如何避免写字楼投资风险？

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第1种观点： 1、出租方出租房屋的合法性，例如产权证明（或经营权证明），出租许可证明，出租方的营业执照和法人或法人授权证明。如系转租，出租方应提供其租赁合同和权利人同意转租的书面证明。2、租金、物业费、水电等相关费用的支付标准及付款方式，应在合同中明确承租房屋所产生的所有费用，并确定承担方。3、写字楼报价常常以“元／平方米／日”为单位的，由于写字楼往往是一个大产证，没有进行产权分割，租户租赁的面积是可以与出租方进行协商的，必须按照实际租赁的面积来计算租金。首次租赁写字楼的客户一定要注意按照该报价方式来计算自己真实的租金成本，从而做出合理的判断。4、应当事先明确物业管理费用、内容以及支付方式。物业管理费是除租金之外最重要的一项费用，一座写字楼办公环境、服务品质的好坏，与物业管理公司的管理水平直接相关，而各个物业管理公司的收费往往有高有低。另外，还需要明确物业管理费所包含的服务内容，一般情况下，包含公共部位和外墙的保洁、公共设施（如电梯）维护保修、公共部位水和电、工作时间的空调费、保安管理费等。特别注意的是，物业管理费中包含的空调服务一般仅在工作时间提供，即工作日的9：00—18：00，而非工作时间，如需提供空调的话，需要与物业公司另行协商、另行付费，这对于IT公司等工作时间与惯常工作时间不同的公司而言显得尤为重要。5、注意约定免租期。交付的写字楼一般是毛坯，也有一些会有简单装修，但绝大多数租户会重新装修，出租方往往会给租户一个免租期，作为租户的装修时间。但是这只是实践中的通常做法，并非出租方的法定义务，是否有免租期及免租期的长短由双方自行约定，只有写入合同才能得到法律的保护。6、租户如果要将承租的写字楼作为公司注册地，应在合同中明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照。7、合同应明确出租人是否提供车位供租户使用，是否收费。8、有些比较老的写字楼会有电话容量的，租户如果对于电话容量要求较高应事先了解清楚，并在合同中作出约定。9、租赁税费的承担应约定清楚，合同中的租金价格是否含税。10、合同终止的情形及单方解约权的约定。11、违约条款的约定。违约条款一般双方都会作出简单的约定，但是由于现实中各种情形千变万化，针对不同的合同需要有不同的违约条款，由于缺乏专业律师应对各种情况的经验，合同双方自行制作的合同难免会挂一漏万。如果仅仅是简单的约定出现何种情况赔偿违约金多少钱，一旦发生纠纷，会面临违约金被调整的风险。最好的方法是双方约定损失的计算方法，如果处理得当，发生纠纷，对守约方会比较有利。12、双方争议的解决方式，包括诉讼和仲裁，两者各有优势，可根据不同情况约定。

第2种观点： 租赁风险可根据不同的划分标准，进行不同的分类。根据租赁风险产生的环境，可分为静态风险和动态风险。静态风险又称纯粹风险，是指只有损失的可能，而没有获利的机会的风险。这种风险在任何社会的政治、经济条件下都无法避免。动态风险，是指既具有带来损失的可能性，也具有带来获利的机会的风险。按租赁业务的性质，租赁风险可分为经营风险、自然灾害风险、政治风险、汇率风险、利率风险、税务风险和技术落后风险等。识别不同类型的风险，是进行租赁风险管理的第一步。(一)经营风险经营风险，是指企业由于经营管理活动的缺陷或失误而造成经济效益不能达到预期目的的影响。对出租人来说，经营风险一方面表现在内部经营管理方面。如对租赁项目的可行性未进行科学的评估，业务决策失误，风险控制未能实现标准化、流程化，未按购货合同和租赁合同履约，企业的组织管理、财务管理、资金调度、合同管理不善，资产负债管理监控指标不符合要求，个别金融租赁公司假借租赁为股东圈钱，造成财务危机等。另一方面表现在外部经营环境方面，如承租人未能偿还租金从而造成出租人经营亏损等。对承租人来说，经营风险既可能发生在企业内部经营管理方面，也可能发生在企业外部经营环境方面。经营风险在企业内部经营管理方面表现为内部控制制度不健全及执行不力，缺乏有效的经营手段；在企业外部经营环境方面表现为原材料、辅助材料、动力、交通运输等价格上涨或供应不足，产品或服务价格下降、需求不旺，以及供货方或出租人违约等。以上这些经营风险将对承租人的经济效益产生不利影响。(二)自然灾害风险自然灾害风险，是指火灾、雷击、暴风、龙卷风、暴雨、洪水、海啸、地震、雪暴、雪崩、雹灾、泥石流等灾害对企业生产经营造成的不利影响，它属于纯粹风险。这些灾害一旦发生，会妨碍租赁物的运输、安装、使用，影响承租人的生产经营，从而影响融资租赁合同的履行。(三)政治风险政治风险，是指出租人、承租人正常经营活动的政治环境以及采取的、法律法规、制度发生改变，给其造成经济损失的可能性。政治风险有以下三种类型：1．所有权风险，各地方主管部门对于租赁物的所有权的界定和认可不同，导致出租人收回租赁物以挽回损失时会有法律风险。2.监管部门对于融资租赁行业性质的认定风险。3．企业运转风险，即在企业生产经营等方面的干预而带来的风险。此外，如工潮、、政变、民族冲突、战争、变更等同样会导致政治风险。(四)汇率风险汇率风险，是指在一定的国际金融和国际贸易中，各国货币之间汇率发生变化可能导致交易人发生经济损失的可能性。它主要发生在的或需要进口租赁物的融资租赁业务中。汇率风险包括商业性风险和融资性风险。商业性风险指在进出口贸易中进出口商所承担的汇率风险，融资租赁业务从进口租赁物合同、租赁合同的签订到支付货款一般需3个月或更长时间，在此期间，尽管进口合同货价不变，但结算币种汇率却发生变化。例如：国内A公司与国外B公司签订进口合同，货价为1000万美元，美元兑人民币汇率为1：8．09，需人民币8090万元；到支付货款时，人民币汇率贬值，美元兑人民币汇率为1：8．11，需人民币8110万元，使进口商(一般为出租人)多支付人民币20万元。融资租赁合同以美元计价，就可能会增加承租人的债务负担。融资性风险指筹措外汇资金直到偿还这一过程中，因汇率的变动，债权人、债务人双方所承担的汇率风险。