物业设施、设备维修管理与维护
一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修
根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况
需要维修,属于小修范围的,及时组织修复
属于开发商保修范围的,按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议,并协助开发商维修
编织合理的维修养护计划,建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全
合理使用,不任意拆动原房屋结构,不任意改变原建筑的用途
各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚
及时保养维修,保持房屋及公共设备设施的完好
因房制宜,有计划地安排保养维修任务
完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度
完善的管理、检查、考核制度
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给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态
建立和贯彻各项规章制度及各项标准
搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度
二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护
【房屋、建筑设施】
按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;
每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;
将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;
房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。
【供配电设备】
每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;
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配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜箱“运行”与“备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;
按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。
【消防设备】
a. 设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;
定期检查
a由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;
b由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。
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维修保养
a设备维修工负责消防设施的维修保养工作;
b设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;
c按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。
【给排水设备】
按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
【弱电设备】
分承包方维保人员
按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养
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规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;
弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。
保安人员
负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交时巡视周界报警系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;
发现异常情况,及时报告保安主管、设备主管。
三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案
【楼底层】
对楼底层大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养
护:每周一次
落地门开启灵活,自动定位正确,关闭速度在3s~15s范围内,无阻滞现象;
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落地门地弹簧平整、不绊脚,金属表面平整,无明显划痕;
落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动,密封胶平整,五金配件齐全,安装牢固。
对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损,灯具饰品无残缺。每周一次
【楼道】
对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损,灯具饰品无残缺。 每周一次
对楼道内防火门进行安全检查,防火门应保持启闭灵活,闭门器启闭无冲击器,防火门玻璃无破碎。每月一次
对楼道、扶梯进行巡查:每月一次
a扶梯扶手无断裂,表面光滑平整,无松动;
b楼梯台阶、踏步平整无塌口,不绊脚,无开裂;
c楼道地面平整,表层与基层粘结牢固,不空鼓,铺设的地砖(大 理石)无破损、起壳等现象,及时修补破损地砖(大理石);
楼面踢脚线高度应一致,不空鼓,无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。
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对楼面进行巡查: 每季一次
a内墙表面粉刷层无剥落,墙面砖平整不起壳、不遗缺,凡修补的
粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致,窗户玻璃、五金
配件完好;
b各类标牌齐全,标识清晰,油漆无剥落、破损现象。
【雨污水总管及屋面外墙】
对屋面雨水总管,污水总管进行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落每季一次
对污水总管出墙管进行疏通,保持出墙横管无堵塞。 每季一次
对屋面进行巡查,保持屋面隔热板铺垫平整,无破损,屋面排污沟无堵塞、开裂现象,排水畅通。 每年二次
