地产市场具有消费性和投资性的双重特性，中国 房地产市场的建设应该以消费品为主。中国应该更多地 学习德国模式，而不是学习美国在房地产金融上的做法。 方面又以土地供应者的身份成为市场的参与者。作为市 场监管者，代表社会公众利益，帮助解决低收人家庭 的住房问题。作为市场参与者，希望土地卖出高价， 增加财政收入。这种双重身份引起的利益冲突，在缺乏 有效的市场机制和公众监督制约时，可能导致其监管功 能的失效。 考虑当前的复杂经济形势，我国应该花２～３年的时间， 健全中国以消费品为主导的房地产的各项制度，不 能忽视当前的泡沫隐患，但又不能操之过急。 （二）过度会阻碍经济的持续发展 从房地产业自身的特性来看，房地产业具有产业链 长、产业关联度高、带动作用明显等特点，房地产急速冷 却将导致多个产业产能过剩、企业效益下降。发达国家 其次，又把ＧＤＰ增长作为考核地方的 指标，而房地产无疑是推动地方ＧＤＰ增长的重要动力， 这导致地方在执行的决策时消极敷衍。同 时，地方在制定本地房地产之时，也倾向于最大 限度地利用鼓励性货币，而最低限度地遵守银 行紧缩性货币。 三、完善我国货币体系的措施 市场经济运行的经验表明，有效需求不足引起的通货紧 缩是各国所面临的主要问题。如果采用过严，通过 经济的传导机制，最终可能使总供给持续大于总需求，通 首先，要增强货币的连续性、一致性和透明度， 货紧缩在我国极可能再次出现。２０１０年８月，中房协多 防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡。同时，由 次向建议暂缓出台新的紧缩性房地产。 中房协表示，在目前的新政下，土地购置、开发投资 等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上２０１０ 年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性政 于房地产市场数据信息是决策的基础，央行也应加 快建设房地产市场数据信息库，并建立数据信息共享机 制，定期发布房价信息，提高各类房地产市场的透明度， 制止谣传的误导作用，以解决房地产市场的信息不对称 问题。 策。此言在饱受争议的同时，也说明了房地产市场的稳 定对经济持续发展的重要性，如何把握好力度确实 是一道难题。 其次，要加强一般性货币与选择性货币之 间的配合以及货币与其他的配合。货币政 策工具有很多，要根据现时的市场状况采用适当的货币 工具，并保持这些工具操作方向的一致性，配合使 用，加强货币的效果。能对房地产价格进行调 控的宏观措施也有很多，包括货币、税收、 土地和行政手段等，因此要对这些措施进行协 调，使其相互配合，加强整体效果。 （三）微观主体预期对货币有效性构成挑战 对货币有效性构成挑战的一个重要因素是微观 主体的预期。一般来说，市场主体依据其预期顺应于调 控的实施而调整其行为，货币才可以较有效实 施；而如果相逆于的实施调整其行为，则货币政 策的有效性就会大打折扣。消费者的这种预期行为可能 成倍扩大宏观效果。如果房地产市场主体消费者对房价 的这种下跌心理预期持续时间过长，其后果可能会偏离 的目标。例如２０１０年“国十条”出台以后，购房 者观望情绪浓重，已订房的人甚至开始采用退房的违约 方式来规避可能的房价下跌风险。根据“新浪乐居”的 调查：近八成（７９．３％）网友表示受影响推迟买房； １４％网友表示不受影响；仍有６．７％的网友担心后续 因此，银行在中应充分加强一般性货币政 策与选择性货币之间的配合，尽量统一两者的 方向；同时加强与土地、财政之间的配合，才能 提高货币房价的有效性。 ［参考文献］ ［１］张红，殷红．房地产金融学［Ｍ］．北京：清华大学 出版社．２００７． 更收紧，加紧买房。而“搜房网”网络调查显示： ６４．１４％的调查者即便已购房，也会在首付增加后选择退 房。 ［２］成家军．资产价格与货币［Ｍ］．北京：社会科 学出版社。２００４． ［３］徐滇庆，于宗先，王金利．与金融危机 ［Ｍ］．北京：中国人民大学出版社，２０００． （四）基层银行落实难到位 我国地方在经济发展中具有特殊的地位，对经 ［４］郭科．我国货币影响房地产价格的实证分析 Ｉ Ｊ］．