购买二手写字楼需注意哪些方面

第1种观点： 一、一定要查询使用期限商业物业的使用年限一般在40－50年之间，也有少量开发商可以通过特殊手段补足地价延长使用年限。购买二手写字楼尤其是楼龄较长的写字楼的时候最好去国土房产部门仔细了解该物业的使用年限还剩下多久，罗湖一些建设较早的写字楼目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。有些写字楼看上去楼龄不长，但是写字楼的使用年限是由所在地块来决定的，并且从该土地交易时开始计算。有些写字楼，拿地较早，但是开发时间却很晚，房子看上去很新，但是使用年限说不定已经过去一半了，目前了解到的囤地时间最久的达到17年。二、产权不清晰的写字楼慎买产权是二手写字楼交易过程中隐患最大的部分。如果产权属于公司，需查清该物业是否被抵押、质押或者为其他公司担保，即使没有上述债务问题，还需要了解该公司法人变更或股权变更过程中，会不会影响产权的归属和完整，在其中有没有关于该物业的约定。如果产权属于个人，该业主名下是否有公司，如果公司性质为无限责任公司，则法人的财产也将作为冲抵公司债务的财产出现。总之一个目标：查清该物业法律意义上的所有人，以及对该物业的产权拥有情况。如果有可能，可以请教律师，在签署买卖合同时，补充一些书面条款，抵抗一些未知的风险。三、应该尽快完成交易写字楼较之住宅，除了反价之外，更容易有其他变数发生。对于一个公司来说，经营困难、资金无法回笼、债务纠纷等等，都可以成为公司卖出物业的重要原因。但是一旦问题得以解决，就有可能收回不卖，反方向来看，一旦问题进一步恶化扩大，公司无法解决，该物业就有可能被查封，在写字楼的交易过程中，这些都并不罕见。如果交付了定金，再遇到查封物业，卖方公司频临破产，折腾起来耗时耗力。所以，如果一旦看准了，查清了，就尽快交易吧，对于写字楼来说，交易时间越长，需要承担的风险就越大。四、交易过程勿轻易垫资自从2007年出现中介携款出逃的情况，住宅交易的整个环节，资金监管已经建立了相对完善的制度，但是写字楼交易目前尚无系统的资金监管流程，并且由于资金量更大，交易时间更长，风险也更大。所以在整个交易环节，确保自己的资金安全是首要的。交易过程中，对于经验不够丰富的人来说，很容易产生一些预想不到的费用出来，比如卖方公司补税、赎楼、费用清理等，有些业主可能会要求买方垫付，但是一旦交易不成功，或者后期查询产权不清无法继续交易，已经垫付的费用便转化成难以理顺的风险，即使通过诉讼，也未必能够彻底解决。

第2种观点： 1、买方、中介公司、卖方三方要签订《房产的转让合约》，收取买方的诚意金。2、产权在经查档无误以后中介公司要将买方的担保金继续转交卖方。3、买方要将楼款存入到中介公司代管账户里面。卖方开出的收据给买方。中介公司要开出楼款的存入代管证明拿给卖方。4、买方(个人)要提供购买人的身份证明。如过办理了委托，需要提交经过公证的授权委托书以及受托人的身份证明。买方(单位)要提供公司得营业执照。法人代表的证明书。法定代表人的身份的证明。如委托了别人，需要提交授权的委托书以及受托人的身份证明。5、卖方(个人)要提供身份证明、房地产证。国土分局所开具的已经付清当年土地使用费证明。卖方(单位)要提供公司的营业执照、公司章程、董事会或股东会决议、房地产证、法定代表人的证明书、法定代表的人身份证明、公司公章。国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明。如委托，需提交授权委托书、受托人身份证明。6、买卖双方签订《深圳市房地产买卖合同(现售)》，涉外交易需要公证。7、买卖双方到深圳市土地房产交易递交文件及《房产权转让登记申请表》。8、交易查档、初审、复审、核准、同意申请、登记楼款、办理产权变更登记(22个工作日，1个月自然日)。9、缴纳税费。出新《房地产证》买方凭税票及回执领取，开楼款。10、中介公司转付全部楼款到卖方账户。11、卖方付清物业管理、水电、空调等费用，提交管理处费用、交清证明，交接物业。买卖写字楼的相关税费卖方应交税费税：元(评估总价的10%)营业税：元(评估总价与原总价差额的5%)城市建设维护税：元(营业税的7%)附加税：元(营业税的3%)地方附加税：元(营业税的2%)个人所得税：元(评估总价的1.5%)印花税：(评估总价的0.05%)交易服务费：(面积*3)公证费：元(评估价格*0.3%。境外人士需要支付)买方应交税费契：税：元(评估总价的3%)印花税：元(评估总价的0.05%)交易服务费：元(面积*3)贴花：元(每本5元)登记费：元(每本50元)公证费：元(评估价格*0.3%。境外人士需要支付)二手写字楼相比其它的二手房产交易手续要麻烦一些，而且缴纳的税也会多一些，税费也会高一些，因为二手写字楼是作为商业用途的房子，因此是有一定区别的，所以在签订二手写字楼的时候一定要小心，要注重细节的问题，这样才能避免以后出现任何的纠纷。

第3种观点： 1、要投资甲级写字楼，即便其售价昂贵。有人可能会认为，乙级写字楼的售价低，虽然其租金低些，但总投入还少呢!这些投资者一定要注意这样一个事实，当甲级写字楼租价在不断上涨时，乙级写字楼的租价是在下跌的。何况，大家的土地成本差不多，因此，在售价上也低不了多少。2、与投资住宅一样，也要注意对物业选择的问题。今年，北京写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也就不会像今天那样高，但并不排除个别物业的高回报率。因此，你要有一双慧眼。3、要瞄准客户群来投资。如果投资，要选择那些里面最小的租客也需要大约500-1000平方米建筑面积的写字楼(一般写字楼的使用率为70%左右)。这表明，入驻这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，你今后可能会有较为稳定的回报。当然，这同时也说明你要有很高的支付能力。4、投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，你就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。北京不是没有这样的例子。5、对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是，看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。6、投资写字楼必须防贬值风险。贬值风险主要是写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击。一、投资商业用地需要考虑什么因素投资写字楼等商业地产需要考虑写字楼虽然有较高的投资回报率，但由于门槛较高，在投资方面就会有一定的风险。个人投资写字楼对经济实力有更高要求，而且银行贷款利率高、年限短，各种税费的缴纳额度也比住宅类高出许多，要综合考虑，不能盲目投资。