xx标准工业厂房市场调研报告书

市工业标准厂房市场

调研报告

目 录

第一部分 我国宏观经济发展现状与发展趋势总体分析 .......................... 1

第一章 我国宏观经济现状和发展前景分析 ................................ 3

第一节 世界经济发展现状和趋势概述 ................................ 3 第二节 国家宏观经济发展总体状况综述 .............................. 3 第三节 国家宏观经济发展方向分析 .............................. 5 第四节 高新技术企业及高新技术园区在中国的发展 .................... 5 第五节 加入WTO对我国经济发展的影响分析 .......................... 7 第六节 2008年奥运会对中国经济的影响分析 ......................... 8 第七节 我国经济总体发展趋势预测分析 .............................. 9 第二章 市经济发展的成就和前景以及投资环境分析 ....................... 10

第一节 市经济发展现状及发展趋势和中国三大经济圈比较分析 ........ 10 第二节 市经济发展过程中的优劣势分析 ............................ 16 第三节 市未来经济发展整体规划分析 .............................. 17 第四节 市城市建设整体发展规划分析 .............................. 19 第五节 市投资价值和投资前景评价 ................................ 21

第二部分 市标准工业厂房的市场供给综合分析 ............................... 22

第一章 地区标准工业厂房概述 ......................................... 22

第一节 我们所研究的标准工业厂房 ................................. 22 第二节 标准工业厂房的市场机会 ................................... 23 第三节 标准工业厂房的产品特征 ................................... 24 第四节 地区标准工业厂房市场的总体描述 ........................... 24 第二章 地区标准工业厂房供给分析 ..................................... 25

第一节 地区标准工业厂房供给情况分析 ............................ 25 第二节 地区标准工业厂房出租情况分析 ............................ 28 第三节 地区标准工业厂房主要供应商分析 .......................... 32 第四节 经济技术开发区（BDA）区域的同业竞争分析 ................. 35 第五节 地区标准工业厂房市场的发展趋势 .......................... 41

第三部分 标准工业厂房消费需求分析 ....................................... 42

第一章 市标准工业厂房市场需求的总体经济分析 ......................... 42

第一节 标准工业厂房需求的宏观经济与经济增长点分析 ............... 42 第二节 标准工业厂房高科技企业市场需求分析 ....................... 45 第三节 标准工业厂房外商投资企业需求分析 ......................... 46 第二章 标准工业厂房市场需求的行业差异性分析 ......................... 48

第一节 微电子行业与显示器子行业的需求分析 ....................... 48 第二节 汽车行业集群特点与汽车电子及其需求分析 ................... 50 第三节 光机电一体化行业的需求分析 ............................... 52 第四节 新材料及生物技术行业的需求分析 ........................... 53 第三章 标准工业厂房用户消费者行为分析 ............................... 54

第一节 标准工业厂房用户特征现状总体分析： ...................... 54 第二节 标准工业厂房用户需求的差异性分析： ...................... 56

第三节 标准工业厂房用户需求价格的非决定性作用 .................. 59 第四节 标准工业厂房市场需求影响因素与投资风险分析 .............. 60

第一部分 我国宏观经济发展现状与发展趋势总体分析

第一章 我国宏观经济现状和发展前景分析

第一节 世界经济发展现状和趋势概述

经济全球化催生了世界围新的国际分工格局。在整个国际分工链条中，欧美国家凭借其资本、科技、人才、营销和消费方式上的优势和先机，占据了高附加值、高技术含量的产品和服务市场，而发展中国家，则处于国际分工链条的末端，成为全球市场上劳动密集型、低附加值、低技术含量产品与服务的提供者。

中国由于其土地、人力成本具有比较优势，加上其人口众多，市场潜力巨大，稳定，从而成为发达国家产业转移的首选。

2003年以来，以美国为龙头的世界经济出现复态势,联合国、国际货币基金组织、世界银行等权威机构预测,2004年世界经济比前两年有所好转,增长率将比2003年提高0.5至1个百分点,世界贸易增长率也将提高1.5至3个百分点。随着世界经济贸易发展呈现复态势,美、日、欧三大经济体的经济出现好转，2004年外国在中国直接投资将保持稳定增长,国际制造业向中国转移继续加快。

博鳌亚洲论坛秘书长龙永图今年在作专题报告时指出，中国具有长期的劳动力供给优势，并将因此保持对全球产业转移的吸引优势，预计，全球产业向中国转移的趋势还将持续20年左右。在外资来中国投资建厂、产业向中国转移的过程中，中国可以利用“后发优势”，从中学习并提高自己的技术和管理水平，使中国加快自己的发展步伐，与世界看齐。

第二节 国家宏观经济发展总体状况综述

2003年中国GDP达到11.7万亿,比前年增长9.1%.在1993年-2001年间中国处于经济周期下降阶段,增速从13.4%降至7.3%.2002年开始增长8.1%,2003年是周期增长的第三个年头,积累的发展能量继续释放。（资料来源：国家统计局）

经济增长率波动周期表 16 14 12 10 % 8 6 4 2 0 197919801981198219831984198519861987198819199019911992199319941995 1996 1997199819992000200120022003 年度 目前中国经济已步入新一轮增长周期，随着市场化程度的不断提高，经济增长的生性、稳定性进一步增强，需将会进一步扩大，消费、消费、消费环境也会得到进一步改善，这些都将为消费增长带来巨大空间。

2004年上半年，我国经济运行总体形势良好，依然保持较快增长。3月份以来，国家采取的宏观措施效果显现，使宏观经济由扩期进入回落期。主要表现在：固定资产投资和工业生产增长速度进一步回落；市场销售稳中趋活；进出口贸易由逆差转为顺差；市场物价涨势减弱；银行信贷有所控制。

2003年，我国人均国生产总值超过1000美元，达到中等收入国家水平（世界银行标准）。我国居民消费结构不断升级，消费正经历从百元、千元级到万元级的转变，食品、衣着和其他基本生活用品支出比例明显下降，住房、汽车、电脑、交通通信、医疗保健、文教娱乐等消费支出比重迅速上升。城市居民和农村居民恩格尔系数分别由1978年的57.5%和67.5%下降到2003年的37.1%和45.6%。汽车、住房等10万元级的消费品逐步进入家庭。2003年上半年，全国轿车销售量中个人购买的比重达到60%，全年个人购买商品房占商品房销售总额比重达到95%。汽车、房地产等产业将带动相关产业发展，成为我国经济新一轮快速增长的重要促进力量。

中国居民恩格尔系数变化807060504030201001978年1978年2003年2003年%1978年年度城市居民2003年农村居民

我国经济持续增长，但与我国消费结构的不断升级相比，国的产业结构升级和产品结构升级相对滞后。高新技术产业开发区的建立和发展，吸引外来投资的进入、培育了自己高新技术企业的发展，缓解了日益升级的消费需求和扩大的需的市场压力。

第三节 国家宏观经济发展方向分析

2004年，宏观经济的制定应努力摆脱过去经验模式束缚，准确判断当前增长的总供给潜力，总需求潜力，全面把握消费结构变化引起的供给结构的深刻变化。

从目前情况来看，宏观经济的取向应该是稳定总量，切实把握好力度，放开市场，给地方和企业比较宽松的环境，恢复经济自主增长能力。同时加快改革步伐，加快结构调整和增长方式的转变，加快建立土地开发、环境和资源保护、安全生产等方面的补偿机制，通过提高发展成本，适度稳定地方和企业低成本的速率，解决由此带来的经济和社会问题。

从长期来看，宏观的侧重点应转向结构调整，为国民经济的持续健康稳定发展奠定基础；在立足于扩大需的同时，重视发挥外需的作用，推动对外经济的发展；进一步推动经济创新，为国民经济增长注入新的活力。

第四节 高新技术企业及高新技术园区在中国的发展

4.1高新技术企业及高新技术园区在中国的发展现状：

科技工业园区从本世纪五十年代起步以来，对促进科技成果的转化，培育创新型的高科技企业和企业家，孕育新的技术和新兴产业，推进新经济的发展进程发挥了根本性的推动作用，成为一个国家和地区实现高新技术产业化、促进经济增长和社会持续发展的有效方式和重要手段。

二十世纪九十年代初，为了迎接新技术的挑战，中国做出了加速发展高新技术产业的战略决策，国家高新技术产业开发区应运而生，推动了科技发展、提高了经济和社会效益，为加快国民经济的结构调整和培育新的经济增长点积累了宝贵经验。

1991年以来，先后共批准建立了53个国家高新技术产业开发区。

中国高新技术产业开发区是以智力密集和开放环境条件为依托，主要依靠国的科技和经济实力，充分吸收和借鉴国外先进科技资源、资金和管理手段，通过实施高新技术产业的优惠和各项改革措施，实现软硬环境的局部优化，最大限度地把科技成果转化为现实生产力而建立起来的集中区域。建设高新技术产业开发区，是中国经济和科技改革的重要成果，是符合中国国情的发展高新技术产业的有效途径。现阶段要进一步依靠创新和科技创新，强化功能建设，营造吸引优秀科技人员和经营管理者创新创业的良好环境，成为科技创新和产业化发展重要基地，在区域经济发展中发挥辐射和带动作用。 高新技术产业开发区主要产业发展的领域 1．电子与信息技术 2．生物工程和新医药技术 3．新材料及应用技术

4．先进制造技术 5．航空航天技术 6．海洋工程技术 7．核应用技术

8．新能源与高效节能技术 9．环境保护新技术 10．现代农业技术

11．其他在传统产业改造中应用的新工艺、新技术 国家高新技术产业开发区发展状况

高新技术产业开发区实行\"以自主研究开发创新为主，以引进吸收创新为辅\"的产业发展方针，在加强与境外机构合作的同时，重点扶持具有自主知识产权的高新技术企业。园区诞生了一批以联想、方正、海尔、长虹、华为、远大等为代表的著名高新技术企业集团，形成了具有各自优势和特色的支柱产业。至2000年底，高新区技工贸总收入超亿元以上的企业已达1252家，其中超十亿元企业已有143家。一大批机制灵活，适应市场经济需求、技术创新能力强的中小高新企业在园区迅速发展。截止2000年底，据统计国家高新区有企

业20796家。

高新区是世界新技术和中国改革开放的产物，以人为本，依托引导和市场机制发展。高新区拥有一大批具有开拓创业精神、高速事业心和责任感、团结精干的高素质管理团队和高素质人才。高新区聚成了56万科技人员，吸纳了52103名硕士，9358名博士和5615名留学人员，建立了一批博士后流动站和250余家高新技术创业服务中心。一批批经过拼搏创业，专业技能强、有创造性、有经营管理经验、志向远大的复合型人才和职业企业家在高新区茁壮成长。

4.2高新技术企业及高新技术园区在中国的未来趋势：

在高新区完善体系、优化功能、促进产业发展基础上，国家高新区技工贸总收入将保持在平均年增长30%的速度，2005年将达到3万5千亿元，工业产值3万亿元，工业增加值8000亿元，税收1500亿元，出口创汇600亿美元；创造就业岗位500万个，人均产值60万元；亿元以上的高新技术企业达到3000家以上，50亿元以上的高新技术企业达到200家以上，百亿元以上高新技术企业20家；将中关村科技园区、高新区、高新区、和凌高新区建设成为具有国际水平和具有强力示、带动作用，能够代表中国形象的科技工业园区；各种类型的企业孵化机构达500家以上，在孵企业3万家，累计毕业企业6000家。

2010年，国家高新区的建设日臻成熟，创业和产业发展环境良好，创新体系和整体功能齐备，自主创新和发展能力强劲，拥有独特的创业文化氛围，基本完成创新建设阶段的主要任务，全面实施高新区、产业带和密集区的发展战略，若干具有国际一流水平和一批具有国际水平的科技工业园区将脱颖而出，10余个高新技术产业开发带将蓬勃发展，4个高新技术产业密集区将初显轮廓，基本实现高新区点、线、面的纵深战略发展，形成我国高新技术产业的强大实力和国际竞争力，从整体上优化我国的产业结构，经济总量将占到我国工业增加值、出口创汇的20％以上，为解决就业、保持社会稳定、融入经济全球化发展做出重大贡献。

第五节 加入WTO对我国经济发展的影响分析

5.1中国加入WTO，标志着中国的对外开放进入一个新的阶段。中国将在更大围上和更深程度上参与国际经济分工与合作。

加入WTO，将给我国带来许多发展机遇，有利于深化经济改革，推动国民经济结构调整和产业升级；有利于扩大就业总量和提高人民生活水平，有利于发挥比较优势，更多的扩大出口和更好的利用外资；有利于“走出去”的战略，在更广阔的天地参与国际竞争合作；有利于我国参加国际经贸规则的制定，分享多边贸易和经济全球化带来的好处。 入世之后，外国企业大量涌入，目前全球公司500强已有400多家企业在中国开展业务。在加剧竞争的同时，他们也带来了巨大的需求，如总部设立，工业标准厂房，以及其他相关的配套需求。这也给中国企业带来了巨大的商机。

加入WTO，也给我国带来了巨大的挑战。由于世贸组织是搞市场经济，我国入世就要相应的由计划经济向市场经济转轨，对我国的冲击会是全方位的，涉及到政治、经济、文化、科技、意识形态等方方面面。有的领域和产业由于失去保护，将直面市场优胜劣汰的筛选。

面对挑战，我国的各行各业由于地域差异、发展水平的不均衡，以及应对实力强弱不等，呈现了不同态势。

分地区看，沿海地区态度积极，这些地区对外开放较早，积累了丰富的经验，对市场经济运行机制有较强的适应能力和应对措施。如：环渤海、长三角、珠三角等经济圈。陆地区

则相对踌躇，虽然想搞活经济、分享入世带来的好处，但要改变和适应的东西还很多。

分产业看，一些原来受外国出口的行业（如轻纺工业）在入世后，会随着贸易自由化程度的提高而减少受外国贸易壁垒的影响，相应的扩大出口规模。而另外一些原来受保护的企业则要面对冲击，如汽车工业。

从经济领域整体来看，是机遇大于挑战，入市的重要意义在于：不仅拿到了参与全球化的“入场券”，而且获得了平等、无歧视参与竞争的权利，有利于我扩大外贸出口、吸引外资和增加就业等。 5.2对首都经济的影响

加入WTO使面临着全新的发展环境。面对更加开放的市场体系，作为国际交往中心的城市地位，具有科技教育发达的资源禀赋，较强的综合经济实力以及业已形成的全方位、多层次、宽领域的对外格局，使相对于其他地区处于较为有利的竞争地位，在国际竞争中有可能争得某种相对的优势。因势利导、趋利避害完全可以使最大限度地分享入世所带来的利益和机遇，最大限度地减少震荡和冲击，从而有利地推动首都经济发展。

入世后，首都经济发展将遵循发挥比较优势的原则；坚持改革创新的原则；对对外开放并重的原则，推动经济增长，继续扩大投资、消费、进出口三大需求。

在投资方面，初步估算在加入世贸后的前三年将影响国投资增长约1—2个百分点，利用外资投资增长约8_10％，按照目前投资结构计算，固定资产投资总体上将有2—3.5％增幅。根据1982_1998年固定资产对GDP的弹性系数，将会促进GDP有1.5—2.5％的增幅；在消费方面，入世初期将促进居民消费总量增长速度约提高1—1.5％，最终消费总量年增长速度约提高0.6％，也就是说到协议承诺全部实现以后，入世将促进居民消费总量增长约提高5—6％，最终消费总量提高约4％，带动GDP增长2—2.5％；在进出口方面，传统优势产品出口将有较多增长，特别是轻纺产品和机电产品。入世后，全市进口需求明显增加，增幅将超过出口，进口大于出口的局面不会改变；在就业问题方面，总趋势是经济的持续增长会带来就业总量增加，劳动力供大于求的状况可以缓解，特别是吸引外资总量会有较大增长，第三产业发展速度加快，这两方面都将创造出新的就业岗位，但短期就业的压力仍比较大。

随着我国加入WTO，首都经济发展也必然有一个产业结构优化升级的问题。入世对产业结构的影响与产业结构调整的方向是基本一致的，有利于产业结构调整和优化升级。（资料来源：商务部）

第六节2008年奥运会对中国经济的影响分析

6.1“奥运经济效应”

现在经济全球化已成为不可逆转的潮流，奥运将会加速中国融入世界的速度，也会为中国的经济带来“奥运经济效应”。

奥运经济已经成为最近三十年世界经济发展中一种独特的经济现象。从以往举办城市和国家的历史实践看,奥运经济是注意力经济,它是由注意力资源的相对集中而给举办城市和国家带来的一种阶段性加速发展的经济现象。奥运经济是品牌经济,通过良好的运作通常能造就一批驰名的产品和企业品牌。奥运经济是借势经济,奥运会的举办将对所在城市和国家的经济、社会发展产生强大的推动力量,从而产生一种加速器或催化剂的作用。

由此我们可以认为,在一定时期(通常是七到十年)、不同区域围所发生的,凡是与奥运

会举办有直接或间接联系的一切经济和社会活动,当我们用经济效果来评价,就可以称之为奥运经济。

奥运经济的特征突出表现为三大效应:

聚合效应。在一定时间段吸引各种生产要素聚集,从而产生巨大经济效果。 裂变效应。在特定条件下使原有生产要素重新组合,释放出新的力量。

辐射效应。主要是从举办城市中心点传导、递延出强大的市场和经济能量。

奥运会对举办国的经济发展显示出直接的促进作用。这主要是通过以下几方面实现的：参加奥运会的各种人员的参观与商业活动；通信、电子媒介等方面的投入；赞助者的广告；文化项目、展览等活动；奥运会前的体育活动；奥林匹克场馆和奥运村的运营；外来观光者的开支；当地居民与奥运会有关的开支；奥林匹克纪念品与发售；收入；对当地社区长期的益处等。

奥运会还创造了大量的就业机会。在筹办奥运会的六七年过程中，各种体育、交通、通讯、服务等设施的营建，需要投入大量劳力。因此，奥运会在一定程度上缓解了举办国，特别是举办城市失业人口的压力。

奥运会对市政建设有重要的促进作用。由于奥运会具有国际性、综合性和大型化的特点，需要全社会各个部门的参与和协作，于是也就带动了各相关部门，特别是旅游、电子、通讯、体育用品等产业部门的发展。

不仅如此，举办奥运会还能为一个国家树立良好的国际形象。随之而来的是进出口贸易扩大，经济、技术交流加速发展，外资投入的增加。

6.2市奥运经济产生的需求，包括投资需求和消费需求在的超过3万亿元（人民币）。

未来一个时期投资需求主要领域分布在：奥运场馆及其附属设施建设与运营、投资需求220亿元左右；城市基础设施建设和服务能力提高，投资需求2800亿元左右；现代制造业、高新技术产业发展投资需求约1500亿元；金融、商贸、物流、会展、旅游等现代服务业发展，投资需求约2000-3000亿元；新城开发和小城镇建设及房地产开发，投资需求约7000-8000亿元；教育、文化、医疗、卫生、社区服务、公共安全维护等社会公共服务领域，投资需求约800-1000亿元。