(五)利率风险利率风险，是指利率升降变动给借贷双方所造成的损失。当今国际金融市场普遍采用浮动利率，贷款利率随金融市场资金供求关系的变化而变动。租赁公司从国际金融市场取得的贷款大多是小额、短期的。融资租赁业务中影响租金的主要因素除租赁物的货价外，就是利率。例如：在融资租赁业务中，租赁公司从境外借款和租赁均采用浮动利率，对承租人来说，如果利率处于上升趋势，承租人支付的租金就会增加。如果承租人为了便于控制项目总投资和财务预算，向出租人提出采用固定利率，那么出租人将承担利率上升的风险。(六)税务风险税务风险，是指由于纳税条款或税率发生变动所产生的不利影响。在融资租赁业务中，租赁公司的营业税及附加或所得税提高，收益就会降低。另外，进口租赁物关税或承租人税务增加或提高，也会给承租人的经济效益带来不利影响，以至于租金偿还发生困难。(七)技术落后风险技术落后风险，是指由于科学技术的不断进步，设备产生无形磨损，经济寿命缩短，使预计的经济效益和残值收益无法实现。这种技术落后风险直接影响承租人的实际收益，也会影响出租人的租金回收，对出租人确定租赁的期限会产生重要影响。一、私募基金风控方案有什么原则私募基金风控方案的原则是：(1)全面性原则：风险控制制度应覆盖股权投资业务的各项工作和各级人员，并渗透到决策、执行、监督、反馈等各个环节;(2)审慎性原则：内部风险控制的核心是有效防范各种风险，公司部门组织的构成、内部管理制度的建立要以防范风险、审慎经营为出发点;(3)性原则：风险控制工作应保持高度的性和权威性，并贯彻到业务的各具体环节;(4)有效性原则：风险控制制度应当符合国家法律法规和监管部门的规章，具有高度的权威性，成为所有员工严格遵守的行动指南;执行风险管理制度不能存在任何例外，任何员工不得拥有超越制度或违反规章的权力;(5)适时性原则：应随着国家法律法规、制度的变化，公司经营战略、经营方针、风险管理理念等内部环境的改变，以及公司业务的发展，及时对风险控制制度进行相应修改和完善;(6)防火墙原则：公司与关联公司之间在业务、人员、机构、办公场所、资金、账户、经营管理等方面严格分离、相互，严格防范因风险传递及利益冲突给公司带来的风险。

第3种观点： 法律分析:写字楼租赁需要注意以下问题：1、写字楼的租赁注意年限的控制。2、写字楼的物业管理水平及管理内容。3、写字楼租赁应该注意公共设施的维护保修及相关费用。法律依据:《中华人民共和国民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第1种观点： 写字楼，现代白领阶层工作、创业的第二家园。随着经济的飞速发展，不断地从高楼林立的都市中拔地而起，作为信息时代高科技结晶，写字楼已越来越成为现代都市中一道靓丽的风景线。作为个人投资或公司选择办公地点，投资写字楼必须要考虑多方面的问题，专家建议：出手之前应该先把功课做足。计算年回报率在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为年收益×15年＝房产购买价。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。选择区位由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。注重档次形象个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资，建议选择那些物业档次高的项目，今后可能有较为稳定的回报。关注品质因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合投资。周边自然景观如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。选择好的物业公司作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。如何办理租赁手续投资者购买了某写字楼后，如有租客求租，首先，买卖双方签署租赁合同；其次，将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)、产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请；最后，将租赁合同原件，出租和承租人的身份证明，公司营业执照(复印件)交至有关部门，办理租赁登记，并按规定缴付款项。个人投资写字楼的八个要点房地产作为全球投资者最有价值的投资品种，一直受到投资者的青睐。写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，但写字楼是宏观经济的显示器，是房地产市场中抗经济风险最低的物业，因此，写字楼的投资者一定要慎重。借鉴以前投资成功和失败的案例，一位投资高手总结出以下八个投资要点。一、当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。二、购买写字楼的贷款利率与住宅不同，往往要高于住宅利率。另外，还有房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%左右。三、要投资甲级写字楼，即便其售价昂贵。有人可能会认为，乙级写字楼的售价低，虽然其租金低些，但总投入还少呢！这些投资者一定要注意这样一个事实，当甲级写字楼租价在不断上涨时，乙级写字楼的租价是在下跌的。何况，大家的土地成本差不多，因此，在售价上也低不了多少。四、与投资住宅一样，也要注意对物业选择的问题。因此，你要有一双慧眼。五、要瞄准客户群来投资。如果投资，要选择那些里面最小的租客也需要大约500-1000平方米建筑面积的写字楼(一般写字楼的使用率为70%左右)。这表明，入驻这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，你今后可能会有较为稳定的回报。当然，这同时也说明你要有很高的支付能力。