企业在承租写字楼中常见法律风险及其防范措施

第1种观点： 1、出租方出租房屋的合法性，例如产权证明（或经营权证明），出租许可证明，出租方的营业执照和法人或法人授权证明。如系转租，出租方应提供其租赁合同和权利人同意转租的书面证明。2、租金、物业费、水电等相关费用的支付标准及付款方式，应在合同中明确承租房屋所产生的所有费用，并确定承担方。3、写字楼报价常常以“元／平方米／日”为单位的，由于写字楼往往是一个大产证，没有进行产权分割，租户租赁的面积是可以与出租方进行协商的，必须按照实际租赁的面积来计算租金。首次租赁写字楼的客户一定要注意按照该报价方式来计算自己真实的租金成本，从而做出合理的判断。4、应当事先明确物业管理费用、内容以及支付方式。物业管理费是除租金之外最重要的一项费用，一座写字楼办公环境、服务品质的好坏，与物业管理公司的管理水平直接相关，而各个物业管理公司的收费往往有高有低。另外，还需要明确物业管理费所包含的服务内容，一般情况下，包含公共部位和外墙的保洁、公共设施（如电梯）维护保修、公共部位水和电、工作时间的空调费、保安管理费等。特别注意的是，物业管理费中包含的空调服务一般仅在工作时间提供，即工作日的9：00—18：00，而非工作时间，如需提供空调的话，需要与物业公司另行协商、另行付费，这对于IT公司等工作时间与惯常工作时间不同的公司而言显得尤为重要。5、注意约定免租期。交付的写字楼一般是毛坯，也有一些会有简单装修，但绝大多数租户会重新装修，出租方往往会给租户一个免租期，作为租户的装修时间。但是这只是实践中的通常做法，并非出租方的法定义务，是否有免租期及免租期的长短由双方自行约定，只有写入合同才能得到法律的保护。6、租户如果要将承租的写字楼作为公司注册地，应在合同中明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照。7、合同应明确出租人是否提供车位供租户使用，是否收费。8、有些比较老的写字楼会有电话容量的，租户如果对于电话容量要求较高应事先了解清楚，并在合同中作出约定。9、租赁税费的承担应约定清楚，合同中的租金价格是否含税。10、合同终止的情形及单方解约权的约定。11、违约条款的约定。违约条款一般双方都会作出简单的约定，但是由于现实中各种情形千变万化，针对不同的合同需要有不同的违约条款，由于缺乏专业律师应对各种情况的经验，合同双方自行制作的合同难免会挂一漏万。如果仅仅是简单的约定出现何种情况赔偿违约金多少钱，一旦发生纠纷，会面临违约金被调整的风险。最好的方法是双方约定损失的计算方法，如果处理得当，发生纠纷，对守约方会比较有利。12、双方争议的解决方式，包括诉讼和仲裁，两者各有优势，可根据不同情况约定。