未来7年，消费需求主要包括：汽车消费需求245万辆以上；住房消费需求1亿平方米；数字产品消费需求500亿元；食品和服装需求量5000-6000亿元左右；教育、文化、娱乐消费预计总需求将达1500亿元；医疗保健消费总需求将达到约700亿元左右；交通通信消费总需求将在1100亿元左右。

正处于新一轮产业结构调整过程中，奥运经济发展将促使优势资源开发转化，从而创造出大量的产业机会。这些产业机会主要分布在：现代制造业和高新技术产业。重点支持和培育六大支柱产业，2008年当年总产值将达6300亿元以上。（资料来源：市）

奥运会在召开，使的城市注意力迅速提高，房地产价格随之上涨，使得生产制造型企业在建设自己的厂房成本上升，继而带来标准厂房建设、租赁的巨大商机。

第七节 我国经济总体发展趋势预测分析

目前，我国经济发展整体环境比较有利。国际总体环境较好，世界经济增长有望进一步加快：美国经济将保持持续回升势头；外需带动的日本经济仍可持续增长；欧元区经济逐步走出低谷，经济回暖的可能性大大加强；东亚、南亚经济总体处于扩期，增长势头强劲；俄罗斯经济进入较快增长阶段。在世界经济增长加速的带动下，世界贸易规模明显扩大。全球资本流动加快，外国直接投资额出现增长。虽然也存在一些不确定因素，但是综合看来，世界经济已走出不景气低谷，全面复已初露端倪。

国环境总体上也有利于经济较快发展。持续实施扩大需的累积效应，有利于社会需求在全面回升的基础上保持较快增长；伴随着经济发展和居民收入水平的提高，新一轮消费结构升级已经开始，加上城市化进程加快，带动相关产业的高成长，继续推动产业结构调整和经济较快增长；改革进一步深化。公有制为主体、多种所有制共同发展的环境不断完善，促使民间投资和出口加速发展，经济自主增长能力和活力进一步增强；对外开放继续扩大，有利于更充分的利用国、国际两种资源和两个市场，特别是抓住总体趋好的国际经济环境加快发展，也增强了我国经济抵御外部冲击的能力。

总体看来，我国经济正处于增长周期的上升期，由市场主导、消费结构升级带动企业自主投资的快速增长具有较强的可持续性，如果不出现较大的外部冲击，国民经济将在近期保持较快增长势头。

2004年下半年经济前景展望：

➢ 取向基本稳定：稳健的货币和积极的财政。 ➢ 在增长动力增强。 ➢ 设备投资进入新阶段。

➢ 消费结构升级，带动高增长行业强劲增长。（住宅、电子通信、汽车） ➢ 消费需求对经济增长贡献加大。 ➢ 农业生产保持稳定。

➢ 利用外资继续在50亿上下。 ➢ 固定资产投资增幅下降。 ➢ 预计GDP增幅在8.5%左右。

第二章 市经济发展的成就和前景以及投资环境分析

第一节 市经济发展现状及发展趋势和中国三大经济圈比较分析

1.1市经济发展现状

是中国的首都，是所在地，是及各部、委、办对全国行使管理职能的权力中心，也是我国与世界各国进行高层次政治、经济、科技、文化交往和交流的中心。市的综合经济实力在我国各大城市中仅次于。

2001年，市人均GDP达到3000美元。人均GDP3000美元后，消费结构的变化突出表现为如下特点：第一，基本生活消费的比重已降到40%左右，并继续下行。第二，住房消费比小康阶段已有较大幅度的提高，但继续上行的速度放漫，直到高度富裕阶段才有明显的上升。从世界水平和各国情况看，富裕阶段的住房消费均占有一定的比重，普遍在15%左右。第三，交通通讯支出持续快速上升，到高度富裕阶段后开始下行。从目前居民消费结构的特点看，市居民收入迅速增长，消费水平大幅提高；消费质量的提高，促使消费结构不断改善；消费能级不断提高，消费容日益丰富；消费倾向下降，投资储蓄倾向增强。从居民消费趋势看，以产品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费为主；由千、万元级家电设备消费为主转变为电脑、轿车、住房为主的高价位产品；居民结余购买力由偏重储蓄转变为偏重投资和旅游消费。

北京GDP趋势400035003000GDP亿美元北京GDP增速趋势1211109%25002000150010005000199920002001年度200220038765199920002001年度20022003

北京进出口贸易额8007006005004003002001000199920002001年度进出口贸易总额进口额20022003北京人均GDP趋势450040003500300025002000150010005000199920002001年度20022003亿美元美元

北京利用外资情况6050亿美元403020100199920002001年度20022003

2003年全市实现生产总值3611.9亿元，比上年增长10.5%，实现了预期增长目标，经济增长率连续5年保持在10%以上。人均生产总值达到31613元，比上年增长9.2%，按当前汇率折算，约合3819美元。

2003年，市经济经受住了上半年“非典”疫情的严峻考验，全年经济运行呈现“高开─回落─恢复─回升”的特点。 “三、二、一”产业格局稳固。第一产业实现增加值95.3亿元，比上年增长3.3%；第二产业1298.5亿元，增长11.9%；第三产业2218.2亿元，增长10%。三次产业比重分别为2.6%、36.0%和61.4%，其中第二产业比重比上年提高1.2个

利用外商直接投资实际利用外资百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.93%、41.74%和57.33%。

目前己形成综合配套能力较强的工业体系，汽车工业、电子工业、高新技术产业、建筑业等重点行业在经济增长中的推动作用进一步增强，第三产业中特别是邮电、金融保险等产业的商品化进程加快，成为带动第三产业增长的主要力量。

根据全市\"九五\"计划和2010年发展目标，市将实施\"五、六、七\"工程。突出基础设施建设和发展高科技产业。\"五、六、七\"指五个新的经济增长点(高新技术产业、现代农业、住宅建设、第三产业、老企业改造)、城市基础设施六大系统(水、电、气、热、道路、环境)、七个重点区域(经济技术开发区、市新技术产业开发试验区、工业小区、电子城、建材城、纺织一条街、商务区)。

高新技术及其产业是首都经济新的增长点，今后要重点加以发展。以市新技术产业开发试验区和经济技术开发区为基地，以信息产业为龙头，以商品化、产业化和国际化为目标，逐步形成以电子信息、生物工程和新医药、光机电一体化、新材料等新兴产业为主导的高新技术产业群。同时，积极利用高新技术改造传统产业，全面提升产业的技术水平，加快国民经济信息化进程。 1.2市吸收外资情况

2004年1-3月吸收外资分类情况

来源：市商务局

分类 总 计 按投资方式分 中外合资企业 中外合作企业 外资企业 外商投资股份制 按产业分 第一产业 第二产业 第三产业 按行业分 农、林、牧、渔业 制造业 电力、燃气及水的生产和供应业 建筑业 交通运输、仓储和邮政业 信息传输、计算机服务和软件业 批发和零售业 项目个数 413 131 13 269 0 4 162 247 4 156 3 3 2 79 2 合同外资（亿美元） 151803 20706 18318 112569 210 2825 101145 47833 2825 90778 10075 292 398 6754 1850 实际投资（亿美元） 82130 29443 9942 42745 0 392 27798 53940 392 27086 155 557 997 12687 1627 住宿和餐饮业 金融业 房地产业 租赁和商务服务业 17 1 15 82 4305 1850 7778 17368 5581 15 346 12 -32 1608 297 0 17834 17939 1618 38 150 100 169 484 科学研究、技术服务和地质勘查业 29 水利、环境和公共设施管理业 居民服务和其他服务业 教育 卫生、社会保障和社会福利业 文化、体育和娱乐业 0 11 1 1 7

北京外商投资行业分布科学研究、技术服务和地质勘查业,1618, 2%文化、体育和娱乐业, 484, 1%制造业, 27086,33%租赁和商务服务业,17939, 22%建筑业, 557, 1%房地产业, 17834,22%信息传输、计算机服务和软件业,12687, 15%交通运输、仓储和邮政业, 997, 1%批发和零售业,1627, 2%北京外商投资分类统计中外合资企业,29443, 36%外资企业,42745, 52%中外合作企业,9942, 12%

1.4三大经济圈比较

长三角、珠三角和环渤海三大城市经济圈，土地面积合计为90.4万平方公里，占全国的9.42％；人口为4.37亿，占全国34.23％；2002年实现国生产总值62628.92亿元，占全国的61.16％。因而在中国经济发展中具有举足轻重的地位。不过，三大城市经济圈也各具特点，发展并不平衡。我们主要从经济发展水平、经济增长源泉、发展动力机制和产业结构特色等四个方面进行比较。

经济水平

由于三大经济圈包含的省市不同，地域面积有很大差异，采用人均和地均经济水平，才有较强的可比性。我们以2002年最新统计数据计算两组指标。表1显示，目前三大经济圈的经济发展水平都远在全国平均水平之上，但各经济圈的发展呈现明显的差异。长三角人均和地均ＧＤＰ分别是珠三角的1.16倍和1.73倍，是环渤海的1.43倍和2.14倍。如果以长三角为1，则三大经济圈的人均ＧＤＰ比值为1：0.859：0.699，地均ＧＤＰ的比值为1：0.578：0.498。可见，无论按人口平均，还是按土地面积平均，长三角经济圈都是经济产出效率或集约化程度最高的区域，而珠三角和环渤海经济圈则依次递减。

表一 经济参数 人均GDP 地均GDP 长三 17461元 1129．29 珠三 15000 652．20 环渤海地区 12204 528．92 全国 8023 106．66 如果从三大经济圈首位城市来比较，经济总量最大的是长三角首位城市，其ＧＤＰ已突破5000亿元；居第二和第三的分别是环渤海首位城市和珠三角首位城市，两个城市的ＧＤＰ都在3000亿元以上。而人均水平最高的则是珠三角的市，人均ＧＤＰ已逾5000美元，长三角的市也接近这一水平；而环渤海的市人均ＧＤＰ只有3000多美元，与和相差甚大。

三大经济圈首位城市的首位度（一般以经济总量居第一的中心城市与经济总量居第二的城市的比值来衡量）：长三角最高，为2.60；环渤海和珠三角相近，依次为1.55和1.34。三大经济圈主要城市经济增幅都在两位数以上，其中增长率最高的几个城市在珠三角经济圈，如、和。

增长源泉

三大经济圈不仅是中国经济的“主产区”，也是经济增长最快的区域。2002年全国ＧＤＰ增长8％，而计算几何平均增长率，长三角经济圈达到11.59％，珠三角经济圈为10.80％，环渤海经济圈略低，为10.77％。目前中国经济增长的主要决定因素为投资、消费和出口，依此考察三大经济圈，可以发现它们增长的源泉各有侧重。

长三角经济圈：投资拉动型。近年来，长三角地区由于其拥有的良好的基础设施、发达的科技教育和日趋完善的环境，成为国外投资者关注的“热土”，特别是资本正大举向长三角地区转移，作为长三角经济中心的市日益发展成为大公司、大银行总部和研发中心的所在地，并加快朝着国际经济、金融、贸易和航运四大中心迈进。2002年包括沪浙的长三角经济圈共完成全社会固定资产投资9465.6亿元，占全国的21.9％，是珠三角（省）的2.4倍，京津两市的3.6倍。

珠三角经济圈：出口拉动型。改革开放以来，珠三角地区凭借其毗邻港澳、靠近东南亚的地缘优势和华侨之乡的人缘优势，以“三来一补”、“大进大出”的加工贸易起步，并大量吸引境外投资，迅速成为中国经济国际化或外向化程度最高的地区。2002年省进出口额达到2211.05亿美元，占全国进出口总额的35.62％，其中出口1184.65亿美元，占全

国出口的36.38％；加工贸易出口占全部出口的78.7％。外贸依存度达到155.31％，比上年提高15.4个百分点，远远高于其它各省市。

环渤海经济圈：需拉动型。环渤海经济圈有厚实的发展基础，依托其广阔的腹地和区市场以及便捷的交通枢纽条件，已发展成为中国规模较大、较为发达和成熟的现代物流中心和消费市场区之一。2002年实现社会消费品零售总额达到10094.8亿元，约占全国24.7％。外向化程度不如珠三角和长三角，外贸依存度仅35％左右，实际利用外资仅占全国1/5，但近年来，随着外商投资逐步“北上”，尤其是日及欧美等公司纷纷在京设立研发机构，该经济圈对外开放呈现加快势头。

动力机制

长三角经济圈：民资主导型。这里较早诞生以集体和私营经济为主体的“南模式”和“模式”，近些年经过规的股份制改造，在中国地区经济中继续保持旺盛的活力。2002年，在工业增加值中，非国有及国有控股工业占的比重，达到87.6％，为81.5％（的国有独资工业仅占9.05％）；在全社会固定资产投资中，非国有经济投资占的比重，为67％，为63％，为65％，其中来自民间的投资（不含外资）已占到46.8％。

珠三角经济圈：外资推动型。“珠三角模式”区别于其他发展模式的最大特征，在于它几十年来一直保持着吸引外资的绝对领先地位。2002年省实际利用外资165.亿美元，比上年增长26.2％（其中珠三角116.19亿美元），而同年沪浙分别为50.3亿、47亿和108.3亿美元，京津分别为51亿和38.06亿美元。一年实际吸引外资额相当于西部12省区市改革开放以来的累积数。珠三角的外资主要来自、东南亚以及海外的华资。

环渤海经济圈：国资主导型。这一经济圈多属中国的老工业基地，传统计划的惯性影响较大，尽管近些年所有制结构调整加快，但国有经济比重仍相对较高。2002年的国有及国有控股工业的增加值比重仍高达62.7％，的ＧＤＰ中来自国有经济的份额仍然占到53.5％。在全社会固定资产投资中，国有经济投资的比重，天津高达86.7％，和也都在40％以上。但要注意到，近年来该经济圈民资和外资的增势也在趋强。

产业特色

长三角经济圈：高科技—知识密集型。长三角经济圈产业门类齐全，轻重工业发达，是中国最大的综合性工业区，其纺织、服装、机械、电子、钢铁、汽车、石化等工业在全国占有重要地位。但相对其它经济圈而言，这里以微电子、光纤通讯、生物工程、海洋工程、新材料等为代表的高新技术产业更为突出。近年来，电子信息制造业的增幅始终保持在30％以上。、和已被确定为国家级ＩＣ设计产业化基地。2002年高新技术产业工业总产值1980.08亿元，比上年增长18.7％，占全市工业总产值比重达到23.4％。近期投资高科技产业的台商，也主要向长三角经济圈转移和集中。

珠三角经济圈：轻纺—劳动密集型。珠三角经济圈产业主要由加工贸易导引，多以服装、玩具、家电等劳动密集型产业为主。2002年服装产量仍高达22.53亿件，平均全国每人1.8件；微波炉（1382万台）、空调机（1324万台）、电视机（2410万台）等产量很大。近些年随着产业结构不断调整和优化升级，高新技术产品增速快，如2002年，大规模半导体集成电路增长27.8％，微波通信设备增长67.5％，移动通信设备增长188.0％，微型电子计算机增长31.4％，移动增长67.7％，彩色显像管增长39.1％，已成为全球最大的电子和日用消费品生产和出口基地之一。此外，石油化工、电器机械也正在形成新的产业支柱。

环渤海经济圈：重化工—资本密集型。环渤海经济圈是中国重化工业、装备制造业和高新技术产业基地，其钢铁、机械、汽车、石油化工、建材、造船以及微电子等ＩＴ产业在全国占有重要地位。近年来，生铁、钢、成品钢材、大型拖拉机、塑料、啤酒等产量均占

全国30％以上，电冰箱和洗衣机产量占全国1/4以上，微型电子计算机占全国近50％。2002年，重工业产值占整个工业的比重，高达79.9％，为69.4％，为61％。该经济圈的农副产品、海洋产品加工和出口也具有相当的优势。

长江三角洲、珠江三角洲和环渤海经济圈，经济发展水平都远在全国平均水平之上，但各经济圈的发展呈现明显的差异。从人均ＧＤＰ来看，先后顺序依次是长三角、珠三角和首都圈。从三大经济圈首位城市来比较，经济总量最大的是长三角首位城市，其次是首都圈首位城市和珠三角首位城市；但从人均ＧＤＰ看，则排在最后，与和相差２０００美元左右，差距比较明显。这种差距与首都圈各城市发展长期缺乏联合，极化效应相对较弱有关，存在包括产业项目、基础设施、港口等在的无序竞争，造成整个区域经济发展滞后，与同样处于沿海开放的中国长三角和珠三角的差距拉大。

但由于三个都市经济圈形成的先后次序不同，先是珠三角，然后是长三角，最后是京三角地区，这就决定了以京津为中心的京三角地区发展空间更大。目前从层面、研究层面到企业层面，推动京津冀北地区经济联合起飞的一系列思路和规划举措正陆续出台。首都经济圈合作机制一旦理顺，这一区域发展潜力的释放速度将是十分迅速的。

第二节 市经济发展过程中的优劣势分析

20世纪80年代，中国实施了地方分权改革，城市对地方生产、投资、基础设施建设等拥有主导权。中国经济的工业化、市场化和国际化推动了中国城市经济的发展。在中国经济跨入城市化加速发展的新阶段，中国大都市作为国家经济的重心和龙头，其作用更为重要。城市间的竞争更是活生生的事实。中国加入WTO，使中国大都市的地位进一步提高，但同时也面临国际竞争压力进一步增强，竞争进一步加剧。目前，与天津、、、在城市定位、高科技产业、高级人才、金融中心、国际会展等许多领域都展开了激烈的交锋。

的综合竞争力在国仅次于和，居第三位。是中国的政治、文化、科技、信息、经济决策中心和国际交往中心，表现综合竞争力的国生产总值年平均增长率和居民人均年收入都较高。尤其近年来，的竞争力正以全国最快的速度发展，奥运商机及其带来的大规模城市建设，将进一步加快其竞争力的提升。