六、投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，你就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。七、对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是，看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。八、投资写字楼必须防贬值风险。贬值风险主要是写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击。什么是健康写字楼目前最通行的说法，健康写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼。衡量健康写字楼的指标有很多，主要是对环境的考量。健康写字楼对两空一绿有很高的要求，两空指空气质量、空间感，一绿指绿化率。有专家指出，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含五条原则。位置是基本前提。这里的位置不只是简单的地理位置或是交通便利的位置，还包括周边空气质量符合标准、通风良好、采光良好的建筑位置。氛围不可或缺。建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体，它同样具有生命力，而这种生命力与周围环境氛围息息相关，写字楼对于氛围的要求更是不可或缺。品质特点举足轻重。健康的写字楼同样具有完善的配套服务体系，如写字楼内应设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。景观增添系数。白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，所以他们容易产生压抑感，也需要一种事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感，这就要求写字楼周围要有一定的绿化或者是景观。精神是灵魂。良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉快。而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的真正保障。写字楼投资注意三风险一、因为写字楼的投资数额较大，因此投资写字楼必须防范贬值风险。如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值，写字楼本身必然会造成很大的影响；如果所投资写字楼在未来的几年里涌现出过多新楼盘，也从而对现有写字楼市场构成冲击。二、在按揭方面，纯写字楼项目，除在边缘地区的项目，或项目本身档次一般，其他大多单价都很高，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。在利率方面，写字楼要高于住宅。另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%左右。三、写字楼与住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于，住宅是一种生活资料，而写字楼是一种生产资料。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。一、转租写字楼需要注意什么转租写字楼需要注意以下三点，分别是：1、在办理转租业务之前需要先检查原来租赁合同是否允许转租，如果不允许转租，那么这个写字楼就是不允许转租的。如果未经房东同意就擅自转租，不仅得不到法律的保护，房东还有权将租赁合同解除；2、如果合同中允许该写字楼转租，需要在转租合同中注明交租时间。租赁双方如果有任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的1%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金；3、在合同允许转租写字楼的前提下，需要在合同中约定清楚双方的违约责任。

第3种观点： 1、开发商实力开发商的实力是投资者做决策时必须考虑的首要因素。2006年以来土地价格开始飙升，商业用地又大多数位于城市的中心，开发成本之高可想而知的;如果开发商能拥有多个写字楼项目，不仅能证明其实力并不弱，相信其对写字楼项目的运作能力也并不会差。2、交通状况交通状况的好坏直接影响到企业的商务成本，和员工的通勤成本及办公效率，甚至会影响对商业机会的把握。市中心拥堵的交通状况已成为企业及员工最头疼的事情，交通体系应该是改善交通状况的简便可行方法，这是为什么越来越多轨道交通便利的项目在市场上日益受欢迎的原因。3、写字楼本身的合法性与任何价值投资相类似的，投资写字楼也要在第一时间关注其安全性，弄清最基本的东西。着重核查房产证的原件是非常重要的。一些关键内容，如原产权人、土地性质等，都需要仔细检查，看看产权是否清晰、有没有处于产权纠纷之中，又或者是否为临时、违章建筑。4、配套设施交通及周边配套方面也是投资者需要认真考察分析的要素，首先，写字楼所处的交通位置及便利程度非常重要。同时，选择投资某个写字楼时，一定要周密考察周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等是否齐，这些都是商家进驻写字楼时需要考虑的问题。5、地理位置由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大。城市主中心区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。6、硬件设施硬件设备中的电梯及空调的效果对写字楼价值影响表现最明显。衡量写字楼是否值得投资，从电梯角度考虑，主要包括电梯品牌、速度、承载量及电梯的数量和等候时间等因素。其次，空调的好坏将直接影响租客的身体健康、员工的办公效率，从而影响企业的效率、成本及投资者的回报。