对屋面女儿墙勘查,墙面无裂缝,灰缝饱满,不倾斜。每年二次
【小区内道路、侧石、围墙】
对区内路面,侧石进行巡检:每月一次
a区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不绊 脚,排水畅通,修补路
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面接缝严密,无积水、泛水现象;
b混凝土路面不起砂,无脱皮、断裂,明沟不断裂;
c路边侧石平直,保持高低一致无缺损。
对围墙栅栏检查保养,修复断裂围墙栅栏,保持铁栅栏表面无严重锈蚀。每年二次
油漆铁栅栏。 每年一次
【雨污水窨井、下水道】
对区内雨、污水管进行检查、清捞。 每季二次
雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)。 每年一次
疏通小区内污水下水道,保持下水道畅通,同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。 每季二次
汛期前应对下水道进行疏通,清捞窨井内淤积物。 汛期前一个月
【屋顶避雷带】
对屋顶避雷装置及接地装置进行测试,接地电阻符合相关规定,高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试,防雷测试单位应具有专业资质,完成测试工作后,应出具测试报告。 每年一次
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对屋顶避雷带进行勘查,避雷带应保持完好无断裂,局部锈蚀应除锈、补油漆。每年二次
【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】
夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视,及时发现与修复熄灭的灯具,灯杆油漆无剥落,灯罩完好,无破损现象。 每日一次
检查照明供电线路绝缘状况是否达标。 每年一次
检查照明供电控制保护装置功能是否正常。 每周一次
【儿童娱乐设施】
对儿童娱乐设施检查保养,注润滑油,紧固螺栓等连接件,保持设施安全可靠,发现问题及时检修。 每月一次
对设施油漆作防锈保养。 每年一次
【健身设施】
检查保养健身设施,保持设施安全可靠,健身房器械功能完好安全。 每月一次
对设施油漆作防锈保养。 每年一次
【围墙大门及电动大门】
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检查围墙大门门脚头及四周,应嵌粉密实。每年两次
大门除锈、油漆。每年一次
检查保养电动大门,应开启灵活。 每月一次
【地面停车位】
检查地面平整,无积水、进出无阻碍,锁具功能良好。 每季一次
【地下车库】
检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常; 每月一次
保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置; 每年一次
巡查照明灯具及应急照明装置,保持功能良好; 每季一次
检查消防设施功能可靠,防火门、紧急通道门启闭灵活;每季一次
巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠;每周一次
保养红外线传感器、计时、监控装置。 每年两次
【楼道、室外消防栓】
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检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。每月一次
油漆室外消防栓。 每年一次
检查消防带完好无损。每年二次
检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。 每年二次
检查消防报警按钮完整无损,功能可靠。 每月一次
【清洗水箱(蓄水池)】
水箱(蓄水池)清洗、消毒。每季一次
水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检,化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱,再次采集水样化验,直至化验结果达标。
检查水箱盖板应完整无损,盖板与水箱结合面应无缝隙,水箱内表面清洁,无渗漏,工组扶梯无锈蚀、断裂。每季一次
【无障碍通道】
照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固,路面是否平整,有无障碍。 每季一次 第十一章 绿化管理方案
绿化管理方案
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绿地更新及时率98%;
绿化存活率达到98%以上;
残枝断叶控制率98%;
有专业人员实施绿化养护管理;
及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物;
花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果;
定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻工作。
【绿化面貌】
绿地内清洁、整齐。
无明显病虫危害,无药害。
根据实际情况制定养护、补种计划,并按期实施。
【土壤绿化性状要求】
保持绿地土壤疏松、无积水,合理、有效施肥,增强土壤肥力,改善土壤理化性状。
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【景观要求】
根据管理区域绿地植物分布状况及生长的各个阶段,对植物群落合理养护,保持植物季相分明、色彩丰富、群落完整、层次得当、生长茂盛,营造管理区域优美的整体景观效果。
《绿地等级景观要求》:一级绿地
a.群落结构:群落合理完整,层次丰富黄土不裸露,树木种间、株间生长空间与层次处理得当,整体观赏效果好。
b. 树木生长:乔灌木主干挺立,树形完整优美,枝叶茂盛,季相明显,针叶树应保持明显的顶端优势,整形树木应按观赏要求养护成一定形态,花灌木按时开花结果,绿篱连续、无空档、无死树枯枝,地被植物应为四季常绿的观花或观叶品种。
c. 花卉布置:花卉健壮,始花期方可种植,株行距适宜,花期整齐,图案美观,按时开花。
d. 草坪铺植:草种纯,生长茂盛,无空秃。
e. 杂草控制:无大型野草、无缠绕性、攀援性杂草,基本无杂草。
f. 设备设施:建筑小品、辅助设施完好无损。
g. 环境卫生:绿地整洁,无垃圾。【病虫害防治控制】(一级绿地)
应采取病虫害综合防治措施,病虫害对植物的危害性应控制在不影响观赏效果的指标
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之内。
《绿地等级病虫害控制指标》:
a. 病害危害程度:基本无危害迹象。
b. 食叶性害虫为害率:<5%。
c. 刺吸性害虫为害率:<10%。
d蛀干性害虫为害率:<3%。
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