 聚集了全国最多、最优秀的人才精英和科研机构，人才竞争力居全国第一。在人才

质量、数量和潜力方面都比较好。但是在实施吸引人才的优惠灵活方面，在降低生活成本、改善人才待遇方面可作更多的努力。

 资本竞争力居第二位，金融机构资本数量指数全国最高，金融控制力和资本获得便

利性也很好，但是资本质量有待加强。

 在科技竞争力方面，居全国之首，基础研究能力强，科技创新能力全国第一。高科

技产业综合指数表现较好，表明高新技术产业及产业区迅速发展。但应用开发、科技成果转化能力不强。

 结构竞争力列第一，第三产业发达，技术密集型从业人员比例最高，现代服务业和

高技术产业发达。然而企业规模、城市人口密度、城市产业布局合理度综合指标均表现不佳。高新技术产业发展和产业结构高级化不够快。

 的基础设施竞争力比较强，市基础设施完善程度最好，对外联系基础设施和信息技

术设施也比较发达，但与迅速发展的社会经济相比仍需进一步加快建设步伐。  历史悠久，古迹名胜众多，人工环境优美。城市园林绿化综合指数，城市环境和风

景名胜优美度指数都很高，环境竞争力强。但是城市环境质量相对不高，居住舒适度不佳。尽管近年来城市环境有所改善，仍需进一步提高。

 文化竞争力表现一般。商业意识和创业精神与南方和沿海城市比相对不足，但是交

往操守好，能兼容、平等对待不同文化。

 制度竞争力处于中等偏上水平，其中产权保护制度和地方法制完善程度相当高，但

是个体经济比例较低，市场发育和审批管制有待进一步改善。

 管理竞争力强，居第四位，规划能力和推销能力突出，社会凝聚力强，政

府办事效率高、行为规，执行具有创造性和灵活性，提高潜力大。

 企业管理竞争力表现较好，管理技术和经验水平高，企业激励和约束绩效表现佳，

产品服务质量和管理经济效益有待加强。

 在区位方面，政治区位是最大的优势，科技区位最好。是全国铁路、航空、通讯的

中心和枢纽，交通区位十分优越，区位交通便利度指数、经济腹地GDP在全国比重、城市在区域中的优势度指数较好。其自然、经济区位也很好。但资源区位优势不明显，水资源缺乏。

 在开放竞争力方面，城市外交流，特别是对外文化交流交往非常广泛。国外贸易依

存度非常高，外来人口和文化影响多，国际化程度高。但是城市开放和参与全球现代化程度、外资占城市总资本比重需要进一步提高。

 由以上比较可知：基于以上几点特征，市则应该优先发展资本要素与人力资本相对

密集的、高附加值制造业与服务业。的经济发展与劳动就业还需要有强大的制造业给以支持，一个纯粹由服务业支撑的是不可能充分利用现有的所有要素，并实现经济增长的。

 另外，应该进一步发挥外商投资企业的作用，加快落实优化发展环境的工作，扩大

外来资金的带动作用。

信息制造业作为目前世界的主导产业，它所需要的资源投入与当前的禀赋比较吻合，从而能够充分发挥的比较优势。当前世界信息产业的分工格局正在发生变化，研发、制造都开始向中国这样的低成本国家转移。在这样的国际分工格局之下，应该抓住机遇，利用自己现有的资源禀赋，尽快发展成为中国信息产业制造业的主要中心。

第三节 市未来经济发展整体规划分析

3.1整体规划分析

为了积极应对国际城市竞争，实现竞争制胜，要树立国际化思维和国际眼光，不能把城市的发展局限于区域或国。城市发展必须从全球围考虑，实施定位，广泛借鉴日本京都和汉城区域发展的经验，积极参与东北亚的经济竞争、全球文化和政治交往，力争成为东北亚区域经济的中心及国际交往和事务的中心。为此，根据扬长补短抓关键的原则，总体上应实施“市场换要素”的全球化竞争战略。即利用与太平洋西岸其他地区相比较，中国经济蓬勃增长的机会和腹地市场广阔的优势，吸引企业到投资，国际产业向转移，国际资金、人才、技术等生产要素向聚集，进而提升的国际竞争力。

１．实施大竞争战略，积极促进环渤海区域一体化。即结束与周边地区和城市的分割状态，实现与周边地区资源和基础设施共享，市场互相开放，和制度趋同，产业间相互分工与合作。与国际大都市相比较，的优势是其巨大的市场和廉价的资源，这也是吸引外资和企业的重要条件。但区域分割使的这一优势还仅仅处于潜在阶段。建设大，推进区域一体化，扩展的经济腹地，增强的经济辐射能力，不仅能为现有产业发展提供更广阔的空间，而且能大大提高对外资的吸引能力，大大提高与东北亚地区其他城市相竞争的能力。

２．实施归核化的竞争战略，突出发展重点，注意适度多元。即把城市的优势资源集中起来，围绕有限的目标，集中发展特定的企业群、产业群以及特定的区域。与国际大都市相比较，一方面综合优势不明显，另一方面又有独特优势。如的政治中心、历史文化、科技人才、信息交往等优势独特而明显。为此，要积极营造新型的商务区，发展高新科技园区，建设有活力的经济技术开发区，诱致产业群集。大力发展独具特色的都市服务产业。除了发展金融服务业、现代商贸物流业等对提升大都市竞争力起关键作用的产业外，根据的独特优势，应积极发展高科技、旅游、会展、法律、会计、信息、中介等高附加值产业。

３．实施智能化的竞争战略，加快城市信息化和知识化进程。必须紧紧追赶发达国家国际大都市的信息化和知识化步伐，作为政治中心，尤其要优先推进信息化特别是电子政务建设。为此，要通过技术手段和制度创新提高的信息反馈能力和决策的效率。重视发展电子商务，强化专门人才的培养和引进，建立信息科技人才库。重视公共信息服务和信息化过程中的市民参与，以及区域间与国际间的合作与交流。

作为文化中心，当知识经济的浪潮涌来和知识进入全球竞争的时代时，应建立终身教育体系，建设“学习化社会”，以立法的形式明确对终身教育的财政支持责任，同时开辟多种渠道筹措教育资金。

４．实施环境领先战略，培育创新环境。在新世纪，城市的生态环境和创新氛围越来越引起人们的重视。而无论和国际、国城市相比较，环境都不占优势。因此，参与国际高层次的竞争，应着力塑造生态环境和创新氛围，还要通过激发产业活力，优化的就业环境，以便使最好的劳动力得以集中在最有作为的。

５．实施顾客满意服务战略，转换职能，提高服务绩效。２０世纪９０年代以来，国际城市管理开始一场深刻的变革。在国，改革行政审批制度从而转变城市职能也已成为共识。在大力优化发展环境的过程中，要在削减审批项目、放松管制、减少干预的同时，最大限度地实现从管理向服务职能的转型，优化服务形象，提高行政效率，以吸引更多的国际投资，吸引更多的旅游和居住者来消费，壮大的经济实力，提升的国际竞争力。

3.2的产业分析

做强电子、做大汽车、扩充石化、提升装备、发展都市、培育医药，这是市要在大力发展高新技术产业和现代制造业方面着力培育的六大支柱产业群。

 以高技术为支撑的先进制造业体系，做强电子信息产业，重点发展集成电路、液晶显

示器、移动通信、计算机、软件产业。

 做大汽车及相关零部件产业，重点发展中高档轿车、中重型卡车、越野车三大龙头产

品，带动汽车零部件及汽车服务贸易业等加快发展。

 扩充石化新材料产业，逐步形成乙烯、精细化工等相关下游产业的产业链群。

 提升先进装备制造业，重点扶持数控机床、医疗设备、电子专用设备、发电及输变电

设备、工程机械、印刷机械、环保设备制造业等。

 发展都市型工业，主要是发展有市场需求和比较优势、具有良好基础和发展空间的服

装纺织、食品饮料、包装印刷、工艺美术等都市型工业。

 培育生物医药产业，主要以化学制药、中药与天然药物、生物技术为重点，逐步形成

集生物医药创新、制造、流通和服务于一条龙的产业群。

预计从2004年到2008年，六大支柱产业增加值均将明显增加，电子信息产业增加值从204亿元扩大到500亿元；汽车工业增加值从100亿元达到280亿元；石化新材料产业增加值从110亿元到180亿元；装备制造业增加值从50亿元到170亿元；都市型工业增加

值从50亿元到280亿元；生物医药产业增加值从30亿元到70亿元。

围绕这六大支柱产业群，市重点打造六条产业链：集成电路、液晶显示器、汽车零部件、成套设备、现代中药和石化新材料，培育龙头企业和名牌产品。在多方面支持产业链形成的同时，合理布局重点产业，建设现代制造业产业带。充分利用经济技术开发区、顺义区、通州区、大兴区等地区工业基础较好、发展空间充裕的有利条件，加强重点开发区、工业园区和产业基地的基础设施建设，通过引导和扶持，形成发展的群聚效应。（资料来源：市）

市将继续保持第三产业高于其它产业的增长速度，使第三产业占国生产总值的比重进一步提高。在调整提高商业、贸易、服务等传统产业的同时，积极发展金融保险、交通运输和邮电通信业，大力发展旅游、 咨询、房地产以及文化、体育等新兴产业，提高第三产业的经济效益、社会化程度、综合服务能力和现代化水平，逐步建立起服务首都、面向全国和世界、结构优化、功能完善、布局合理的第三产业体系。

2005年-2010年经济发展主要经济指标预测

第四节 市城市建设整体发展规划分析

“十五”时期，推进城市化的总体思路是：根据国家城镇化的总体部署，按照《市国民

经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出的要求，以推进郊区城市化为核心，把卫星城和小城镇建设作为带动郊区城市化的重点环节，完善卫星城功能，加快小城镇开发建设步伐，形成对市区人口和农村人口有双重吸引力的城镇体系，促进人口和产业的合理布局，显著提高郊区城市化水平，促进城市体系进一步完善和城市发展质量不断提高，构建起现代化国际性大都市的基本框架。 4.1“十五”时期，城市化发展的目标

到2005年，按现行非农业人口统计，全市城市化水平达到75%，郊区城市化水平达到45%。郊区经济实力进一步增强，国生产总值占全市的比重达到25%左右。郊区工业化水平进一步提高，二三产业占郊区国生产总值的比重达到85%以上。重点卫星城初步建设成为具有相当规模、相对、设施齐全、功能完善、各具特色的新城，人口规模要达到10万至30万人左右。力争基本建成一批经济发达、布局合理、规模适度具有较强辐射力的中心镇，常住人口达到2～5万人左右。

再经过五年的努力，到2010年，全市城市化水平进一步提高，郊区基本实现现代化；卫星城和小城镇进一步发展，在城市体系中的作用进一步增强；四级城市体系得到进一步优化和完善，基本形成分工有序、优势互补、布局合理、协调发展的城市新格局。 4．2推进城市化的主要任务

（一）加快卫星城建设

“十五”时期，要紧紧抓住推进城市化的历史机遇，切实加快卫星城建设步伐。不断拓展和完善卫星城功能，加大基础设施和公共服务设施建设力度，发展各具特色的卫星城经济，使卫星城发展水平跃上一个新台阶，增强卫星城的辐射功能，带动周边地区经济和社会的发展。

1、明确卫星城功能

卫星城的发展要为分担市区功能和带动本地区经济社会发展服务。要根据各自的发展基础和条件，促进功能完善，使卫星城既分担市区的相应功能，又承担本地区的综合功能。“十五”期间，要集中力量，选择区位条件相对优越、经济发展基础较好的通州、昌平、亦庄、黄村、良乡、顺义6个卫星城进行重点开发建设。

亦庄卫星城作为国家级经济技术开发区和中关村科技园区的重要组成部分，是发展外向型经济和高新技术产业的重要基地。

延庆、怀柔、密云、平谷、门城镇等卫星城要发挥各自的比较优势，不断完善综合服务功能，发展成为本地区的综合经济中心和旅游服务基地，促进本地区工业化和城市化水平的提高。

2、发展各具特色的卫星城经济

卫星城的发展要坚持以经济建设为中心，不断提高自身的经济实力，增强与市区的经济联系和对农村经济的辐射力。

“十五”期间，卫星城要立足于自身的功能定位，从自身的资源条件和比较优势出发，注重培育各具特色的主导产业，成为具有较强经济实力和辐射力的经济中心。要以开发区和工业区为依托，发展有优势的劳动密集型工业、为市区配套的工业，积极吸收市区转移出来的加工业，有条件的还可以发展高新技术产业和附加值高的现代加工业。要加快发展服务业，显著提高服务业比重。依托中心市区巨大的市场需求，大力发展旅游、休闲、住宅和文化娱乐等服务业；根据本地实际，大力发展商贸流通、交通运输、金融、信息咨询、技术服务等行业，拓展卫星城的服务功能；大力发展面向居民消费的生活服务业，改善消费环境。

3、加强基础设施建设和环境保护

坚持基础设施先行并适度超前的原则，加大对卫星城基础设施的投入力度，按照市区的标准严格保护卫星城环境，确保在经济发展和城市建设的同时环境质量保持稳定，提高卫星城的承载能力。

坚持规划先行，大力提高城乡结合部的环境质量，加大对城乡结合部基础设施的建设和改造力度，落实具体措施和方案，以逐步达到并符合现代化城市标准的要求。 4、加强公共服务设施建设 （二）加速推进小城镇建设

发展小城镇是加快农村工业化和城市化的重要途径，也是提高全市城市化水平的重要环节。“十五”时期，要以中心镇建设为重点，加快小城镇建设步伐，发挥农村地域性经济、文化中心的作用，把小城镇建设成为带动农村工业化的基地和集聚农村人口的重要场所，促进远郊地区工业化和城市化水平的提高。

“十五”时期，要按照科学规划、合理布局、设施配套、环境优美、增强特色的原则，重点抓好昌平小汤山镇、顺义后沙峪镇、通州宋庄镇、大兴西红门镇、怀柔宋镇等33个中心镇建设，建成一批经济发达、规模适度、具有较强辐射能力的中心镇，带动全市小城镇的发展，形成与首都城市功能相适应的城镇体系。 4.3推进城市化的主要措施

城市化是一项综合的系统工程，需要有关方面密切配合、共同推进。从全市的角度着眼，需要采取以下主要措施： （一）加强规划管理

（二）加快市区产业布局调整和功能完善步伐

充分发挥市区对郊区城市化的推动作用，通过加快市区产业调整和功能改造步伐，带动郊区产业发展与功能完善，推动郊区城市化快速发展。 1、加快市区产业结构调整

“十五”时期，中心城区要建设成为第三产业密集区，主要发展各类知识密集型服务业和金融保险、商品流通、邮政电信、文化体育等第三产业。要以中关村科技园区为主体，沿公路一环集中发展高新技术产业，形成高新技术产业密集增长的基地，同时大力发展新兴服务业以及为居民生活服务的第三产业。郊区作为市区产业发展的广阔腹地，要抓住市区产业结构调整的契机，从各自的资源条件出发，以区县工业园区为依托，将承接市区工业转移，成为现代制造业基地，并围绕产业基地的建设促进卫星城和小城镇的发展，促进郊区工业化和城市化水平的提高。 2、加快市区功能调整 （三）创造良好环境

（四）拓宽城镇建设投融资渠道

（五）大力推进管理创新，提高城市管理现代化水平

第五节 市投资价值和投资前景评价

聚集了全国最多、最优秀的人才精英和科研机构，人才竞争力居全国第一；资本竞争力居第二位，金融机构资本数量指数全国最高，金融控制力和资本获得便利性也很好；在科技竞争力方面，居全国之首，基础研究能力强，科技创新能力全国第一；高科技产业综合指数表现较好，表明高新技术产业及产业区迅速发展。结构竞争力列第一，第三产业发达，技术密集型从业人员比例最高，现代服务业和高技术产业发达；基础设施竞争力比较强，

市基础设施完善程度最好，对外联系基础设施和信息技术设施也比较发达。

历史悠久，古迹名胜众多，人工环境优美。人文环境较好，交往操守好，能兼容、平等对待不同文化。制度竞争力处于中等偏上水平，其中产权保护制度和地方法制完善程度相当高。管理竞争力强规划能力和推销能力突出，社会凝聚力强，办事效率高、行为规，执行具有创造性和灵活性，提高潜力大。企业管理竞争力表现较好，管理技术和经验水平高，企业激励和约束绩效表现佳。在区位方面，政治区位是最大的优势，科技区位最好。是全国铁路、航空、通讯的中心和枢纽，交通区位十分优越，区位交通便利度指数、经济腹地GDP在全国比重、城市在区域中的优势度指数较好。其自然、经济区位也很好。在开放竞争力方面，城市外交流，特别是对外文化交流交往非常广泛。国外贸易依存度非常高，外来人口和文化影响多，国际化程度高。

正处于新一轮产业结构调整过程中，奥运经济发展将促使优势资源开发转化，从而创造出大量的产业机会。这些产业机会主要分布在：市重点支持和培育六大支柱产业，2008年当年企总产值将达6300亿元以上。

由上可知，的投资环境良好，并且由于作为环渤海经济圈的龙头，面对广大的地市场，发展空间巨大。在投资，前景看好。

第二部分 市标准工业厂房的市场供给综合分析

第一章 地区标准工业厂房概述

第一节 我们所研究的标准工业厂房

“标准工业厂房”这一名词是从国外引进来的，是一个舶来品。但什么是“标准工业厂房”，对于目前国市场上的投资商、开发商、建筑及使用者来说，既没有一个的统一的定义，也没有一个统一的行业标准。对于标准工业厂房的“标准”，国目前也没有明文的规定，大家所接受的“标准”就是指国际的通用标准，指在配套设施上国家有一些具体的要求，具体包括电、水、通信等。而人们所理解的标准工业厂房就是指不具备个性化特征的工业厂房。但不同行业对标准工业厂房的技术要不同的。如电子制造业的标准工业厂房对于厂房的层高、荷载以及电力设计等方面就有非常高的要求，所以相应的工程造价成本也要高很多，其成本要高出通用标准工业厂房的3－4倍。而医药行业对厂房的硬性条件的要求相对来说低很多，重型制造业对厂房的要求就更高了。

目前，行业定义的标准工业厂房就是指具有广泛通用性的用于研发和生产的工业厂房。由于标准工业厂房具有一定的通用性，所以它可以较广泛的适用于电子、医药、食品、二次加工、轻加工制造等对空间和结构要求并不苛刻的生产制造业。

我们本次市场调研所研究的标准工业厂房的围就是指在地区市级和国家级开发区用于中试和生产的，由和投资商进行建设用于租赁和出售的标准厂房。而那些县区级开发区及乡镇级开发区的标准工业厂房则不在本次研究围。目前地区的孵化器主要用于科研，尽管也有企业在一些孵化器进行生产，但比例不大。地区的孵化器应该是一种介于标准厂房和写字楼之间的产品，因此地区的孵化器也不在本次市场调研的围。

第二节 标准工业厂房的市场机会

相对而言，一般房地产开发项目多位于住宅、写字楼或大型商场，而标准工业厂房则主要位于工业园区，建的是企业生产所必需的厂房。因此，标准工业厂房是一种不同于普通房地产开发项目的特殊产品。那么企业为什么会对标准工业厂房有所需求呢？我们可以从以下几个方面来进行分析：

1、标准工业厂房大都位于各地的工业园区，总体而言，在标准工业厂房，企业进行生产所需要的一些基本设施如厂房、水、电、通讯等都已经配备齐全。企业入住标准厂房后，只需经过简单的二次装修或短期的改造后，就可以迅速投入生产，大大缩减了企业新建一个工厂所需的建设时间。

