如何解决房地产开发商逾期交房问题？

购房人应如何处理逾期交房和房屋质量纠纷，以维护自身合法权益。对于逾期交房，买受人可以选择解除合同或要求违约金和赔偿损失。免责事由的合法性与公平性应成为争议焦点。对于房屋质量问题，买受人可以拒绝接受、要求修理或更换，并由出卖人承担责任。如果出卖人拒绝修复或延迟修复，买受人可自行修复并要求赔偿。购房人应了解解决纠纷的方法，收集证据并协商解决，如无法达成一致，可通过诉讼维权。

法律分析

购房人如果能够顺顺利利地购买到心仪的房产自然是最好，但是如果因种种原因而发生了纠纷，购房者就要想办法解决，以维护自身的合法权益。比如，如果因开发商违约而发生了逾期交房纠纷如何处理呢？以下是对这个问题的具体解答。

一、逾期交房纠纷如何处理

交付房屋是出卖人主要义务，迟延履行主要义务经催告后仍未履行的，买受人可以解除合同。《解释》第15条规定“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外”，故房屋逾期交付时，买受人可以选择是否解除合同。

不选择解除，可以要求出卖人支付逾期交付期间的违约金和赔偿损失;选择解除合同，可以根据合同约定和履行情况要求出卖人支付违约金、双倍返还定金和赔偿损失，尤其是赔偿房屋增值损失。

“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中将不可抗力、行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为逾期交房的免责事由，该事由成立将免除出卖人逾期交房的违约责任，免责事由的合法性与公平性将成为双方争议焦点。免责事由是否有效应当考虑：

1、出卖人是否能够或者应当预见到;

2、出卖人是否能够或应该能够解决;

3、该事由是否足以导致延期施工。

二、房屋质量纠纷怎么解决?

一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。实行住宅工程质量分户验收管理的地市，出卖人未交付《住宅工程质量分户验收表》，买受人可以拒绝接受房屋;未实行分户验收的地市，房屋质量不符合约定交付条件或房屋通常品质，买受人亦可拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做和赔偿损失的责任。

房屋交付后产生质量问题或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当自交付之日承担保修责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“解释”)第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或交付后经鉴定主体结构不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

不管是由于开发商逾期交房而发生的逾期交房纠纷，还是由于房屋存在诸如漏水漏电等质量问题而发生的房屋质量纠纷，购房人都应该了解怎么解决以便维权的问题。实践中，如果您有遇到类似的情况，要注意收集好证据，向卖方主张违约赔偿，要求卖方承担违约责任。如果不能协商解决，那么您可以选择诉讼的方式。

结语

购房人若能顺利购得理想房产，无疑是最好的选择。然而，若因各种原因发生纠纷，购房者应设法解决以维护自身合法权益。例如，若因开发商违约导致逾期交房纠纷，应如何处理呢？以下是对该问题的解答。对于逾期交房纠纷，买受人可根据合同约定选择解除合同或要求违约金和赔偿损失。双方对免责事由的合法性和公平性将成为争议焦点。对于房屋质量纠纷，买受人可拒绝接受不符合约定条件或通常品质的房屋，并要求出卖人承担修理、更换和赔偿责任。若出卖人拒绝修复或拖延修复，买受人可自行修复并要求出卖人承担修复费用及其他损失。购房人应了解解决纠纷的方法，收集证据并向卖方主张违约赔偿，如无法协商解决，可选择诉讼途径。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。