第2种观点： 租赁风险可根据不同的划分标准，进行不同的分类。根据租赁风险产生的环境，可分为静态风险和动态风险。静态风险又称纯粹风险，是指只有损失的可能，而没有获利的机会的风险。这种风险在任何社会的政治、经济条件下都无法避免。动态风险，是指既具有带来损失的可能性，也具有带来获利的机会的风险。按租赁业务的性质，租赁风险可分为经营风险、自然灾害风险、政治风险、汇率风险、利率风险、税务风险和技术落后风险等。识别不同类型的风险，是进行租赁风险管理的第一步。(一)经营风险经营风险，是指企业由于经营管理活动的缺陷或失误而造成经济效益不能达到预期目的的影响。对出租人来说，经营风险一方面表现在内部经营管理方面。如对租赁项目的可行性未进行科学的评估，业务决策失误，风险控制未能实现标准化、流程化，未按购货合同和租赁合同履约，企业的组织管理、财务管理、资金调度、合同管理不善，资产负债管理监控指标不符合要求，个别金融租赁公司假借租赁为股东圈钱，造成财务危机等。另一方面表现在外部经营环境方面，如承租人未能偿还租金从而造成出租人经营亏损等。对承租人来说，经营风险既可能发生在企业内部经营管理方面，也可能发生在企业外部经营环境方面。经营风险在企业内部经营管理方面表现为内部控制制度不健全及执行不力，缺乏有效的经营手段；在企业外部经营环境方面表现为原材料、辅助材料、动力、交通运输等价格上涨或供应不足，产品或服务价格下降、需求不旺，以及供货方或出租人违约等。以上这些经营风险将对承租人的经济效益产生不利影响。(二)自然灾害风险自然灾害风险，是指火灾、雷击、暴风、龙卷风、暴雨、洪水、海啸、地震、雪暴、雪崩、雹灾、泥石流等灾害对企业生产经营造成的不利影响，它属于纯粹风险。这些灾害一旦发生，会妨碍租赁物的运输、安装、使用，影响承租人的生产经营，从而影响融资租赁合同的履行。(三)政治风险政治风险，是指出租人、承租人正常经营活动的政治环境以及采取的、法律法规、制度发生改变，给其造成经济损失的可能性。政治风险有以下三种类型：1．所有权风险，各地方主管部门对于租赁物的所有权的界定和认可不同，导致出租人收回租赁物以挽回损失时会有法律风险。2.监管部门对于融资租赁行业性质的认定风险。3．企业运转风险，即在企业生产经营等方面的干预而带来的风险。此外，如工潮、、政变、民族冲突、战争、变更等同样会导致政治风险。(四)汇率风险汇率风险，是指在一定的国际金融和国际贸易中，各国货币之间汇率发生变化可能导致交易人发生经济损失的可能性。它主要发生在的或需要进口租赁物的融资租赁业务中。汇率风险包括商业性风险和融资性风险。商业性风险指在进出口贸易中进出口商所承担的汇率风险，融资租赁业务从进口租赁物合同、租赁合同的签订到支付货款一般需3个月或更长时间，在此期间，尽管进口合同货价不变，但结算币种汇率却发生变化。例如：国内A公司与国外B公司签订进口合同，货价为1000万美元，美元兑人民币汇率为1：8．09，需人民币8090万元；到支付货款时，人民币汇率贬值，美元兑人民币汇率为1：8．11，需人民币8110万元，使进口商(一般为出租人)多支付人民币20万元。融资租赁合同以美元计价，就可能会增加承租人的债务负担。融资性风险指筹措外汇资金直到偿还这一过程中，因汇率的变动，债权人、债务人双方所承担的汇率风险。(五)利率风险利率风险，是指利率升降变动给借贷双方所造成的损失。当今国际金融市场普遍采用浮动利率，贷款利率随金融市场资金供求关系的变化而变动。租赁公司从国际金融市场取得的贷款大多是小额、短期的。融资租赁业务中影响租金的主要因素除租赁物的货价外，就是利率。例如：在融资租赁业务中，租赁公司从境外借款和租赁均采用浮动利率，对承租人来说，如果利率处于上升趋势，承租人支付的租金就会增加。如果承租人为了便于控制项目总投资和财务预算，向出租人提出采用固定利率，那么出租人将承担利率上升的风险。(六)税务风险税务风险，是指由于纳税条款或税率发生变动所产生的不利影响。在融资租赁业务中，租赁公司的营业税及附加或所得税提高，收益就会降低。另外，进口租赁物关税或承租人税务增加或提高，也会给承租人的经济效益带来不利影响，以至于租金偿还发生困难。(七)技术落后风险技术落后风险，是指由于科学技术的不断进步，设备产生无形磨损，经济寿命缩短，使预计的经济效益和残值收益无法实现。这种技术落后风险直接影响承租人的实际收益，也会影响出租人的租金回收，对出租人确定租赁的期限会产生重要影响。一、私募基金风控方案有什么原则私募基金风控方案的原则是：(1)全面性原则：风险控制制度应覆盖股权投资业务的各项工作和各级人员，并渗透到决策、执行、监督、反馈等各个环节;(2)审慎性原则：内部风险控制的核心是有效防范各种风险，公司部门组织的构成、内部管理制度的建立要以防范风险、审慎经营为出发点;(3)性原则：风险控制工作应保持高度的性和权威性，并贯彻到业务的各具体环节;(4)有效性原则：风险控制制度应当符合国家法律法规和监管部门的规章，具有高度的权威性，成为所有员工严格遵守的行动指南;执行风险管理制度不能存在任何例外，任何员工不得拥有超越制度或违反规章的权力;(5)适时性原则：应随着国家法律法规、制度的变化，公司经营战略、经营方针、风险管理理念等内部环境的改变，以及公司业务的发展，及时对风险控制制度进行相应修改和完善;(6)防火墙原则：公司与关联公司之间在业务、人员、机构、办公场所、资金、账户、经营管理等方面严格分离、相互，严格防范因风险传递及利益冲突给公司带来的风险。

第3种观点： 法律分析:写字楼租赁需要注意以下问题：1、写字楼的租赁注意年限的控制。2、写字楼的物业管理水平及管理内容。3、写字楼租赁应该注意公共设施的维护保修及相关费用。法律依据:《中华人民共和国民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。