2、更重要的是，通过租赁标准工业厂房，企业可以实现一种新的融资途径。目前市场上标准工业厂房的销售方式可分为一次性销售、普通租赁和以租代购。但在目前市场上，只有很少比例的标准厂房是一次性销售的，大多数则为普通租赁或以租代购。从某种意义上讲，标准工业厂房的经营其实是一种新的经营模式，我们甚至可以把它称为“工业房地产”， 甚至有人提出了“厂房按揭”这种工业房地产的赢利模式。基本做法是将建成的标准工业厂房先出租给企业，租满一定期限后，园区代生产企业办理厂房按揭手续，租厂房者再按原定价格一次性购买标准厂房。而从财务的角度讲，企业的这种长期的厂房租赁，实际上是企业的一种融资行为。对于入驻企业来说，租用标准工业厂房为企业以小博大提供了可能。通过租赁，企业支付一笔租金后，就可以快速获得生产所需的厂房。而企业换来的是节省下来的大量的新建厂房所需的购地费和建设费等各项成本费用，企业可以将这笔节省下来的资金投入到生产经营中去，这样企业就减少了建厂的初期投资，获得了放大数倍的资本。对于处于发展期的资金不是很宽裕的企业来说，租赁标准厂房是一个很好的融资途径。

3、对于一些还不是十分了解中国国情的外资制造企业来说，租赁标准工业厂房也是一个很好的过渡时期，既可以减少企业建厂时的初期投资，也可以避免贸然新建工厂而带来的一些潜在的经营风险。通过租赁标准工业厂房，外资制造企业可以实现在中国的一个过渡期，等外资制造企业在中国经营了一段时间后，了解中国的市场和国情后，可以再决定是否自建工厂。

4、标准工业厂房作为一种特殊产品，企业既可以从标准工业厂房的形式产品中获益，也可以从它的附加产品中获益。它的附加产品通常包括：园区的优惠财政和税收；园区的区域优势；如果园区是一个产业化集群的园区，园区又会形成相当强的产业集群效应。因此，企业选择标准工业厂房后，就可以从这些附加产品中获得更大的利益。如，可以从优惠的财政和税收直接获益；从园区的区域优势既地理、交通、人文环境等获得间接的经营上的收益；从园区的企业集群效应中，可以实现降低交易成本、共享资源和专业化市场、提高企业创新能力和竞争力等益处。

通过对标准工业厂房需求原因的分析，我们可以得出标准工业厂房是有它存在的价值和理由的。另外，我们也可以找出标准工业厂房的主要需求者。一类需求者是一些外资制造企业，他们不了解中国国情和市场，为了减少经营风险，通过租用标准工业厂房可以实现一个过渡期；另一类需求者就是有高速成长潜力行业的国制造企业。由于标准工业厂房的经营主要以租赁为主，而对处于高速成长的行业来说，该行业的企业数量也

会不断增加，该行业的企业对标准工业厂房的需求也就会不断增加。所以这些高速成长行业的企业也就有了相对稳定的对标准工业厂房的需求，进而可以保证标准工业厂房较高的出租率。因此，我们可以把标准工业厂房的目标客户群锁定在成熟的外资制造业和国有高速成长潜力行业的制造企业。

第三节 标准工业厂房的产品特征

在产品层次上，标准工业厂房可以分为核心产品、形式产品和附加产品。核心产品就是指标准工业厂房可以提供给企业一个生产的场所。形式产品就是指标准工业厂房的核心产品的载体，包括标准厂房、供水排水系统、供电系统、通讯系统、交通系统等。对于标准工业厂房的形式产品，我们可以从以下一些技术指标来描述，可以包括长度、跨度、层高、建筑结构、建筑类型、地面载荷、供电、供水、排水、交通、通讯等。从建筑结构的角度来讲，标准工业厂房可以分为：轻钢结构、砖混结构和框架结构。从建筑类型的角度来讲，标准工业厂房可以分为：单层、多层和联排。

标准工业厂房是为企业提供生产的场所，由于这一产品的特殊性，各个园区在经营标准工业厂房时，除了做标准工业厂房核心产品和形式产品的文章外，还大做一些标准厂房的附加产品。目前标准工业厂房的附加产品可以分为：园区的产业集群、园区品牌及相关的配套设施。园区的产业集群目前有以下几个类型：以外资为依托的的电脑企业集群；以家庭手工业作坊为依托的的企业集群；以销售或贸易为中心的义乌的小商品市场；以专门的生产企业聚集为依托的新河镇的帽业生产加工中心工业园区等几种类型的产业集群。园区的品牌就是指园区的知名度，如工业园、的电子城等。园区的配套设施主要指一些生活工作方面配套设施的完善程度，如园区附近的医院、酒店、宾馆、商场、娱乐场所等。

可见，标准工业厂房和其他产品一样，也有核心产品、形式产品、附加产品三个层次。而且由于这一产品的特殊性，附加产品在标准工业厂房的销售中，也起到了很重要的影响作用。

第四节 地区标准工业厂房市场的总体描述

地区的标准工业厂房也是在最近几年才得到了一定的发展。通过此次市场调研，我们对标准工业厂房有了一定的了解，我们试着从以下几个方面对地区的标准工业厂房市场进行一下总体描述，包括地区标准工业厂房的产品特点、销售特点、开发特点、现有客户群、市场运作和市场分布等几个方面。

从地区标准工业厂房的产品特点来看：地区单层的标准工业厂房以轻钢为主，而多层的则以框架为主。而且在目前市场上，单层轻钢标准工业厂房的供应量要略多于多层框架的标准工业厂房，而多层联排的标准厂房仅在市场上占很小的比例。

从地区标准工业厂房的销售特点来看：在的各开发区，大多数的标准工业厂房都是

以普通租赁为主，租赁期为1~3年不等，甚至更长的期限，但也有部分标准厂房是先租后售或一次性销售的。地区标准工业厂房的租金也是因开发区的不同而不同的，而且租金差别还很大，如中关村电子城的租金可以达到1.70元/平方米/天，而密云和平谷的租金却只有0.4元/平方米/天。通常情况下，单层的标准厂房的租金要高于多层的租金。由于标准工业厂房的特殊性，它的附加产品在销售中均起到了很重要的影响作用，而且直接影响标准厂房的租金价格。

从地区标准工业厂房的开发特点来看：开发区管委会下设的开发总公司是标准工业厂房的主要开发商，也有一部分是由开发区管委会和非投资商共同开发建设。在后期的开发当中，以非投资商扮演重要角色，而且标准工业厂房是各开发区管委会用来招商引资的载体。但标准工业厂房在占地面积上一般不超过园区总规划面积的12%。

从地区租用标准工业厂房的客户群来看：通过调研，从行业角度来讲，我们发现标准厂房的现有用户主要集中在电子、生物制药、轻加工、机械等行业，从企业性质来看，外资、民营、国企等性质的企业均有租赁标准厂房的现象。

从地区标准工业厂房的市场运做来看：尽管地区的标准工业厂房市场在最近二三年得到了一定的发展，但标准工业厂房的一级市场和二级市场还没有形成规模，还没有专业的机构和民间机构介入。只是在标准厂房的租赁市场上，出现了一些专业性的厂房出租，如厂房信息网、厂房网等，但这些所提供的信息大多数还仅限于一些厂房的出租和需求信息。标准工业厂房这个市场目前还不成熟，还没有行业规性的操作手册，而且各园区对标准工业厂房市场的建设、维护、管理也没有统一的模式和方法，整个市场还处于一个发展阶段。

从地区标准工业厂房的市场分布来看：由于工业产值肯定要高于农业产值，在前几年追求GDP产值的情况下，地区也出现了大建工业园区的现象，各级工业园区（国家级、市级、区县级、乡镇级）一蜂而上。又由于标准工业厂房的开发是各级开发区管委会下设的开发总公司的主要投资项目，因此地区的标准工业厂房的开发也是遍地开花，标准工业厂房在市的各级行政区域均有一定量的分布，且分布围较为广泛。目前，地区能提供标准工业厂房的市级以上开发区的具体情况如下：国家级3个，中关村科技园、经济技术开发区（简称亦庄）、空港出口加工区；市级10个，平谷、国家环保、空港物流中心、林河、大兴、密云、石龙、光机电一体化、雁栖、空港开发区。

第二章 地区标准工业厂房供给分析

第一节 地区标准工业厂房供给情况分析

一、地区市级以上开发区标准厂房供应量及分布

180160140120100806040200156.367.3总的数量国家级市级

单位：万平方米 数据来源：对各开发区的市场调研 注：厂房的完工时间截止至2004年末

根据市场调研的资料，我们将地区市级以上开发区标准工业厂房的总供应量统计成上表，我们统计的厂房的完工时间截止至2004年末。从上表可以看出，市级以上开发区标准工业厂房总的供应量是156.3万平方米。其中，国家级园区的供应量为67.3万平方米，市级开发区的供应量是万平方米。 换算成百分比，国家级园区占总供应量的43%，市级园区占总供应量的57%。

标准工业厂房在各开发区的具体分布情况见下图：

4035302520151050光机林河电空一体港物化流中国心家环保中关亦庄村中电子关村城永中丰园空关村港出昌平口加工区雁空栖港开发区平谷石龙大兴密云

单位：万平方米 数据来源：对各开发区的市场调研 注：厂房的完工时间截止至2004年末

我们发现在标准厂房的供应中位于前几位的分别是中关村电子城35.7万平方米，密云35万平方米，亦庄26.3万平方米，平谷14万平方米，空港开发区13万平方米。亦庄、中关村电子城、密云三个园区的标准工业厂房的供应量是97万平方米，占到总供应量的62%。可见，地区标准工业厂房的供应情况还是有一定的集中性的。

二、 地区市级以上开发区标准厂房的供给结构

57%1%单层的厂房联排多层多层42% 面积（万平方米） 层高 （米） 单层厂房 87 7 联排多层 3 4.5 4.5--5.4/ 多层厂房 66.3 4.2 载荷 （公斤） 建筑结构 800--3000--5000 轻钢结构 400--450 框架结构 450--750 框架结构 数据来源：对各开发区的市场调研 注：厂房的完工时间截止至2004年末

根据市场调研的资料，我们将地区市级以上开发区标准工业厂房的产品供应结构进行统计，见上图。我们可以发现，单层的标准厂房总面积是87万平方米，占总供应量的56%，多层的标准厂房总面积是66.3万平方米，占总供应量的42%，而联排多层的面积是3万平方米，仅占2%。在一些基本技术指标上，单层和多层也有一定的区别。如单层的标准厂房的层高是7米，地面载荷可以达到800~5000公斤/平方米；而多层厂房的层高则在4.5~5.4米之间，地面载荷则在450~750公斤之间。而在建筑结构上，单层标准厂房是轻钢结构的，多层标准厂房是框架结构的。

三、 地区市级以上开发区标准厂房的开发时间情况

160140120100806040200156.39858.3总的开发数量2002年底以前2003--2004年底

单位：万平方米 数据来源：对各开发区的市场调研 注：厂房的完工时间截止至2004年末

根据市场调研的资料，我们将地区市级以上开发区标准工业厂房的开发时间做以统计。从上图可以看出，在156.3万平方米的标准厂房总供应量中，2002年前开发的总面积是98万平方米，占总供应量的63%；2003~2004年开发的标准工业厂房总面积是58.3万平方米，占总供应量的 37%。可见地区的标准工业厂房在2003年后得到了较为快速的发展，两年时间开发出的供应量就占到了总供应量的37%。

综合来看，地区市级以上开发区的标准工业厂房在供应上主要集中在亦庄、中关村电子城和密云，在产品结构上，单层轻钢结构的标准厂房要多于多层框架结构的标准厂房，在开发时间上，2003年~2004年的总开发量在总供应中占很大比例，标准工业厂房在近两年的开发得到了较为快速的发展。

第二节 地区标准工业厂房出租情况分析

一、 地区市级以上开发区标准工业厂房出租情况

180160140120100806040200156.38472.3总的开发数量已经出租的部分待租的部分

国家级园区 市级园区 总面积 67.76 88.54 待租面积 28.10 44.20 待租率 41.5% 49.9% 单位：万平方米 数据来源：对各开发区的市场调研

注：厂房的完工时间截止至2004年末

根据市场调研的资料，我们将地区市级以上开发区标准工业厂房的出租情况做以统计，见上图。我们可以看出，目前已经出租的标准工业厂房总面积为84万平方米，待租的标准厂房总面积为72.3万平方米。总待租率是46.3%。国家级和市级园区的标准厂房出租情况：国家级园区标准厂房的总面积是67.76万平方米，目前待租面积是28.10万平方米，总待租率是41.5%；市级园区标准厂房的总面积是88.54万平方米，目前待租面积是44.20万平方米，总待租率是49.9%。可以看出，国家级园区标准工业厂房的出租情况要好于市级园区。

二、 目前待租的标准厂房市场分布（市级以上开发区）

141210820平国空家谷港环物保流中心石龙光机林电河一体化大兴空密港云开发区雁栖中关亦中村电庄关子中村永城空关村丰园港昌出平口园加工区

单位：万平方米 数据来源：对各开发区的市场调研 注：厂房的完工时间截止至2004年末

根据市场调研的资料，我们将地区市级以上开发区待租标准工业厂房的市场分布情况做进一步统计，如上图。从上图的各园区的待租情况可以看出，目前标准工业厂房的待租面积较大的园区有如下几个，亦庄待租面积是13.2万平方米，中关村电子城待租面积是10.5万平方米，密云待租面积是12万平方米，国家环保待租面积是10万平方米。 亦庄、中关村电子城、密云三个开发区的标准厂房待租面积占标准厂房总待租面积的49.4%。

三、 地区目前待租的标准厂房产品结构分析 （市级以上开发区）

26.3433单层厂房联排多层多层厂房

单位：万平方米 数据来源：对各开发区的市场调研 注：厂房的完工时间截止至2004年末

根据市场调研的资料，我们将地区市级以上开发区待租的标准工业厂房的产品结构做进一步统计，得到上图。可以发现，在目前的待租标准厂房中，单层厂房的总待租面积是43万平方米，占总待租面积的59.5%，多层厂房的总待租面积是26.3万平方米，占总待租面积的36.4%，联排多层仍占很小比例。

关于地区市级以上开发区标准工业厂房的待租原因，我们认为有如下几个： 1、 前几年时间标准工业厂房的盲目上马，造成标准工业厂房总供应量的增大，

而这些标准工业厂房在开发时，由于可能缺少事先的市场调研和产品规划，造成这些盲目开发的标准工业厂房目前还没找到目标客户群，以至于发生了待租现象；

2、 由于标准工业厂房是种工业品，而工业品的购买决策行为要比快速消费品

复杂，通常其购买决策时间会很长，这就造成在最近一两年新建的标准厂房还没有足够的时间来销售，由于不能在短时间在市场上消化掉这些新开发的标准厂房，所以又发生了部分待租的标准厂房。

四、 地区市级以上开发区标准厂房出租价格水平

1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.0005101520单位: 元/天/平方米

租金价格在1.2元以上的 租金价格在1.2元以下的 标准工业厂房总面积 (万平方米) 69.3 87 标准工业厂房已出租面积 (万平方米) 40 44 中关村电子城 中关村永丰园 亦庄 大兴 中关村昌平 国家环保 空港开发区 空港出口加工区 林河 光机电一体化 空港物流中心 石龙 雁栖 密云 平谷 1.70 1.70 1.50 1.30 1.20 1.20 1.12 1.12 1.00 1.00 0.90 0.70 0.60 0.40 0.37 标准工业厂房待标准工业厂房出租面积 待租率 (万平方米) 29.3 43 42.3% 49.4% 数据来源：对各开发区的市场调研 注：厂房的完工时间截止至2004年末

根据市场调研的资料，我们将地区市级以上开发区标准工业厂房的出租价格进行统计，得到上图。可以看出，地区标准厂房的出租价格差别还是很大的。中关村电子城的租金可以达到1.70元/天/平方米，而密云和平谷的租金仅有0.4元/天/平方米。租金价格在1.2元以上的园区有四个，分别是中关村电子城1.70元/平方米/天、中关村永丰园1.70元/平方米/天、亦庄1.50元/平方米/天和大兴1.30元/平方米/天。租金价格在1.2元以下（含1.2元）的园区有11个，分别是国家环保1.20元/平方米/天、中关村昌平园1.20元/平方米/天、空港开发区和空港出口加工区1.12元/平方米/天、其他依次为林河、光机电一体化、空港物流中心、石龙、雁栖、密云、平谷。租金价格在1.2元以上的标准工业厂房的总供应量是69.3万平方米，目前待租面积是29.3万平方米，待租率42.3%；租金价格在1.2元以下的标准工业厂房的总供应量是87万平方米，目前待租面积是43万平方米，待租率49.4%。

可以看出，租金价格在1.2元以上的标准厂房出租情况要好于1.2元以下的，其中的主要原因是租金价格在1.2元以上的标准厂房多位于国家级开发区，而这些开发区所提供的优惠要优于市级开发区，企业在考虑租赁厂房时，通常是综合考虑各种因素，租金并不是唯一的影响因素。

总体来看，地区国家级园区的标准厂房的出租价格要高于市级园区，而且国家级园区的出租情况也要好于市级园区。

第三节 地区标准工业厂房主要供应商分析

一、 地区提供标准工业厂房的主要开发区概况 （一） 市主要开发区标准工业厂房开发状况 1、空港的标准工业厂房开发状况

空港目前已经完工的工业标准厂房共有建筑面积13万平方米，出租价格在0.84~1.40元/天/平方米不等，由于有限的土地，空港的标准厂房都是四层的，而且租期不少于12个月，出租以楼层为单位，出售以整栋为单位。空港的标准厂房是可以适用电子类生产企业使用的厂房。空港目前无在建的标准工业厂房，但计划在加工区可能还会有新的标准厂房进行建设，并且在工业区还有2平方公里的土地正在审批当中，也有可能被建成标准厂房。空港标准厂房的租赁情况是入住率可以达到80%，大约还有3万多平方米的标准厂房待出租。 2、雁栖的标准工业厂房开发状况

雁栖目前已完工的标准工业厂房共有16栋，其中单层的标准厂房是15栋，但有单跨和双跨之分，有一座四层的标准厂房为砖混结构，其余均为轻钢结构。出租价格在0.5~0.7元/平方米/天。雁栖目前无在建的标准工业厂房，规划开工的标准工业厂房还没有确定，但在工作的规划当中。雁栖标准厂房的租赁情况是在现有的16栋工业标准厂房中，出售出租了6座，还有10座没有租出去，出租率为37.5%。 3、亦庄的标准工业厂房开发状况

亦庄目前标准工业厂房的总面积为26.3万平方米，主要以单层轻钢结构的厂房为主，出租价格为1.5元/天/平方米。亦庄的标准厂房的租赁情况是入住率可以达到50%，大约还有13万多平方米的标准厂房待出租。 4、中关村电子城的标准工业厂房开发状况