济南金融，２ｏｏ６（７）． ［５］惠晓峰，王天龙，翟相如．我国货币的房地产 济的影响很大，因此地方是货币传导中不可忽 视的一个重要方面。首先，地方在房地产市场中具 有双重的身份。它一方面是房地产市场的监管者；另一 价格传导机制实证研究［Ｊ］．商场现代化，２０ｏ８（５）． Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｂ＠ｃａｕｓｅ ｔｈｅ Ｕｎｉｔｅｄ Ｓｔａｔｅｓ ｈａｓ ｍａｄｅ ｔｈａｔ ｏｎ ｔｈｅ ａｓｓｅｔ ｐｒｉｃｅｓ ｔｏ ｍｏｎｅｔａｒｙ ｐｏｌｉｃｙ ｌａｇ ｉｓ ａ ｂｉｇ ｎｅｇａｔｉｖｅ ｉｍｐａｃｔ ０１１ ｔｈｅ ｅｏｎｏｍｙ，Ｃｈｉｎａ ｓｈｏｕｌｄ ａｌｓｏ ｒｅｃｏｇｎｉｚｅ ｔｈａｔ ａ ｐｒｏａｅｔｉｖｅ ｆｉｓｃａｌ ｐｏｋｅｙ ａｎｄ ｍｏｎｅｔａｒｙ ｐｏｌｉｃｙ ｒｉｓｋｓ ｏｆ ａｓｓｅｔ ｐｒｉｃｅ ｂｕｂｂｌｅｓ，ｅｓｐｅｃｉａｌｌｙ ｉｎ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｂｕｂｂｌｅ．Ａｔ ｔｈｉｓ ｓｔａｇｅ，ｍｏｎｅｔａｒｙ ｐｏｌｉｃｙ ｒｅｌａｘｅｄ ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ ｉｓ ｆａｃｉｎｇ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｂｕｂｂｌｅ ｗｉｌｌ ｌｅａｄ ｔｏ ａ ｃｏｍｅｂａｃｋ，ｏｖｅｒ—ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ ｗｉｌｌ ｈｉｎｄｅｒ ｓｕｓｔａｉｎａｂｌｅ ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｍｉｃｒｏ ｂｏｄｙ ｉｓ ｅｘｐｅｃｔｅｄ ｔｏ ｃｈａｌｌｅｎｇｅ ｔｈｅ ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓ ｏｆ ｍｏｎｅｔａｒｙ ｐｏｌｉｃｙ．ｔｈｅ ｇｒａｓｓｒｏｏｔｓ ｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎ ｏｆ ｏｌｉｐｃｉｅｓ ａｒｅ ｄｉｆｉｃｕｌｔ ｔｏ ｐｌａｃｅ ｉｎ ｔｈｅ ｂａｓｉｅａｌ ｅｅｎ－ ｔｒａｌ ｂａｎｋ，ａｎｄ ｏｔｈｅｒ ｉｓｓｕｅｓ．Ｉｍｐｒｏｖｅ ｔｅ ｓｙｓｔｈｅｍ ｏｆ ｍｏｎｅｔａｒｙ ｐｏｌｉｃｙ ｓｈｏｕｌｄ ｆｉｒｓｔ ｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎ ｔｈｅ ｍｏｎｅｔａｒｙ ｐｏｌｉｃｙ ｃｏｎｔｉｎｕｉｔｙ，ｃｏｎ－ ｓｉｓｔｅｎｅｙ ａｎｄ ｔｒａｎｓｐａｒｅｎｃｙ，ｔｏ ｐｒｅｖｅｎｔ ｔｈｅ ｅｘｐｅｃｔｄ ｅｃｈａｎｇｅｓ ｉｎ ｐｓｙｃｈｄｏｔ６ｃａｌ ｓｈｏｃｋ ｅａＨｓｅｄ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｉｃｅｓ．Ｓｅｃｏｎｄｌｙ，ｗｅ ｍｕｓｔ ｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎ ｔｈｅ ｃｏｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｂｅｔｗｅｅｎ ｔｈｅ ｇｅｎｅｒａｌ ｍｏｎｅｔａｒｙ ｐｏｌｉｃｙ ａｎｄ ｓｅｌｅｃｔｉｖｅ ｍｏｎｅｔａｒｙ ｐｏｌｉｃｙ ａｎｄ ｍｏｎｅｔａｒｙ ｐｏｌｉｃｙ ｗｉｔｈ ｏｔｈｅｒ ｒｅｇｌｚＩａｔｏｒｙｐｏｌｉｃｉｅｓ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ ｔｅ ｈｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｂｕｂｂｌｅ：ｍｏｎｅｔａｒｙ ｐｏｌｉｃｙ；ａｓｓｅｔ ｐｒｉｃｅ 一（责任编辑：张彤彤） ９８—