中关村电子城目前已完工的标准工业厂房的情况是：一期和二期基本都是多层的结构，有3000平方米一层的，也有4000平方米一层的，共有建筑面积20~30万平方米。目前正在施工的标准厂房是第三期，预计在2005年7月完工。标准厂房的出租价格是统一的1.7元/平方米/天。中关村电子城目前无规划开工的标准工业厂房，该园区标准工业厂房的租赁情况是：一期和二期的标准工业厂房已经全部销售完毕，目前正在销售第三期的标准厂房。另外客户在需求面积上，以前的需以2000平方米的厂房居多，而现在的需以500~1000平方米的厂房居多。 （二） 市主要开发区的产业结构及规划 1、空港的产业结构及规划

空港园区的产业特点是：主要以电子通讯、仓储保税和航空相关业为主的主导产业，目前已经初具规模。该园区的产业规划是：主要以电子通讯、仓储保税和航空相关业为主导产业，鼓励发展医药、机械、精细化工、生物工程、新材料等行业。目前入园投资的企业共150多家，分别来自20多个国家和地区，外商投资企业占70%，入园的公司有68家，其中排名世界500强的企业在工业区有20家。 2、雁栖的产业结构及规划

雁栖的园区没有明显的产业特点，但有比较明显的连带效应，例如日本公司的聚集效应。该园区目前没有明确的产业规划，但目前招商的对象以外商居多，该园区提倡花园式的工业园区。目前入园的企业有113家，其中外资企业30家，分别来自于法国、

德国和美国等16个国家和地区。 3、亦庄的产业结构及规划

亦庄的园区目前已经形成了以制药业、信息技术、光机电一体化、新材料等为主的产业格局，但最为明显的产业特征还是微电子业和生物制药业。而且该园区规划的五大主导产业分别是电子信息产业、光机电一体化产业、生物技术与新医药产业、新能源新材料产业和软件产业。截止2003年6月底，该园区共有入区企业1250家，其中三资企业312家，占园区企业总数的25%，世界500强企业42家，园区的知名企业有诺基亚、GE、奔驰、可口可乐等。

4、中关村电子城的产业结构及规划

中关村电子城的产业环境是很典型的电子及电子信息制造业的产业基地，园区的产业特点是以电子及电子信息制造业为主，但市属于高新技术的11个行业在电子城这里全部可以见到，最突出还是电子业，其次是医药业。该园区的产业规划是发展以电子信息产业为主体的、多功能的、综合性的高新技术科技园。目前入园的企业共有625家，其中知名企业有：日本的松下电器、芬兰的诺基亚、德国的西门子、瑞典的爱立信、瑞士的ABB和雀巢、法国的汤姆逊和阿尔卡特、荷兰的飞利浦、国的LG等公司。 （三）市各主要开发区对入园企业提供服务情况

1 2 3 4 地区 空港 雁栖 亦庄 电子城 对入园企业提供服务 资金支持 培训 产业指导 物业服务 无 无 无 有 无 无 无 有 无 无 无 有 无 无 无 有 数据来源：对各开发区的市场调研

从上表可以看出，上述各开发区对入园企业提供的服务形式还是较为单一的，仅有物业服务这一项，而其它的服务，如资金支持、培训、产业指导等均还没有向入园企业提供。

（四） 市各主要开发区对园区品牌宣传情况 对园区品牌宣传 园区 公共关系推广 有 媒介宣传 海报/礼品/宣传册/宣传单页 软文报道 有 有 有 有通过市和本区的相关媒体对外传播 网络 广告 无 无

1 2 3 空港 雁栖 亦庄 雁西世界 单页/宣传册 宣 传册/宣传单 有宣传册/宣传单 页 4 电子城 数据来源：对各开发区的市场调研 从上表可以看出各开发区对园区的品牌有一定的宣传，但多集中在宣传单、宣传册和软文报道上，还没有充分利用网络广告这一形式。

（五） 市各主要开发区对标准厂房的销售渠道

销售渠道 园区 园区 有 有 中介机构 有,给一个月房租代理费 有 招商会 自己及的 市级\\各地\\国外 有 个人关系 上门销售 1 2 空港 雁栖 3 亦庄 有 4 电子城 有 介绍 有过,未成全员招商 功 数据来源：对各开发区的市场调研

从上表可以看出各开发区对标准厂房的销售渠道主要是通过园区和一些性质的招商会为主，主动出去销售的并不多，可见销售方式还是比较被动的。

二、地区标准工业厂房主要供应商竞争力分析 （一） 空港开发区

空港开发区位于顺义天竺镇，在首都国际机场西侧面1公里处，地处新兴20万人口国际空港城的中心地带。该园区交通方便快捷，101国道——京密公路贯穿工业区南北，首都机场高速公路紧临工业区东侧，专用货运通道直达机场，据火车站仅20公里，距货运站为15公里，90分钟可达到天津新港。空港开发区总体规划面积7.8平方公里，目前空港的产业特征是以物流产业及与国际商务频繁的企业为主。空港园区的标准厂房的特点是以多层的框架结构的厂房为主，标准厂房的层高在4.2米至4.5米，荷载为450公斤/平方米，标准厂房的投资商是。

空港开发区SWOT分析

 STRENGTH 得天独厚的地理位置成为本园区的核心竞争力  WEAKNESS 园区建设基本结束,发展空间有限

 OPPORTUNITY 愈加成熟的产业集群会使更多的相关的企业入驻，使土地的有

效性增强

 THREATS 竞争对手空港物流园区的出现

（二） 中关村电子城

中关村电子城科技园位于首都市区东部酒仙桥，东北接京包铁路，西临四环路，南至坝河，机场高速路从园区穿过，园区占地10.5平方公里。电子城交通便利，园区距首都机场16公里，距天安门15公里，有30多条公交车通往市区，并与三环、四环、五环、京顺路相互连接，距天津新港150公里，形成快捷畅通的交通网络。目前园已有电子骨干企业200家，三资企业39家，国家级电子科研院所4家，大中型涉外旅游饭店5家，中高级电子院校5所。近年来，通过高新技术的引进，区域培育了一批大型电子骨干企业，形成了以通信、计算机（软件）、显示器、彩色显象管、显示管、数

字视听、新型元器件等为主的高新技术产业群，并正在向数字化、信息化和网络化方向发展。电子城已初步建成了以电子信息产业为主体的、综合性的电子高科技园区。电子城作为的老电子工业基地，目前已经形成了成熟的电子行业集群的产业特征。电子城标准厂房的特点是以多层的框架结构的厂房为主，建筑较密集，设计和建设质量很好，通用性强，全面考虑了电子制造业的需求特点。标准厂房的层高在4.5米至5.4米，荷载是750公斤/平方米。标准厂房的投资商是

中关村电子城SWOT分析

 STRENGTH 老的电子工业基地配套生产设施与生活设施优势明显；

临近的商业中心，满足客户的商业和生产需求

 WEAKNESS 园区建设基本结束，发展空间有限；，临近市区地域扩充难度大。  OPPORTUNITY 愈加成熟的产业集群会适应更多的相关的企业入驻，使土地的

有效率增强

 THREATS 其他园区相同的产业链的发展正在日趋成熟。会进一步削弱它的

优势

（三）亦庄开发区

亦庄开发区位于大兴亦庄，具体位置是在东津塘高速公路起点、城市五环路与六环路之间，是市总体规划中亦庄卫星城的核心区。距离四环路3.5公里，距离三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里，距首都国际机场25公里，距铁路货运站7公里，距公路货运主枢纽5公里，距国际物流中心1公里，距天津新港140公里。园区的规划面积是15平方公里，入园企业有千余家，形成了以制药业、信息技术、光机电一体化、新材料等为主的产业格局，园区的产业特征是微电子和生物制药产业。目前，亦庄开发区已经成为了外资公司的现代制造基地和新的生活社区。该开发区的标准厂房主要以单层的轻钢结构的厂房为主, 设计和建设质量好，通用性强。单层标准厂房的层高是7米，地面荷载1000公斤/平方米；多层标准厂房的层高是4.5米，地面荷载750公斤/平方米。标准厂房的投资商是和投资商共同投资。

亦庄开发区SWOT分析

 STRENGTH 国家级的经济开发区；中关村高科技园的辐射园

 WEAKNESS 过多依赖的支持，在新的市场环境下优势将不再显著  OPPORTUNITY 有更广阔的发展空间，能满足更多消费者的需求  THREATS 周边园区对它的竞争，如光机电一体化园区

第四节 经济技术开发区（BDA）区域的同业竞争分析

一、BDA区域的同业竞争

所谓同业竞争就是指在相近地域相同行业间的竞争。为了便于分析BDA区域的同业竞争，我们定义了三个概念：BDA核心区、BDA扩展区和BDA周边地区。BDA核心区就是指经济技术开发区第一期规划的15平方公里区域；BDA扩展区就是指后来新规划的25平方公里区域，其中包括了我们研究的东区和光机电一体化园区；BDA周边地区就是

指大兴和丰台开发区。而实际上，BDA的核心区、扩展区和周边地区间的关系是既竞争又互相依赖，是一种唇齿相依的关系。

为了对BDA区域的同业竞争进行分析，我们选取了园区的优惠、产业聚集度和价格三个因素，我们选用五角星来表示各自的不同程度。在优惠上，五角星越多表示越有优势；在产业聚集度上，五角星越多表示产业越聚集；在价格上，五角星越多表示标准厂房的出租价格越便宜，越有价格优势。根据相关调研资料，我们得到如下结果： BDA核心区 BDA扩展区 BDA周边地区 园区的优惠 产业聚集度 价格 二、BDA区域的主要投资商比较分析

（一）BDA核心区投资商分析

BDA的全称是经济技术开发区(又称开发区)，是于1994年8月25日经批准的国家级开发区。是一个同时享有沿海经济技术开发区优惠和国家高新技术产业园区优惠的开发区，是一个与国际接轨的新型管理下的经济区域。

BDA的核心区就是指BDA一期开发的15平方公里，BDA核心区的最大投资商是市，标准工业厂房的开发也是其一个重要的投资项目。 BDA核心区域的标准厂房的建设开发可以分成三个阶段：

第一阶段：９４年开始开发的多层框架结构厂房，这一时期开发的标准厂房主要是满

足外资制造商的需要，如分装或灌装他们的半成品等；

第二阶段：９７年兴起的单层轻钢结构厂房的开发，这一时期开发的标准厂房主要还

是满足外资制造商的需要，但需求发生了变化，该时期的标准厂房主要是满足部分机械加工企业的生产项目转入中国或更多的生产环节转入中国的需要；

第三阶段：２００４年兴建的独栋办公楼，在销售上是只卖不租，每个独栋包括办公

面积在，建筑面积在2000—3000平方米之间，这一时期兴建的独栋办公楼主要是满足企业总部和中试生产的需要）。

BDA核心区的标准厂房主要分布在几个BDA的园中园，BDA核心区的园中园包括：隆盛工业园、星网工业园、中和工业园、宏达工业园、永昌工业园。其中的隆盛工业园、中和工业园、宏达工业园、永昌工业园四个园区是为招商引资而建设的标准厂房。而星网工业园是诺基亚公司的园中园，里面主要是相关厂家的定制标准厂房，所以星网工业园不在本案的研究之列。

BDA核心区的标准厂房的总体情况是，形式多样，多层与单层相间，而且园区标准厂房有一个最大的附加产品——同时享有沿海经济技术开发区优惠和国家高新技术产业园区优惠的双重优惠。

BDA核心区提供标准工业厂房的各园中园具体情况如下： 1、宏达工业园

该园位于开发区的中轴线的东部，地处开发区核心区，距开发区管委会仅500米左

右。北有宏达北路，南有隆庆街，东邻14号区间路，三条交通路线可供工厂去使用。园区厂房采用砼框架结构，有两种规格。

厂房编结构形总面积 单元最小单元号 式 （平方米） 数 面积 （平方米） 1 砼框架8593 8 1077.5 结构 2 4627 5 925 3 4627 5 925 4 8593 8 1077.5 层数 层高楼面承（米） 载（吨/平方米） 4.5 0.75 4 5 5 4 数据来源：对各开发区的市场调研

2、永昌工业园

该园近邻宏大工业园，其设计亦是超前，可最大限度的满足不同的行业的需求，该园区的厂房北设有冷暖空调，新风，排风系统位置及孔洞预留，并设有集装箱专用卸货平台。

厂房编结构形总面积 单元最小单元号 式 （平方米） 数 面积 （平方米） 7 美国进22653.71 14 1134 口轻钢结构 8 砼框架29457 结构 24 1160 层数 层高楼面承（米） 载（吨/平方米 厂房1厂房73 层；办米； 公2~3办公3.5层 米 6 4.5 0.75 数据来源：对各开发区的市场调研

3、中和工业园

该园北临中和街，东临同济北路，位于交叉路口的西南角，交通便利，毗邻可口可乐等世界知名企业。该园区的标准厂房为通用型，用于租赁，适于一般的加工业与制造业。该园区建筑采用简洁明快的竖条窗形式，饰以灰白色铝板，体现高科技的特点。 厂房结构形式 编号 总面积 单元最小单层数 （平方数 元面积 米） （平方米） 普通联体100 8 963 生产车轻钢结构 间1层办公区2—3层 层高楼面承防火等（米） 载（吨/级 平方米 生产车间7办公区3.5 生产车二级 间3办公区2—3层0.75 9 10 普通联体12974 轻钢结构 6 2144 生产车间1层办公区2—3层 生产车间7办公区3.5 生产车二级 间3办公区2—3层0.75 数据来源：对各开发区的市场调研

4、隆盛工业园

隆盛园坐落在园区的荣昌东街7号，总占地面积11.2公顷，该园区南临荣昌东街，东临永昌中路，西临宏达中路，上述路段均为开发区主要出入口通道及主要干道，除此之外，隆盛园北临锦绣街，该街区西南为轻轨转弯预留地，规划中的轻轨车站便设置与此。

隆盛园是一座现代化的园区，主要由通用厂房及相关的配套服务区组成，可租可出售。厂方面向国、国外两个市场，能满足各种用户的需求。 隆盛工业园（一期） 厂房结构形式 编号 1 2 3 4 5 普通联体 轻钢结构 普通联体 轻钢结构 普通联体 轻钢结构 普通联体 轻钢结构 高级钢筋 砼框架结构 总面积 单元最小单层数 （平方数 元面积 米） 7299 5485 5485 15312 8084 5 2 2 4 1417 2742 2743 3828 1044 7 3 一层3其它层0.75 生产车间1层办公区2—3层 生产车间7米办公区3.5米 生产车间3；办公区2—3层二级 0.75 楼面承载 层高 防火（吨/平方（米） 等级 米） 数据来源：对各开发区的市场调研

在隆盛园的二期开发中引入了新的投资商——金地科创投资。隆盛园二期的标准厂房全部采用轻钢结构，在设计上最大程度地满足不同的行业的需要，并为二次设计留有了余地。该园的厂房为大开间，开放式共有7个独栋。每个厂房由生产区（单层）、办公区（2、3层）和庭院组成。每一栋的建筑面积在2200~3600~5900平方米。 隆盛工业园（二期） A5 结构形式 轻钢结构 层数 厂房1层办公2—3层 层高 5.5/3.5 底层面积 3694 总面积 5980.7 A6 轻钢结构 厂房1层办公2—3层 5.5/3.5 1596 2217.85 A6” 轻钢结构 厂房1层办公2—3层 5.5/3.5 1596 2217.85 A7 轻钢结构 厂房1层办公2—3层 5.5/3.5 1632 2325.9 A8 轻钢结构 厂房1层办公2—3层 5.5/3.5 2425 3620 A8” 轻钢结构 厂房1层办公2—3层 5.5/3.5 2425 3620 数据来源：对各开发区的市场调研

BDA核心区的宏达、永昌、中和和隆盛四个园中园的标准工业厂房总供应面积为16.4万平方米，具体供应情况如下：

240,16%617.3,38%宏达工业园永昌工业园中和工业园52110.71,32%23614,14%隆盛工业园

数据来源：对各开发区的市场调研

BDA核心区各园中园的标准工业厂房的建筑结构情况如下，可以看出轻钢结构的占总到供应量的61%，明显多于砼框架结构。

39%砼框架结构轻钢结构61%

数据来源：对各开发区的市场调研

BDA核心区各园中园的标准厂房的销售情况是单层需求量大，目前已全部出租，剩余的标准厂房全部为多层厂房。BDA核心区各园中园的标准厂房的客户情况是：从客户的数量和行业性质来看，客户多为外资的制造商或是为外资制造商的配套企业，电子类的居多，占到了企业总数的30%，其次为生物医药占到了企业总数的20%；从销售的时间来看，前期多为外资的制造商，行业集聚明显，后期多为国企业，行业特征不明显。

（二）BDA扩展区——东区的投资商分析

亦庄东部工业园（以下简称东区）总面积2680亩（1.79平方公里），2001年初开

始建设，2002年9月划入亦庄开发区，东区的投资商是亦庄镇。东区的标准厂房分布在三个样本园中，他们分别是由新城实业开发的新城工业园、新瀛投资管理公司开发的新瀛工业园、迪兴科贸/市政公司负责开发的迪兴工业园。这三家公司均由亦庄镇直接管辖，其中新城实力最为雄厚，新瀛由新城和汇瀛两家公司联合成立，迪兴是新城下设分公司之一。三块园区的租赁形式和用户权限一致。东区的标准厂房的用户虽不像核心区的用户那样同时享受国家级和高科技园区的双重，但园区可以协助客户办理相关的享受的手续。 东区标准厂房的具体情况： 厂房结构形总面积 编号 式 （平方米） 单元最小单层数 数 元面积 生产车间1层办公区3层 生产车间2层办公区3层 楼面承层高 载 （吨/（米） 平方米 生产车生产车间间2办8米办公公区区3.5米 0.5 生产车间生产车4.9米办间0.8公区3.5办公区米 0.5 A5 轻钢结3542 构 2 1200 A6 框架结8800 构 8 1580 数据来源：对各开发区的市场调研 注：上表中的框架结构标准厂房目前尚未完工，但目标客户定在了微电子企业。

东区样本园区标准厂房的最小分割为1000平方米，最大为8800平方米，普遍为三层办公楼加一层厂房的设计形式，厂房部研发部门和生产车间但是又分隔不远。从设计图纸中可知厂房层高一般为8.2米，承重载荷为2吨/平方米，设计形式普遍为1000平方米的四间厂房位置相邻，门户，但其之间的隔墙可打断形成2000平方米或者4000平方米的空间，双层厂房每层设计与此相同。园区容积率在0.7左右。

东区标准厂房的客户需要交纳的费用包括三部分：房屋租赁费1元/天·平方米；物业费45元/年·平方米，包括对的外立面结构和配电间的维修保养，对外绿化、保洁、保安、车位等；水、电、暖、通讯由开发公司代收代缴。目前与客户签订合同价格保持3年不变，但租用期可以签订更久。

东区标准厂房的销售情况是：1000平方米的标准厂房已经出租完毕，目前剩下是2000平方米左右的厂房。东区标准厂房的现有客户情况是：行业特征不明显，目前有的客户行业是，机械加工、印刷、食品、医药等。造成行业特征不明显的主要原因是这部分标准厂房2002年以后才开始兴建的，由于建设的时间短，还未能形成主导、稳定的客户群。但东区标准厂房的招商方向是外资、合资和高新技术企业，对于已注册于核心区的高新技术企业，如果租用样本园区厂房，将有一定的优惠。

但东区无蒸汽、天然气，属纯电力供应，配给额为100瓦/平方米，如客户增容在100千瓦以解决较方便，以上则费用较大。园区有餐饮配送服务，但是员工的住宿需自行解决，一般多租用居民楼和青年公寓，员工的交通问题可由开发公司的车队解决。 与核心区相比，东区的劣势在于基础服务设施不齐全，预计2006年前会逐步完善，届时轻轨也将会铺设竣工。与大兴工业园区相比，亦庄东区的优势在于：国家支持力

度大；临近京津唐高速和五环交通便利；产业链错综复杂，行业前景乐观。

第五节 地区标准工业厂房市场的发展趋势

一、地区标准工业厂房市场的未来发展会呈现如下特点：

1、在市的产业和城市规划指导下，标准工业厂房的开发将趋于有序化。

根据市\"九五\"计划和2010年发展目标，市的一个新的经济增长点就包含了高新技术产业。高新技术及其产业是首都经济新的增长点，也是今后要重点加以发展的。而且市的产业就是要逐步形成以电子信息、生物工程和新医药、光机电一体化、新材料等新兴产业为主导的高新技术产业群。由的这个产业，我们可以看出标准工业厂房在未来的开发也将紧跟市的产业走，为市的这些主导的高新技术企业服务。

而市在“十五”时期的城市规划就是要加快市区产业结构调整。在“十五”时期，市的中心城区要建设成为第三产业密集区，主要发展各类知识密集型服务业和金融保险、商品流通、邮政电信、文化体育等第三产业。市的郊区要作为市区产业发展的广阔腹地，并且要通过市区产业结构调整的契机，根据各自的资源条件，以区县工业园区为依托，将承接市区的工业转移，成为现代制造业基地，促进郊区工业化和城市化水平的提高。而且在市十五时期的城市规划的原则中也明确提出了要规划先行的原则。市在加快工业布局调整的步伐时，计划到2005年，初步形成合理有序、层次分明的新布局。四环路以为工业营销、研发机构及无污染的都市型工业和对外交往的窗口；四环路沿线为高新技术产业带；郊区县为产业定位分明的现代加工制造业基地和原材料工业基地，基本解决规划市中心区工业企业的污染扰民问题。

可以看出，市在未来的各开发区的开发中是要规划先行的。在未来的开发中，市更加注重了城市的整体协调发展，并且市也有了较为鲜明的产业。基于以上的分析，我们可以预测市未来的标准工业厂房的开发将在产业和城市规划的指导下，将趋于有序化的发展。

2、标准工业厂房的前期混乱开发造成的后遗症仍需一定时间来消化。

尽管市有了较为清晰的产业和城市规划，但由于前几年炒的过热的工业开发区，缺乏整体规划，造成开发了大量的标准工业厂房分布在各级行政区。尽管市出台了整顿各级开发区的，宣布只保留28家，但前期混乱开发造成的后遗症是不可能在短时间消除的。而这其中的尚未统计出来的具体标准工业厂房供应数量也会对未来一段时间的标准工业厂房开发造成一定影响，标准厂房市场仍需一定的时间来消化。

因此，市的标准工业厂房市场在未来几年应该是一个整顿调整时期，但最终会实现在市产业和城市规划指导下的有序发展。

二、行为对地区标准工业厂房发展趋势的影响——

开发区去九留一，到底有多少面积的开发区

的开发园区在级别上可分为国家级、市级、区级和乡镇级。在类型上可以分为三种：一种是国家批准的开发园区，如中关村软件园、中关村西区等；二种是变相的土地储备，即当地批准设立，而并没有批准；三是没有立项，先盖房进行出租的“园区”，的部分“农业科技园”，大都是租用农地，进行建设，对外出租没有产权的经营用房的“园区”。 2003年国家出台了土地治理整顿，该除了指向治理整顿协

议出让土地外，另一个矛头就是直指开发区。国家清理整顿的开发区也主要是第二类“开发园区”。这部分变相“圈地”的“园区”大都在有竞争力的城市边缘地段，不仅规模大，而且很多是乱占滥用耕地。

市的有关部门也于2004年3月24日曾向国土资源部递交了一份报告：市宣布九成开发区被撤销。而且市已对原有的470个开发区（包括各类园区）进行了全面清理整顿，经批准设立的3个开发区全部保留；由市批准设立的27个，保留18个，撤销9个；所属部门、市所属部门和各区县设立的111个，拟保留7个，撤销、整合104个；各区、县以下和区、县所属部门批准设立以及擅自设立的329个各类开发（园）区，全部撤销。 按照该报告，市开发区的数量就由470个减少到28个，撤销442个，减少了94.04％；规划面积由876.09平方公里，减少到405.32平方公里，开发区规划面积减少了53.74％。

资料来源：国家信息中心 由于前几年炒的过热的工业园区建设，造成了留下了各类开发区共计470个，而且这些开发区质量上良莠不齐，地域上分布广泛，的各级行政区域均有可能有开发区。尽管决定要砍掉442个开发区，但在实际操作中，哪些开发区是留下的，哪些开发区是砍掉的，目前还没有一个明确的。而且实际中又出现了一种开发区合并的现象，既留下来的开发区吞并被砍掉的开发区，几个开发区合并成一个开发区。这就出现了砍掉442个开发区后，是否真的会如我们理论计算的开发区规划面积减少到405.32平方公里。由于整顿后的开发区实际面积还是个未知数，而标准工业厂房又是目前各个开发区的主要投资项目，因此土地整顿后，市各级开发区的标准工业厂房的总的供应数量仍然是一个未知数。

第三部分 标准工业厂房消费需求分析

第一章 市标准工业厂房市场需求的总体经济分析

对于经济的宏观总体分析目的在于，把握标准工业厂房的总体变动趋势，判断整个标准工业厂房的投资价值，掌握宏观经济对标准工业厂房的影响力度与方向。

从宏微观经济两个角度，对于市标准工业厂房的消费需求分析。具体如下六个方面作消费需求分析，一、经济高速发展与经济增长点，二、入世后外商投资企业的涌入，三、高新技术企业和中小企业的崛起，四、三四环以的生产型企业外迁带来的产业布局调整，五、奥运经济带动的投资需求增长与城市发展战略的转移，六、对标准工业厂房需求的行业分析。由分析得出，市标准工业厂房市场是正在稳步快速增长的市场,市场前景广阔。

第一节 标准工业厂房需求的宏观经济与经济增长点分析

经济发展快速平稳，良好的宏观经济大环境

从最近五年的经济发展状况（宏观经济发展趋势分析）,连续六年平均每年以超过两位数的速度在平稳而快速地增长。从图表中，可以看出经济发展趋势：

市国民经济发展趋势（国生产总值）亿元 年份 国生产总值 国生产总值增长比率 2169.7 10.00% 1999 2460.5 11.00% 2000 2817.6 11.00% 2001 3130 10.20% 2002 3611.9 10.50% 2003

北京市国民经济发展趋势(亿元)600050004000300020001000019992000200120022003

其中，三大产业在经济中所占比重与变化如下图所示：

市国民经济发展趋势（国生产总值） 亿元 年份 第一产业 第二产业 第三产业 87.5 843.9 1238.3 1999 90 935.8 1434.7 2000 93 1063.7 1066.9 2001 95.5 1114.4 1920.1 2002 95.3 1298.5 2218.2 2003

2500200015001000500019992000200120022003第一产业第二产业第三产业

尤其是今年经济强势开局，创十年来历史新高

据市统计局的统计，今年前3 个月GDP 达到886.9亿元,增长速度达到13.8 % ,创下1994 年以来的最快增长纪录。全市国民经济继续保持快速增长势头,投资、消费和出口均保持了较高的增长速度。一方面,工业生产对市经济增长拉动作用明显。今年一季度市工业实现增加值271.1 亿元,同比增长18.3 % ,为三年来最好水平,对全市经济增长的贡献率达到41 %。另一方面,在奥运投资的带动下,投资快速增长。一季度市完成全社会固定资产投资298.2亿元,同比增长36.5%。而在36.5%的投资增长中,有18个百分点是由奥运项目引起的。仅今年以来,就先后有4个奥运建设项目开工兴建,相关基础设施项目全面展开,完成投资近10亿元。此外还有国家大剧院等投资项目开工兴建,这对全社会投资增长的贡献率达50%。

此外,一季度,在住、行、讯三大消费热点的带动下,市实现社会消费品零售额527.2 亿元,同比增长9. 5 %。扣除价格因素,实际增长11. 4 %。其中住、行、讯三大类商品实现零售额112. 5 亿元(不包含商品住宅销售额) ,同比增长17. 7 %。总体判断2004 年一季度,经济强势开局,经济增长率为10 年来同期最高水平,通货膨胀趋向尚不明显,就业形势基本稳定,地方财政收入持续较快增长。具体统计数据如下图所示（资料来源市统计局）：

其中利用外资快速增长：合同外资金额达15.2 亿美元,比上年同期增长1.1 倍;实际利用外资8.2亿美元,增长1.2 倍。良好的利用外资形势将会促进地方出口的继续增长。

投资持续高速增长：我市累计完成全社会固定资产投资298.2 亿元,比上年同期增长56.5% ,增幅同比提高24.1 个百分点。

➢ 奥运及相关项目,项目对全社会投资增长的贡献率达50% ➢ 工业投资比上年同期增长40.1 %

➢ 房地产开发投资对全社会投资增长的贡献率达60.1 %

市经济从2001 年开始人均国生产总值超过3000 美元。从世界各国经济发展的经验看, 人均GDP 达到3000 美元至9000美元之间, 标志着该地区进入中等发达水平。经济高速发展的到来，表明国民经济具备了相当实力, 进入了活跃、加速发展的重要阶段。人均GDP 水平的突破性提高, 要求产业结构进行大规模调整。人们对生活质量的关心重点已经从若干年前的家电转到住与行的问题上, 即住房与购车。

从近五年的经济发展来看，平均每年的两位数的增长势头，以及第二、三产业的平稳

快速地增长，入世以及奥运经济对市投资需求的巨大拉动，带动了工业发展的巨大机遇，中外投资者对经济的认同和投资。从宏观经济和微观角度表明了RBF市场也将是一个快速增长的市场。总之，市的标准工业厂房的市场需求的强劲持续增长，市场潜力巨大。

从经济增长点与主导行业分析：

来自市统计局的信息，经济增长点主要在于： 奥运经济的产业带动巨大投资

在奥运经济的推介会上，市推算的奥运经济带来的投资需求增加1.5元。

新城开发和小城镇建设及房地产开发,投资需求约7000亿～8000亿元。支撑这个判断的数据有:汽车报废更新加新购车需求总量预计近250万辆,住房总需求预计约1亿平方米;数字产品预计总需求将在500亿元左右;食品和服装预计年总需求量在5000亿～6000亿元左右。

奥运工程和基础设施建设拉动投资继续保持较快增长。从结构上看，去年制造业领域的投资虽增长较快，但直接用于工业的投资仍只有165亿元，生产性重复建设的可能性及规模有限；房地产比重仍在一半以上，但年末6000 多万平方米项目处于在施状态，有利于在一定程度上既满足需求且使价格保持相对稳定水平。特别是今年奥运工程将全面展开，成为拉动投资继续增长的重要力量。从速度、总量和结构上的差异分析，市的投资既保持相对较高速度，但又尚未形成明显过热倾向，且保持持续增长的后劲。如无特殊因素影响，投资对经济增长的拉动作用应在50% 以上。

汽车制造和电子信息产业引领现代工业

汽车制造和电子信息产业引领现代工业继续加快发展。2003年，全市第二产业增长11.9%，增速超过GDP1.4 个百分点。其中工业增长12.0%，增幅比上年提高4.2个百分点。汽车工业成为现代制造业新的增长点，全年交通运输设备制造业实现总产值429.6亿元，比上年增长近1倍，成为制造业中的第二大行业，对全市工业增长的贡献率达到44.7%，比上年提高16.4个百分点。

尽管随着市场竞争的加剧，部分电子信息产品价格下降，但电子及通信设备制造业仍是工业中第一大行业，移动通讯设备、电子计算机、彩色显像管等产品产量都有不同幅度增长。尽管支柱产业趋同是一个全国性的问题，这两大产业的市场前景仍然是乐观的——汽车的需求仍在不断增长，通讯和电子产品的更新换代也远未终结。两大产业将继续引领工业乃至第二产业保持相对较高的增速。

以汽车电子信息产业引领的包括光机电一体化产业、生物技术和新医药产业、新材料与新能源产业和软件制造业在的六大行业为市主导行业和经济增长点。

第二节 标准工业厂房高科技企业市场需求分析

经济技术开发区的产业结构的发展中,科技含量在逐步增长,开发区工业总产值、工业增加值和销售营业收入中有90 %的产值是由高新技术产业创造出来的,2003 年高新技术增加值占全市的21.4 %。高新技术产业已经成为开发区经济增长的主要力量

电子信息行业仍一枝独秀市高新技术产业部分七大领域，其中电子信息行业比重高达65%，是高新技术产业的主导行业，其它领域虽然近几年保持了较高的增速，但规模偏小，发挥的作用有限。正是近几年电子信息行业增速的大幅下滑，影响了高新技术产业的快速发展。如图所示：

资料来源：市统计局

从上表中可以看出，“技术引进型”企业生产下降

根据对中关村246家（占全市高新技术产值比重52.2%）高新技术工业企业统计资料显示，“技术引进型”企业58 家，2002 年实现工业产值427.5亿元，比上年下降13%；“国成果转化型”企业188 家，实现产值180.8 亿元，比上年增长27.7%。“技术引进型”企业大部分是三资企业，其产值占中关村高新技术企业的97％，占全市高新技术企业的69%。

市场竞争激烈，电子通信产品价格大幅下降 移动机、程控交换机和微型计算机是市电子信息行业的主要产品，由于市场竞争加剧，高新技术产业中的大户企业如诺基亚移动通信、联想和国际交换等出现产量增加，但产值下降的现象。

上下游企业配套能力差，增加企业生产成本随着高新技术产业的快速发展，产业部分工高度细化，企业零部件的外购率大幅提高，这要求企业有一个良好外部服务环境。产业的区域集聚化发展可以有效降低企业成本，市在这方面与沿海省市存在较大差距，出现了一些大企业将生产基地外移的现象。

企业研发和自主创新能力不足

几年来，全市高新技术产业研究开发（R&D）费用占销售收入的比重仅为2.27%，世界500强企业一般为5% — 10%，电信、医药等行业一般高达20%。高新技术企业研究开发费用投入低，企业缺乏核心技术的开发，导致企业产品相对单调，主要局限于移动机和微型计算机，在提供高端产品方面没有大的举措。

企业税费负担重。

根据对部分高新技术企业进行的调查，企业目前遇到的主要问题：一是原材料深加工结转环节的收取。其它省市如、和，在原材料深加工结转环节的收取上，采取的是不征不退。而实行的是先征后退，无形中占用了企业的资金。又由于出口退税率由17% 降至13%，与外省市不征不退方法相比增加了4% 的成本，而且企业为了保证出口退税单据的完整和齐全，需要增加人力和物力。二是海关收取商检费。部分国际知名企业对海关收取其产品商检费表示置疑，而且商检费收取过高，影响企业经济效益。

从高新技术企业的贡献率和风险机遇中，在经济技术开发区可以提供解决以上问题的与环境，由此，我们可以找到投资标准厂房的机会。

第三节 标准工业厂房外商投资企业需求分析

外商投资企业产业分析：

北京市外商投资企业（产业）5935第一产业第二产业第三产业2846

外商投资企业行业分析： 农、林、牧、渔业 北京市外资投资企业（行业）制造业 电力、燃气及水的生产和供应业 建筑业 交通运输、仓储和邮政业 信息传输、计算机服务和软件业 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业 房地产业 租赁和商务服务业 科学研究、技术服务和地质勘查业 水利、环境和公共设施管理业第四节 标准工业厂房市场需求预测分析 居民服务和其他服务业 教育卫生、社会保障和社会福利业 文化、体育和娱乐业 外商投资企业涌入

从上图可以得出，外商投资企业主要集中的行业为：物流产业、信息产业、电力、建筑和制造等行业。随着世界制造业中心向中国转移的步伐加快,的产业基础好、研发技能高、信息灵通、配套门类齐全、劳动力成本相对低的综合优势,将成为世界制造业转移中国的首选地。另据海外信息获悉,目前有11000 多家海外的中小制造业企业云集在中国的国门口,欲求进入中国寻找发展机遇。下一轮周边的标准工业厂房和现代物流用房,将成为房产开发的又一热门。随着产业结构的“调整”和汽车产业引领的六大产业布点格局的“转移”,将给新一轮工业房地产开发带来不尽的机会。现代工业厂房的开发和租赁,将会成为房产开发的又一热门。在吸引外资方面，经济技术开发区2003年实际利用外资占市的12.4% ,其中制造业利用外资占市的37%。由此，我们可以看出，市经济技术开发区占市1.1%的工业用水、0.7%用电,创造了全市21.4 %的高新技术增加值和12.5 %的工业总产值。BDA吸引了12.4%的外资，并且制造业利用外资占市的37 %。由此也可以得出，我们投资标准工业厂房来满足外商投资企业用户的需求。

第二章 标准工业厂房市场需求的行业差异性分析

市重点发展的六大行业，也正是经济技术开发区重点发展的六大支柱产业, 推动产业集群的发展,即电子信息产业、汽车产业、光机电一体化产业、生物技术和新医药产业、新材料与新能源产业和软件制造业。为此深入分析重点行业的标准工业厂房市场需求。

第一节 微电子行业与显示器子行业的需求分析

微电子产业分析

微电子产业发展引起各方关注,在由市工业促进局和北方微电子产业基地领导小组共同主办的“2003 国际微电子论坛”主题是“微电子产业的全球化与区域经济”。

微电子产业作为现代制造业的基础性产业,得到了快速发展,北方微电子产业基地建设进展顺利,基本形成了集成电路设计、制造、封装、测试和专用设备、材料等产业链各环节互动发展的格局。一批重大微电子项目开工建设。总投资12.5亿美元的中芯国际8英寸、0.25微米大规模集成电路生产线,主体厂房和所有配套设施完成。京已成功收购国现代TFT —LCD 项目,总投资12亿美元的TFT—LCD 第五代生产线项目将于近期开工建设。

产业化:取得明显成效

市一向非常重视集成电路产业链的建设。在完善微电子产业链建设的同时,重点推

进了具有技术和市场优势的网络计算机、数字高清晰电视、IC卡、数字相机、3G通信、汽车电子6大领域的产业化,取得明显成效。

网络计算机,以神州龙芯开发的龙芯2 号芯片为基础开发的网络计算机,正在进行示推广。数字高清晰电视产业,、海尔等已成功开发出数字高清芯片、火马公司开发出具有极高清晰度的EVD。IC 卡产业,以国家颁布的二代试点为基础,一所主要负责二代证系统总体设计;兴唐公司独家提供二代证系统使用的全部密码设备和密码系统。、大唐电信、清华同方3 家公司(全国有4 家) 开发出的第二代芯片通过了的认证。

数字相机产业,中星微电子公司成功开发出从30万- 430万像素的星光系列芯片,照相机厂、联想集团、电子等单位拥有较强的生产和销售能力。汽车电子,电子产品在汽车产业中占有极其重要的地位,以北汽控股为基础,开发和生产具有自主技术的成套汽车电子产品。

剖析产业与市场的结合

集成电路产业的快速发展在海外集成电路产业界产生了巨大影响,引起了广泛关注。很多如华美半导体协会非常看重中国半导体市场,也很关注微电子产业的发展。京近期的一系列举措,引起业的广泛关注。伴随数字化和3C 整合的大趋势,一场显示

领域的正在悄然发生,微电子技术的积累和发展催生了一个新的显示时代的到来。京董事长王东升在论坛上介绍了业界普遍关心的京第五代生产线的情况,他说,京工厂第五代TFT - LCD 生产线已开工建设。第五代生产线计划2005 年第一季投产,达产后TFT - LCD的产销总量可达每年1300 万片(折合17 寸屏) 。据世界平面显示器权威统计预测机构预测:2005年大尺寸TFT - LCD 的年市场需求量将达到1. 4 亿片。2001 年至2005 年的复合增长率为35 %。据有关机构分析,2008 年以后全球TFT - LCD 市场总额将赶上并超过半导体器件市场总额。王东升透露,京还将考虑在工厂再投资两条线,这两条线将是第六代或第七代生产线。

近年来,我国半导体产业发展迅速。、等地区,晶圆厂、芯片封装与测试竞相成立, IC设计公司也已经达到400 家之多,完整的产业链逐渐成形。全球半导体资本支出复,外资关注焦点——中国直接受益,带动了中国集成电路产业的发展。此外, IDM(整合组件制造商)

提高委外代工的比例以及国市场无穷的潜力,都为目前国代工业的发展提供了机遇。在面临种种发展机会的同时,困难与挑战也不容忽视,同业间的竞争日趋激烈,无论是国外或是国的竞争都愈演愈烈,受半导体产业景气循环的影响,产品技术创新能力,受到一定影响,缺乏前瞻性的创新产品,使国代工制造业受到影响。 对显示器行业集群特点和京的分析

行业发展迅速规尚未形成

近几年的LED, 显示屏的市场需求飞速增长。为了争夺十几亿的市场，许多国企业一哄而上，导致整个LED, 显示屏市场的相对混乱。随着单色、双基色等低端控制技术的成熟和开放，出现了专业化生产中间系统的企业，一些作坊式的中小厂家纷纷进入LED 显示屏行业，购进没有质量保障的系统，拼凑组装显示屏，以极低的价格冲击市场，导致低层面的市场竞争日趋激烈，显示屏价格急剧下降。有些力生产高端产品的中小企业进入高端全彩屏竞争，使一些用户在不了解技术的情况下被误导。因此，LED 显示屏行业的规急需健全、市场秩序有待整顿。 技术含量不高市场起点较低

当前，国LED 显示屏市场的竞争主要集中在终端产品，说到底是争夺显示屏的最终用户。目前，LED的基础和核心技术，特别是高端的纯蓝、纯绿LED 管以及驱动芯片等元器件基本上都掌握在美国和日本手中。国厂家只是在LED 的应用和控制技术上较为先进。LED行业既是高技术行业也是劳动密集型行业。国发展较快的大多为劳动密集型的封装、组装、安装企业。只有为数不多的厂家从事LED 显示屏的驱动、控制系统以及软件功能等应用技术的研究开发。国外和的一些公司在掌握了LED 核心基础技术以后，将末端的系统集成和应用研究留给了劳动力成本低的中国。对于已经掌握核心技术的国外和地区的公司而言，放弃末端市场可以更好地回避培育风险，绕过诸多的官方贸易条款和非贸易壁垒，更快地进入国际市场，特别是象中国这样巨大的市场。把难啃的骨头留给了中国的众多中小厂商。现在高端市场的主动权掌握在外国人手中，控制着切断资源的供应和价格。市场一旦培养起来，有更大的利益可图，他们可以随时进入终端市场，或者以其他的方式分得一杯羹。这也是影碟机的市场发展经验。国厂商在以自己的优势赢得终端市场拓荒权的同时，也赢得了高速发展的机遇，赢得了和国外众多大公司同场竞技的机会。

中国加入WTO 为LED行业赢得了更大发展空间

国LED产业已经初具规模，形成了一批有能力参与国际竞争的大型技术研发企业。国一些较大型企业已经涉足国外市场，积累了一定的本行业国际贸易经验。加入WTO 后，国厂家可以充分利用廉价劳动力的优势，将产品打入发达国家市场，形成自己的品牌优势，不断扩大市场围。加入WTO使我们能够接近世界显示技术的前沿，向更新的技术靠拢，节省前期基础研究的时间，更快地赶超最新技术。加入WTO 后，国际资本很可能以多样的方式介入国LED行业，导致国企业放弃发展自行研究最新的基础技术，只在应用系统和劳动密集型的封装等方面做低层面的循环。特别是对于众多的中小厂家来说，眼前利益大于长期利益，而资本的积累又不足以自行发展前沿技术，只能走来料加工的重复捷径。这就有可能影响我国LED 行业长远的发展方向。 京LED显示屏的发展战略

京LED, 显示屏是由京科技（）自主研制的，是京显示领域大型显示技术的发展重点。在和众多国际著名公司的合作中，京掌握了国际最先进的控制技术。特别是与日本SONY 和ESC 公司合作开发驱动系统是真正拥有真彩驱动系统，达到了世界先进水平。这项技术已经在王府井大街和国际会展中心等多项工程中成功应用。

京的市场发展战略首先是加大国际合作，发展全彩显示技术，开拓高端市场。第二，努力开发双基色、单色显示屏的应用领域，提高整体的技术参数和系统稳定性，扩展软件功能、简化操作系统，提供个性化方案。第三，强化服务体系，进一步提高市场营销观念，以完善优质的服务赢得市场。第四，积极开展超行业合作，开发网络、卫星传输、无线遥控、远程控制等

技术，使LED, 显示屏成为与多种信息技术有机结合的整体。

从微电子产业的发展，到显示器行业集群特点，以及京的分析中，我们可以看出有很多的对于标准工业厂房的需求，为RBF的投资建设提供发展机会。电子信息行业的企业对于高荷载、强电力、防尘、防静电、洁净度高、温度控制等有特殊要求。成为单层和多层的标准工业厂

房的需求用户。

第二节 汽车行业集群特点与汽车电子及其需求分析

汽车行业集群特点

汽车产业中，汽车制造厂商的原材料和零部件采购成本一般占到总成本的50% ，只要能有效地降低采购费用和成本，本身就蕴含着巨大的收益，而且，因为整个供应链交易额是很高的，如果能把中国汽车产业供应链结构及现状与国外汽车行业成熟的国家相比，我们可以看出，中国汽车制造企业与供应商之间的供应链结构还基本处于国外发达国家的汽车产业发展的早期阶段，具有如下几个特征：

汽车制造业集中度较低。无论是整个汽车制造业，还是单个的汽车制造商，都缺乏汽车生产的规模经济性，同时，各大汽车制造厂之间合作协调性较差。

中国 美国 日本 国 外汽车产业的D(%) 0 100 99．61 97.99 集中度比较

总产量（万辆） 42．8 1044．5 1107．5 241．6 中国 美国 日本 国 CR3(%) 41.7 98.9 63.1 97.1 HHI 902 3676 1771 3435 绝对集中度CRn：某产业中规模最大的前n家企业的市场占有率之和 哈菲德尔指数HHI：某产业中每一厂商市场份额平方后的加总 中外轿车产业的规模比较

D值：达到最小的经济规模MES 厂家的总产量占全国总产量的百分比

汽车产业的垂直化分工不足，大型的专业化零部件生产厂商较少，而且，他们的实力也相当单薄。中国的汽车零部件工业长期以配套厂的形式建设，较大的零部件生产部门都附属于制造厂家，规模经济性和专业化生产的效率仍然处于较低水平，企业的自主开发能力、系统适应能力都极为薄弱，以至于中国汽车零部件工业的发展严重滞后。而美国的通用、福特等汽车巨头的零部件外购一般达到近60%-70%，他们一般只把握关键零部件，如发动机、车身等的专业化生产，其它的则采用来自于全球的最好的专业零部件生产厂商的产品，把性能价格比控制在最优状态，形成汽车制造与零部件生产双赢的合作发展的良好机制。

总之，在汽车产业链管理系统和生产运作模式的标准工业厂房提供上，为全面与国际先进水平接轨创造必要的条件。而机械加工的企业在高荷载、强电力、充足空间、层高大、大面

积等方面有要求。该行业在考虑部战略发展方面，可能分离出售一部分零部件生产部门，重点

抓住一些重要部件，如发动机、车身等核心部分，集中力量实施规模化和专业化战略，以使汽车制造企业尽早形成基于自身能力的核心竞争优势。

中

发展汽车电子打造产业经济新的增长点

近年来,随着汽车产业、电子信息技术的快速发展,汽车工业与电子信息产业的融合速度显著提高,呈现出两个明显的特点:一是电子装置占国产汽车整车(特别是轿车) 价值量比例逐步提高,未来35 年将达到15 %20 % ,汽车将由以机械产品为主向高级的机电一体化产品方向发展。二是汽车开始向电子化、多媒体化和智能化方向发展,使其已不仅仅是一种代步工具,同时具有了交通、娱乐、办公和通讯等多种功能。

汽车电子市场空间广阔

全球汽车电子市场空间广阔近年来汽车整车的电子价值含量迅速提高。据CCID (中国电子信息产业研究院) 统计,2003 年全球汽车电子业总产值达到1150 亿美元,年均增长8 % ,预计2005年将达到1340 亿美元。在国外,汽车电子价值量已可以占到一辆普通轿车总成本的26 % , 2010年将达到35 %。国汽车电子产业增速迅猛巨大的经济效应已开始显现,预计未来35 年,我国汽车电子及与电子技术相关产品平均在整车(轿车) 成本中所占比例将达到15 %到20 %。据CCID 统计,近年来国汽车电子产业基本保持年均35 %的增长速度,2003 年全国共生产汽车电子产品3559 万,产值313 亿元,同比增长分别达到27 %和37. 2 % ,预计2006 年将达到5400 万套、780 亿元的需求。汽车电子发展动力强劲市场吸引力在国民经济快速发展的背景下,国汽车需求高速增长,2003 年全国汽车销售量达到439 万辆,同比增长34. 21 % ,其中轿车销量达到197 万辆,同比增长75. 28 % ,为汽车电子产业的发展提供了巨大的市场需求空间。

产业在驱动力国汽车产业快速发展,特别是轿车产业的快速发展使国汽车行业寻求汽车电子支撑的在动力明显加强。伴随着整车性能和技术含量的提高与市场需求多极化的发展,必将加快汽车电子产业的发展。产业转移推动力在全球经济一体化和零部件行业专业化生产逐步加深的背景下,国外汽车零部件企业在经济利益的驱动下正在加快向中国的转移步伐。推动力即将出台的“国家汽车产业”、“国家汽车消费”、“国家汽车电子发展规划”和“国家汽车电子专项”中都明确要求加快我国汽车电子产业的发展,成为汽车电子产业快速发展的推动力。

技术渗透力电子信息技术的快速发展必然导致电子信息产业寻求新的发展空间,国际著名电子公司开始向汽车电子转移,电子信息产业同汽车行业的粘连速度开始加深。

综上所述,通过对汽车电子产业特征的分析,汽车电子产业很有可能成为依托整车制造业和在用车提升配置而快速成为新的经济增长点。发展汽车电子产业基础推动基础市振兴现代制造业和发展高技术产业的战略,对汽车电子技术研究和产业发展具有推动作用。产业粘连基础近年来,汽车产业快速发展,产业集群效应开始显现。2003 年吉普、现代和北汽福田“三大板块”产量达到35 万辆,同比增长92. 8 % ,特别是奔驰的签约、现代二期建设投产及SUV 等中高档轿车项目的上马,使具有粘连汽车电子的产业资源。

市场需求基础属于高端消费市场,对整车特别是轿车需求快速增长,整车市场空间广阔, 同时机动车保有量大,配件市场资源丰沛,使发展汽车电子的市场资源雄厚。

电子信息技术支撑基础近年来,电子信息、光机电一体化和新材料三大高技术产业发展迅速,特别是与汽车电子产业密切相关的电子信息产业从研发、孵化到产业化在全国的比较优势已经显现,使具备发展汽车电子的技术支撑资源。

配套资源基础国家级开发区、科技园区和市级工业园区基础设施完善,电子信息、光机电一体化和新材料企业集聚,为发展汽车电子产业提供了配套资源。

虽然发展汽车电子具有资源、产业资源、市场资源、支撑资源、配套资源、人才资源和信息资源等诸多优势,但也必须看到发展汽车电子产业的不利因素。公司占据技术和配套体系的高位优势中国加入WTO 后,全球的汽车电子零部件系统都开始进入中国,像德国博世、西门子和美国德尔福等这些公司在技术、资金和调动资源力量方面都是我们新兴汽车电子中小企业无法对抗的,目前这些公司基本垄断着全球零部件供应体系。国汽车骨干企业所在地

区位优势明显整车制造企业属地争夺汽车电子产业资源的竞争力,是发展汽车电子产业的一大瓶颈。目前一汽、东风和上汽的汽车电子零部件国外供应体系基本形成,汽车电子产品特别是零部件控制系统为哪个整车厂和主机厂配套是一个大问题。

汽车电子产业发展的前景还是乐观的。发展汽车电子的初步思路根据国际国汽车整车和汽车电子发展的基本情况,结合汽车制造业和电子信息产业的特点,整体发展汽车电子产业应该坚持“三·三”战略。坚持三个层面的推进战略以优先吸引国际著名汽车电子公司进入为第一着力点,以吸引国际著名汽车电子公司原有配套企业进入为第二着力点,以制定产业发展带动属地相关存量资源融合发展为第三着力点。坚持三个层面的发展战略以瞄准汽车产业资源为起步点,以辐射全国汽车产业资源为拓展点,以进入国际汽车电子供应体系为落脚点。在遵循发展汽车电子产业“三·三”战略的基础上,一段时间要着力做好以下几项工作:尽快着手推进从事汽车电子的公司落户抓住世界汽车电子制造业向发展中国家转移的契机,及时研究优惠,发挥和市场等资源的优势,借奔驰即将落户之机,积极在美国德尔福、日本电装、德国博世公司、西门子公司和摩托罗拉公司等汽车电子公司中寻求突破点,促其落户,带动存量资源,推动汽车电子产业的发展。筹建国家汽车电子工程研究中心依靠的人才、基础设施和科研院校的优势,并借助国家相关汽车产业的推动,建立以清华大学为核心的国家汽车电子工程中心,自主开发关键技术的同时,加快汽车电子技术从国外向国的转移、人才培养的过程。筹建汽车电子产业基地通过对光机电一体化基地、汽车城、电子城等园区的产业环境、基础设施情况等的比较分析,尽快确定汽车电子产业园的空间位置。引导传统电子信息产业与汽车电子产业融合发展的同时,促进现有汽车电子企业参与国际分工与公司形成一个合理的产业链,以工程中心作为孵化汽车电子产业的“种子”,以产业园的建设作为汽车电子企业的成长环境。推进企业战略重组通过对现有电子信息企业和零部件企业的存量分析,抓住汽车整车产业向“电子化、智能化、网络化”的发展趋势,推进关联企业战略重组的实施。打造本地汽车电子产业链充分发掘“三大板块”的产业资源和配件的市场资源,在提升本地企业汽车电子技术科技含量的基础上,推进企业参与产业和市场的经济循环。

无论是汽车制造业的发展，还是汽车电子行业的发展，尤其是吉普与德国戴姆勒奔驰的合作，这为部分汽车的核心部件与重要配套生产厂商的进入BDA提供了可能。由此带来的对于比标准工业厂房的需求将是继微电子产业以来的更为迅猛的新的市场需求增长点。

第三节 光机电一体化行业的需求分析

光机电一体化技术是以当代光电子技术为先导、以先进制造技术为基础,融合微电子、自动化、计算机和信息管理等有关技术而形成的综合性高新技术,是当今信息业与制造业的最佳结合点和发展方向,它和装备装配业一起构成现代制造业诸多发展领域的基础,是装备制造业发展的重点,也是现阶段国民经济面临的重要课题和发展的战略重点。由于其融合的技术和智力要素比较大,它对传统产业的优化升级具有重要意义。

由于光机电一体化产业的重要性十分明显,发展前景十分诱人,不少地区纷纷将其列为高新技术发展的重点。但的现状是,虽然具有智力资源的优势,电子信息产业、纳米技术、单晶硅、环保产业、生物技术和中药产业等诸多产业在全国处于领先或者优势地位,但是相对来说,光机电一体化产业却比较弱小,主要是产业规模较小。光机电一体化是一个跨行业、跨部门的产业,用光机电一体化技术对传统产业改造不利,缺乏有市场竞争能力的产品。光机电一体化产业的落后直接制约着现代制造业的发展,比如对现代制造业极为重要的装配业的落后在集成电路产业的发展中较为明显,集成电路产业的发展不充分诚然

有资本市场不发达不活跃导致新技术推不出等原因,但是其主要的问题还在于装配业的落后, 它直接导致工业技术的落后,并导致产品的质量和档次上不去。

光机电一体化产业的发展不仅有利于包括微电子、汽车、生物医药等产业的发展,也有利于对传统产业的改造和升级。因此，、市明确提出将光机电一体化作为市当前和下一阶段重点的四大产业之一。光机电一体化产业有望带动1000 - 1200亿元GDP 的产值据预测,今后光机电一体化产业年增长率将超过25 % ，到2005 年其产值将在去年184 亿的基础上翻一番，有望突破300 - 400 亿元人民币，并带动1000 - 1200 亿元甚至更多相关产业GDP 的产值。如果有大的结构改造项目和国际合作项目，光机电一体化产业的增长还会更快。制造业存在的主要问题是“散、小、低”,即布局比较分散、规模相对较小、技术含量较低。

根据市调整产业布局的部署，到2008年，全面完成四环路以污染企业的搬迁或淘汰任务，城市四环路以，除保留少部分清洁型高新技术企业、方便人民生活的都市型工业企业和大企业大集团的总部及研发、销售中心外，主要发展各类知识密集型服务业和金融保险、商品流通、邮政电信、文化体育等服务业。这意味着的制造业将全面迁出四环以外。因此，市基本形成了一个比较完善的光机电一体化发展规划，决定建设光机电一体化产业园。

光机电一体化产业的发展为光机电类标准工业厂房的市场需求，而且，是市重点发展的行业之一，为光机电类标准工业厂房提供契机。光电一体化行业的企业在高荷载、强电力、充

足空间、防静电、洁净度和大面积等方面有其特殊需求。

第四节 新材料及生物技术行业的需求分析

新材料行业投资价值分析：优势，新材料与生物技术、信息技术并列为二十一世纪的三大技术源动力之一,国家对新材料行业给予了重点支持,大致分为三大类:

1 、前瞻性的基础研究资助。主要集中在国家自然科学基金、国家高技术研究与发展计划(863 计划) 、国家重点基础研究计划(973 计划) 、国家计委高科技产业化新材料专项,以上项目主要针对科研院所以及39 个材料领域的国家工程研究中心的研究人员,对新材料科研项目每年总计无偿资助约在3. 5 亿元左右。

2 、对产业化项目和产业化技术开发项目资助。主要体现在火炬计划、中小企业创新基金、国家科技攻关计划等三个项目上,它们发挥着技术孵化器的作用。其中,中小企业创新基金项目通过无偿拨款、贴息贷款等方式,从1999年起每年对新材料项目资助接近9000 万元;国家科技攻关计划每年给予5000 万元的无偿资助,火炬计划对新材料项目的资助一直位列前茅(占20 %以上) ,国家主要通过银行贷款方式匹配资金,已将大量成果产业化,创造了极为明显的效益。

3 、对高科技企业给予出口补贴和税收减免。从事新材料的企业,可以申请税收减免等 优惠。以单晶硅企业为例,根据去年发布的《鼓励软件和集成电路产业发展的若干》以及后来的通知,境从事单晶硅的企业,从2001年6 月24 日起到2010 年底以前享受为6 %、退税款用于研究开发和扩大再生产后不计所得税,生产性设备投入生产设备折旧最短可为3 年,在原材料、技术和设备仪器上的进口关税和进口环节予以减免。

行业优势

电子信息材料行业将回稳转暖。我国电子信息材料行业将起稳回升,相对于国外同行业一般有3 个月的滞后期,从产业链传递的角度上看,电子元器件行业的走稳和启动将先于电子材料行业。电子信息材料板块中的钽、磁性等材料上市公司大部分是出口导向性公司,因而随着国外信息产业的逐步回暖,这些公司的2002 年业绩有所表现。由于处于信息产业的最上游,有近半年的时滞,预计2002 年业绩与2001 年相差不会太多。磁性材料主要包括金属软磁合金、软磁铁氧体等软磁材料和永磁铁氧体、稀土永磁、铝镍钴永磁等永磁材料。金属软磁合金包括硅钢和铁镍合金,在传统行业应用较多,软磁铁氧体在电子信息领域应用较多。永磁材料中,随第三代“永磁王”———稀土钕铁硼的发现和近20 年来信息产业的腾飞,国钕铁硼产业迅速崛起,并成为磁性材料领域中最具活力的部分。稀土永磁钕铁硼产业包括烧结和粘结钕铁硼两大类。由于国烧结

钕铁硼产业具有独特的生产工艺,并使用国产化生产设备和低成本优势,使得该产业发展迅速,产销良好。目前我国烧结钕铁硼产量已经占世界总产量的40 %左右,与日本并驾齐驱,成为稀土永磁大国,产品达到国际先进水平。粘结钕铁硼产业中,由于国不能大批量生产快淬磁粉,磁粉原料进口价格相对昂贵,同时IT 产业对粘结钕铁硼需求远小于欧、美、日,产品主要用于出口,因此发展相对缓慢。目前国具有规模化生产能力的企业有4 家,年产量达160 吨左右。从行业看,已经出现了两极分化和优胜劣汰的趋势,中科三环和韵升生产规模大、产品档次较高,并且都购买了美国和日本的专利,可以合法进入欧美主流市场,未来发展前景看好。在新能源材料方面,新能源材料主要包括新型储能材料和能量转换材料,前者主要包括锂离子电池和镍氢电池,后者主要包括太阳能电池和燃料电池。锂离子电池是二次电池中的佼佼者,它不含贵重合金元素,且原材料便宜,综合性能极高,消费潜力巨大,是最有发展前途的产品。

此外,对新材料领域的支持更多地体现在对产业的支持。通过高新技术企业认证的新材料企业,在国家优惠的基础上,进一步予以融资优惠、返还、加速折旧、土地使用费减免、企业所得税抵扣和减免投资方向税等。和开发区给予的支持力度不一,总体来看,位于各类高新技术产业开发区的企业,其税费比区外低50 %以上,这种积极的产业对新材料产业的发展产生深远影响。

与此同时,毕竟目前电子信息产业出口还只占整个产业的8. 5 %左右,我国电子信息产业的大部分市场还是主要立足于国。随着企业信息化、城市信息化和利用信息技术改造传统产业等多项工作渐次展开,我国的信息化进程将大大加快,这为我国电子信息产业提供了巨大的市场需求。例如,我国集成电路生产规模小,自产的集成电路只占国市场份额的20 % ,按15 %的年增长率估算,到2010 年其需求量和销售额也将分别达到700～800 亿元和2000～3000 亿元人民币。仅以为例,未来5 年将至少形成10 条以上的芯片生产线。加上已有的境6 家集成电路芯片厂,这是一个巨大的市常由于国产硅片价格明显低于进口产品,因而只要质量过硬,对集成电路厂商而言,是具备强大吸引力的。当然,能否抓住机遇的关键在于:建立自主的多晶硅生产线;集中资金和人员力量投产已有技术基储最具市场应用前景的200mm 单晶硅建设,尤其需要消化进口深加工设备技术;加快项目进度和严抓产品质量。

化工新材料行业继续稳步增长化工新材料行业在国经济的持续发展和应用领域进一步拓宽的拉动下,2002 年业绩继续稳步增长。由于化工新材料价格较高,过去主要用于军工、航天、航空等领域,但随着化工新材料技术上的突破,规模化生产,成本的大幅下降,价格已为民用产品所接受,加上化工新材料具有耐高温、低温、耐腐蚀、抗老化及强度高、耐摩擦等优异的性能,目前已广泛应用于电子、汽车、化工等领域,随着这些行业的稳步发展,我国化工新材料行业将有更大的发展。对于化工制成品公司来说,尽管国塑料原料新增生产装置不多,原料成本的降低和销量的增加将会使公司两头受益,预计明年业绩将继续增长。其中建筑和装饰用塑料制品公司将延续国房地产、通讯网络、西部开发等基础建设的进行而持续增长。包装用塑料制品公司的部分产品需求如水泥用包装袋会随水泥产品销量的增加而增加。

总之，随着新材料的技术进步，生产的进一步规模化，各类新材料的研发与生产成为标准工业厂房的市场需求新宠，而且，极具市场增长的潜力。而且，生物制药行业的企业对于强电

力、充足空间、防尘、防震、防静电、洁净度要求极高和温度控制等方面有特别需求。

第三章 标准工业厂房用户消费者行为分析

第一节 标准工业厂房用户特征现状总体分析：

企业用户在选择满意的RBF产品时会综合考虑以下3个方面的因素

在标准工业厂房的选择上，需求用户在园区与配套以及标准工业厂房产品等三个主

要方面综合考虑，而不单考虑租金等价格因素。从图中可以清楚地看出（资料来源于对标准工业厂房用户及园区的市场调研）：

地理位置和交通条件 园区品牌和所提供的软硬件服务 园区方面考虑因素 区内行业聚集效应程度 园区内外综合环境 RBF的建筑结构和构造 RBF的质量以及提供的基本配套设施 产品方面考虑因素 租金价格 物业管理 发展商品牌 其它发面考虑因素 保值因素 其它考虑因素 而且，用户在选择园区时企业的关注因素会呈现以下的分布：

园区提供程度 高 投资环境 综合管理 商业机会 硬件设施 价格水平 融资支持 商业娱乐 人才支持 龙头企业 支持 产业 税收 地理位置 交通条件 中 低 低 中 高 第二节 标准工业厂房用户需求的差异性分析：

我们对经济技术开发区和部分开发区的抽样企业调查结果表明：

九十年代初期标准工业厂房在出现。当时由于受市场需求、建设技术、开发程度等因素影响，RBF市场上的主打产品为多层框架结构，甚至是多层砖混结构。但随着经济的发展和RBF市场的成熟，企业用户对RBF的需求正在逐渐向单体轻钢结构转变，单体轻钢结构逐渐被广泛认同，这是因为单体轻钢结构相对于传统多层框价结构具有以下优势：

层高大 便于生产设施的安装 方便货物人员进出 提高工作效率 企业性、 私密性强 单体轻钢结构 RBF 展现企业现代化程度 荷载大 适用于多种行业生产 价格适中，可以接受

一、亦庄经济技术开发区企业的行业分布：

亦庄开发区抽样企业行业分布图其它机械加工其它, 6机械加工新材料, 4新材料, 3光机电光机电一体化, 8生物制药生物制药, 8电子信息电子信息, 16轻工制造轻工业制造, 12

在标准工业厂房需求的行业分布中，我们可以发现，制造类行业、电子信息产业、光机电一体化、生物制药与新材料行业是标准工业厂房需求的首选行业，另外，随着汽车产业的主导行业地位增强，汽车行业将成为极具前景的对于标准工业厂房行业需求者。

二、亦庄经济技术开发区企业的性质分布：

企业企业性质对比图内资企业,20, 35%外资企业,37, 65%外资企业内资企业

由图所示, 外商投资企业对于标准工业厂房的需求可与中国企业争锋。

三、企业对于标准工业厂房的需求结构分析：

企业使用厂房结构对比图框架结构,24, 42%轻钢结构,33, 58%轻钢结构框架结构

从抽样企业对于标准工业厂房的需求结构分析中，我们可以得出，大部分RBF采用的是轻钢结构，而轻钢结构只有在单层厂房中使用，由此，我们可以推断出，单层轻钢结构的标准工业厂房是大多数消费者需要的。消费者对RBF的需求在向中等面积的单体轻钢结构集中。

四、企业所出不同行业对于标准工业厂房的需求分析：

企业RBF使用面积对比图面积（平方米）40003000200010000信息子3386312325681543187490318342610制造制药光机电新材料机械加工电轻生行业分类其它总平均工物

电子信息行业标准工业厂房的需求特点：

电子信息行业的企业对于高荷载、强电力、防尘、防静电、洁净度高、温度控制等

方面的要求，对于标准厂房的需求面积集中在3386平方米。

生物制药标准工业厂房的需求特点：

生物制药行业的企业对于强电力、充足空间、防尘、防震、防静电、洁净度要求极高和温度控制等方面有要求，因此对于标准厂房的需求面积集中在2568平方米。

机械加工行业标准工业厂房的需求特点：

机械加工行业的企业在高荷载、强电力、充足空间、层高大、大面积等方面有要求，因此对于标准厂房的需求面积集中在903平方米。

光电一体化行业标准工业厂房的需求特点：

光电一体化行业的企业在高荷载、强电力、充足空间、防静电、洁净度和大面积等方面有一定要求，因此对于标准厂房的需求面积集中在1543平方米。

五、企业对于标准工业厂房的面积需求分析：

面积累进(M2) 0.00 1000.00 3000.00 5000.00 7000.00 9000.00 11000.00 其他

亦庄开发区部分企业所用厂房面积分布趋势图频率 0.00 12.00 32.00 4.00 5.00 3.00 1.00 0.00 累积 % 0.00 0.21 0.77 0.84 0.93 0.98 1.00 1.00 接收 3000.00 1000.00 7000.00 5000.00 9000.00 11000.00 0.00 其他 频率(家) 32.00 12.00 5.00 4.00 3.00 1.00 0.00 0.00 累积 % 0.56 0.77 0.86 0.93 0.98 1.00 1.00 1.00 频率403020100频率数累积 %120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%.00%

从抽样企业对于标准工业厂房的需求面积中分析得出，使用面积在1000到3000平

3000100070005000900011000厂房面积(平方米)其他0方米的标准工业厂 房最受用户欢迎。预计其也将成为市场今后的主导选择。对于使用厂房建筑面积在500—1000平方米/单元的客户需求需求量最大；大约占到了当期（2003年7月—2004年6月）客户数量的80%。100%的被访消费者和100%的标准厂房的供应商都希望使用或建设的是单层的标准厂房。所以每单元的面积集中在1000平方米左右的标准工业厂房可以灵活地适应不同企业的需求。不同行业的个性化需求决定了消费者需求差异性在RBF市场逐渐增强。

第三节 标准工业厂房用户需求价格的非决定性作用

标准工业厂房的用户主要对于园区所在的区域经济、园区的优惠、优越的地理位

置、工业产业的聚集效应等更为看重，因此，租金等价格因素并不是用户选择RBF的决定性因素。

外商投资企业对于工业生产的车间与生产流程进行严格的管理，尤其是通过国际标准化组织的一些列认证的企业更是如此，他们在生产的全过程，基本上采用的是全面质量管理（TQM），对于工业的标准厂房设计、质量、消防措施等方面更为看重。因此，租金的因素对与高质量的用户如外商投资企业等国际化的企业的影响逐渐减弱尤其是生物制药与新材料等行业，这些高质量用户在租金上花费的远远小于他们用于装修厂房的投资。

标准工业厂房租金的确定问题：由于标准工业厂房的投资回报率较高（12-15%）,加快了各工业房地产开发商资金的回收期。虽然在地理位置、园区优惠以及配套设施等不尽相同的情况下，租金的分布却是相对的集中。标准工业厂房租金的确定问题,是房地产成片开发和工业项目财务评价中经常遇到的问题。下面我们给出一个普通的标准工业厂房租金标准的确定方法，所谓“八分之一法”,即标准工业厂房的年租金标准以其总造价的八分之一左右为宜。以投资某省会城市经济技术产业开发区框架结构标准工业厂房为例,按我国现行财税制度条件分析分析为（仅供参考）:

2

1、建筑物特征:三层钢筋混凝土框架结构,建筑面积6000m ,总用地面积10 亩。 2、固定资产投资估算

2

建筑工程费 1620 元/ m2 ×6000m = 972 万元

2

其中:一般土建 1200 元/ m

2

设备及安装 420 元/ m

室外工程及绿化 927 万元×10 % = 97. 2 万元 征地费用 15 万元/ 亩×10 亩= 150 万元 勘察设计费 927 万元×2 % = 19. 4 万元

22

建筑配套费 50 元/ m ×6000m = 30 万元 电贴费 450 元/ KVA ×3000KAV = 135 万元 热力贴费 20 万元/ t·h ×5t/ h = 100 万元 投资方向调节税暂停征收 总造价 1503. 6 万元 3、年租赁成本计算

工资及福利费 15000 元/ 人·年×2 人= 3 万元 折旧费 1353. 6 万元×(1 - 4 %) / 30 年= 43. 3 万元 修理费由承租方支付

摊销费 150 万元÷50 年= 3 万元 其它费用 23. 4 万元

其中:房产税 178. 6 万元×12 % = 21. 4 万元 其它管理费用 2 万元 总成本费用 72. 7 万元 经营成本26. 4 万元 4、年利润总额计算

租金收入 1503. 6 ÷8 ×95 %(出租率) = 178. 6 万元 营业税金及附加 178. 6 万元×5. 5 % = 9. 8 万元 总成本费用 72. 7 万元

利润总额 178. 6 万元- 9. 8 万元- 72. 7 万元= 96. 1 万元 所得税 96. 1 万元×33 % = 31. 7 万元 税后利润 . 4 万元 5、现金流量计算

由以上计算结果可知,投资者可在15 年收回全部投资,其所得税后财务部收益率为

5.90 %。对于投资者和承租方来说,这样的租金水平都是可以接受的。

第四节 标准工业厂房市场需求影响因素与投资风险分析

标准工业厂房作为房地产行业的新兴产品，在中国的兴起与发展，一方面顺应了中国的经济快速发展的需要，另一方面也是中国世界制造工厂地位的客观要求。最重要的是，标准工业厂房已有初始的经济技术开发区的配套基础设施的部分，演变为工业房地产的新兴行业并且为投资标准工业厂房的企业带来了高的投资回报（12-15%），市场前景越来越广阔。标准工业厂房也经历了逐渐的产品改进，取得了市场的认同和接受。严格的讲，标准工业厂房应该是传统工业厂房的衍生物，是经过通用化，标准化，技术化处理的一种衍生产品。传统工业厂房的设计、施工、维护等工作完全是根据具体客户的特定需求来一项项逐步满足的。这种做法确保了所建厂房的每一个方方面面都可以达到客户的使用标准并令客户满意。但这种定制形厂房建设存在很多的局限性和缺憾性。其中之一就是希望建设厂房的客户必须自行购买土地以备建设之用，这大大消耗了客户的财务资源，可能令客户现金流吃紧。因此，标准工业厂房出租市场势必会为越来越多的中小企业所接受，从而形成一个广阔的细分市场。

园区作为RBF的载体正在成为企业选择RBF时的重要参考因素。在宏观层面: 宏观经济状况、国家优惠税收、科技环境、产业发展聚集效应、土地供给等方面是影响入园企业的重要因素。园区的地理环境优越，交通便利性、园区的生活生产配套设施齐全是企

业考虑入园的次要因素。在微观层面上: 价格（租金）、软件服务、市场波动以及行业周期等影响因素决定入园企业对于标准工业厂房的需求影响因素。

与此同时，入世后中国经济进一步与世界接轨，外商投资企业在中国的市场越来越广阔，制造中心甚至公司总部搬到中国的越来越多，由此，边建厂房，边租用标准工业厂房成为可能。随着高新技术产业化的发展，高新技术企业对标准工业厂房的需求也随之增强。多层次，多方面的客观因素共同影响着RBF市场的需求情况工业厂房作为新兴工业房地产随着国家银根收紧宏观，寻找新的投资方向使得标准工业厂房成市场新宠。

在投资标准工业厂房，无限机遇面前同时要考虑投资风险，经济发展周期与中国经济调整，土地保有量的变化，以及标准工业厂房用户需求的不断变化，在考虑长期的标准工业厂房的投资决策时，为更好的预警控制投资风险，以最小的投入获取最大的投资收益。

附件：各开发区介绍